PTZ 2026 : montant, quotité et plafonds par zone A B1 B2 C

18 août 2026 · 9 min

Le PTZ 2026 finance de 10 % à 50 % de votre opération sans un euro d'intérêts. Le montant dépend de votre tranche de revenus, du type de logement (collectif ou individuel) et d'un plafond d'opération lié à votre zone. Un couple avec un enfant en zone B1 peut décrocher 97 200 € et économiser environ 48 000 € d'intérêts sur 25 ans.

Le PTZ 2026 est le plus ouvert depuis la création du dispositif : depuis le 1er avril 2025, tous les logements neufs y ouvrent droit, appartement ou maison, dans les cinq zones du territoire. Trois paramètres commandent le montant que vous obtiendrez : votre tranche de revenus, la nature du logement et le plafond d’opération de votre zone. Nous détaillons le barème complet, le calcul étape par étape, deux cas chiffrés avec l’économie d’intérêts réelle aux taux d’août 2026, puis le piège de l’apport qui fait perdre des dizaines de milliers d’euros à des dossiers pourtant éligibles. Commençons par ce qui a réellement changé.

Qui peut obtenir un PTZ en 2026 et ce qui a changé

Le PTZ reste réservé aux primo-accédants : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Les personnes titulaires d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, bénéficiaires de l’AAH ou de l’AEEH, ainsi que les victimes de catastrophe naturelle échappent à cette règle. Le logement doit devenir votre résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux, avec une occupation d’au moins huit mois par an.

Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a fait sauter deux verrous qui excluaient beaucoup de dossiers : la maison individuelle neuve redevient éligible partout, y compris en zones tendues d’où elle était bannie depuis 2017. L’appartement neuf redevient de son côté finançable en zones B2 et C. L’ancien reste soumis à sa règle propre : uniquement en zone B2 ou C, avec au moins 25 % de travaux d’amélioration dans le coût total. Le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2027.

Beaucoup de pages publiées fin 2025 annoncent encore une revalorisation des plafonds d'opération à 99 000 €-195 000 € pour 2026. Cette mesure a été abandonnée : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a retenu que l'ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs d'un logement en bail réel solidaire. Les barèmes applicables restent ceux du décret du 29 mars 2025.

Les plafonds de ressources 2026, zone par zone

Le revenu retenu n’est pas votre salaire : c’est le plus élevé entre votre revenu fiscal de référence N-2 (celui de 2024 pour une offre émise en 2026, tous occupants confondus) et le coût total de l’opération divisé par 9. Cette seconde branche piège les ménages qui achètent bien au-dessus de leurs revenus déclarés, avec un apport familial par exemple.

Si ce revenu dépasse le plafond de votre zone, le dossier est refusé. Le seuil est strict : un euro au-dessus suffit.

À noter que plusieurs sites financiers publient 72 540 € pour la case zone B1 à 4 personnes. C’est une coquille : le montant réglementaire est de 72 450 €, soit 34 500 × 2,1. Sur un dossier limite, l’écart de 90 € décide de l’éligibilité.

Vérifiez la zone de votre commune avant toute simulation. L'arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 468 communes pour les offres émises à partir du 30 septembre 2025. L'arrêté du 23 juin 2026 a fait passer Alfortville de A vers A bis. Passer de B2 à B1 change à la fois votre plafond de ressources et votre base de calcul.

Comment se calcule le montant du PTZ

Le montant repose sur une multiplication simple : quotité × coût d’opération retenu. Toute la difficulté tient dans la détermination de ces deux termes. La quotité PTZ dépend de votre tranche de revenus et de la nature du logement, jamais de la zone.

Les seuils s’appliquent à votre revenu retenu divisé par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq. Attention au seuil de tranche 2 en zone B2 : il est de 22 500 € et non de 22 000 € comme l’affichent certains barèmes recopiés.

