Simulateur SCI IS vs IR (intégré)

01Le bien et la SCI

Valeur du bien acquis par la SCI

€

Prix d'achat hors frais de notaire. Base de l'amortissement à l'IS (sur la quote-part bâti).Quote-part bâti dans la valeur

Pourcentage du bien attribué au bâti (le reste = terrain non amortissable). Typiquement 80-90 % en appartement, 70-80 % en maison avec jardin.Loyers annuels HC encaissés

€

Loyer hors charges multiplié par 12 mois. Base de l'imposition côté IR et de l'assiette IS.Charges déductibles annuelles

€

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges copropriété non récupérables, assurance PNO, gestion locative, frais comptables (IS).

02Vos paramètres fiscaux

Tranche marginale d'imposition (TMI)Tranche maximale appliquée à vos revenus en 2026. Le revenu foncier de la SCI s'ajoute à vos autres revenus.Régime d'imposition foncière (côté IR)Déduction de l'intégralité des charges (intérêts, taxe foncière, travaux, gestion). Obligatoire si loyers > 15 000 €. Recommandé dès que charges > 30 % des loyers.Taux de distribution des dividendes (IS)

Part du bénéfice après IS distribuée en dividendes aux associés. 0 % = tout en réserve (pas de PFU 31,4 %), 100 % = tout sorti immédiatement.

03Horizon et plus-value finale

Durée de détention envisagée

ans

Horizon de votre simulation. Élément structurant : l'IS est souvent gagnant à court/moyen terme (amortissement), l'IR devient gagnant à long terme (exonération PV à 30 ans).Prix de revente envisagé (laisser 0 si pas de revente)

€

Prix de revente prévu à la fin de la période. Active le calcul de la plus-value finale : IR (régime particulier avec abattements durée) vs IS (sur VNC, sans abattement, taux 25 %).

● calcul en direct2026

14 263 €

total impôts 10 ans · régime optimal IS

Régime optimal : SCI à l'IS · comparaison sur 10 ans, PV finale incluse.

Coût fiscal cumulé par régime81 288 €

SCI à l'IR81 288 €

SCI à l'IS14 263 €

8 129 €

Impôt annuel IR

1 426 €

Impôt annuel IS

67 025 €

Gain via régime optimal

Estimation indicative. Option IS irrévocable depuis 2018 (CGI 206-3). Simulation indicative : faites valider votre choix par un expert-comptable maîtrisant la fiscalité immobilière avant signature des statuts ou option en cours de vie sociale. Sources : BOFiP SCI à l'IR et option IS, CGI art. 8 + 206-3 + 150 U + 39 (Légifrance), service-public.fr fiscalité SCI.