Le coût d’opération retenu correspond au prix du bien, aux travaux et aux frais d’agence dans l’ancien. Il exclut en revanche les frais de notaire et les frais bancaires. Ce coût est ensuite plafonné selon votre zone et la taille du foyer.

Deux cas chiffrés et l’économie d’intérêts réelle

Le vrai bénéfice du PTZ ne se lit pas sur la mensualité : il se lit sur le coût total du crédit. Chaque euro financé à taux zéro est un euro que vous n’empruntez pas à 3,45 %, ce qui allège directement le coût total du crédit. Nous prenons les taux moyens constatés en août 2026, soit 3,35 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans hors assurance.

Cas 1 : appartement neuf en zone B1, couple avec un enfant

Situation : 3 personnes, RFR N-2 de 52 000 €, appartement neuf à 260 000 € en zone B1, apport de 20 000 €.

1. Éligibilité : plafond zone B1 à 3 personnes = 62 100 €. Avec 52 000 €, le dossier passe.
2. Revenu retenu : le plus élevé entre 52 000 € et 260 000 / 9 = 28 889 €, soit 52 000 €.
3. Tranche : 52 000 / 1,8 (coefficient à 3 personnes) = 28 889 €. En zone B1, ce montant se situe entre 26 001 € et 30 000 €, donc tranche 3.
4. Quotité : tranche 3 en logement collectif = 40 %.
5. Base retenue : le coût de 260 000 € dépasse le plafond zone B1 à 3 personnes (243 000 €), la base est donc ramenée à 243 000 €.
6. Montant du PTZ : 243 000 × 40 % = 97 200 €.

Le prêt bancaire complémentaire porte donc sur 260 000 − 97 200 − 20 000 = 142 800 €. Sur 25 ans à 3,45 %, la mensualité est de 711 € et le coût des intérêts de 70 518 €. Sans PTZ, il aurait fallu emprunter 240 000 € : mensualité de 1 195 € et 118 521 € d’intérêts. L’économie s’établit à 48 003 €.

Cas 2 : maison neuve en zone C, couple sans enfant

Situation : 2 personnes, RFR N-2 de 27 000 €, maison neuve à 195 000 € en zone C, apport de 15 000 €. Le revenu retenu est de 27 000 €, soit 18 000 € après division par 1,5. En zone C, ce montant relève de la tranche 2, donc une quotité de 20 % en maison individuelle. Le plafond d’opération étant de 150 000 €, le PTZ ressort à 30 000 €.

Le prêt classique tombe à 150 000 € sur 20 ans à 3,35 %, soit 56 021 € d’intérêts contre 67 224 € pour un financement intégral de 180 000 €. L’économie est de 11 203 €. Pour le même couple, le même prix et les mêmes revenus, un appartement en résidence collective aurait ouvert droit à 40 % et donc à 60 000 € de PTZ, avec une économie doublée à environ 22 400 €. Le choix collectif contre individuel pèse ici plus lourd que la négociation du taux.

Le piège de l’apport : pourquoi trop d’épargne réduit votre PTZ

Voici la règle que presque aucun article ne chiffre : pour les tranches 2, 3 et 4, le montant du PTZ ne peut pas dépasser le total des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans. En tranche 1, il peut le dépasser de 25 % au maximum. Autrement dit, plus votre apport est élevé, plus le prêt bancaire diminue et plus votre PTZ se retrouve mécaniquement rogné.

Reprenons le cas 1 avec 100 000 € d’apport au lieu de 20 000 €. Le PTZ théorique reste de 97 200 €, sauf qu’il faudrait alors un prêt bancaire de 62 800 € seulement, inférieur au PTZ. Le plafond fait redescendre le prêt à taux zéro à 80 000 €, avec 80 000 € de crédit bancaire en face. Ce ménage perd 17 200 € de crédit gratuit en injectant plus d’épargne.

Il convient de raisonner à l'envers : déterminez d'abord votre PTZ maximum, puis calibrez votre apport pour que le prêt bancaire reste au moins égal à ce montant. Le surplus d'épargne est bien mieux employé en remboursement anticipé du prêt classique après quelques années ou conservé en trésorerie de sécurité.

Différé et durée : anticipez la mensualité pleine

Le PTZ se rembourse sur 10 à 25 ans, avec un différé pendant lequel vous ne versez rien. Cette période dépend de votre tranche, les revenus les plus modestes bénéficiant du différé le plus long.

Le confort du différé cache une marche d’escalier. Dans notre cas 1, la tranche 3 impose un remboursement du PTZ sur 13 ans après deux années de répit, soit 623 € par mois. Ajoutés aux 711 € du prêt bancaire, la mensualité passe à 1 334 € dès la troisième année. En tranche 1 ou 2, le choc arrive respectivement en année 11 et en année 9, à un moment où votre budget aura peut-être évolué.

Ne validez jamais un plan de financement PTZ sur la seule mensualité de la période de différé. Simulez systématiquement la mensualité pleine et vérifiez qu'elle reste sous 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Un différé mal anticipé produit une tension de trésorerie brutale huit à dix ans après l'achat.

Ce que le PTZ ne finance pas et ce qu’on cumule avec

Le PTZ ne peut jamais financer seul votre opération : il vient toujours en complément d’au moins un autre prêt. Il ne couvre ni les frais de notaire, ni les frais de garantie, ni les frais bancaires, qui doivent sortir de votre apport ou d’un autre financement. L’investissement locatif en est exclu, sauf mise en location dans l’attente d’un départ à la retraite intervenant au plus tard six ans après l’achat.

Les financements cumulables avec le PTZ sont nombreux et souvent sous-utilisés :

• Prêt d’accession sociale ou prêt conventionné, sous conditions de ressources.
• Prêt Action Logement pour les salariés du secteur privé.
• Prêt épargne logement issu d’un PEL ou d’un CEL.
• Éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique, distinct du PTZ classique.
• Aides de l’Anah, cumulables avec le PTZ depuis le 21 mars 2025.
• Aides locales de la région, du département ou de la commune.

Seules les banques ayant signé une convention avec l’État distribuent le PTZ. Aucune n’est obligée de vous l’accorder. Leur marge étant plus faible sur ce produit, certaines le proposent du bout des lèvres : présentez toujours votre demande de PTZ en même temps que celle du prêt principal et faites jouer la concurrence sur le plan de financement global.

Questions fréquentes sur le PTZ 2026

Quel salaire faut-il pour avoir le PTZ en 2026 ?

Le critère n’est pas le salaire mais le revenu fiscal de référence 2024 de tous les futurs occupants. Il doit rester sous 49 000 € en zone A pour une personne seule, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2 et 28 500 € en zone C. Ces seuils augmentent avec la taille du foyer, jusqu’à 161 700 € en zone A pour huit personnes.

Peut-on obtenir un PTZ sans apport personnel ?

Oui, rien n’impose d’apport dans la réglementation du PTZ. La banque exigera toutefois souvent de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, qui ne sont pas finançables par le prêt à taux zéro. Un apport nul reste plus favorable au montant du PTZ qu’un apport élevé, du fait de la règle de plafonnement par les autres prêts.

Les plafonds du PTZ ont-ils été revalorisés en 2026 ?

Non. La loi de finances pour 2026 a écarté les amendements qui relevaient les plafonds de ressources et les plafonds d’opération. Seule l’ouverture aux acquéreurs successifs d’un logement en bail réel solidaire a été retenue. Les barèmes du décret du 29 mars 2025 restent applicables.

Le PTZ 2026 est-il possible dans l’ancien ?

Uniquement en zone B2 ou C, à condition que les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent démarrer après l’obtention du prêt et s’achever dans un délai de trois ans. L’achat d’un logement ancien sans travaux reste totalement exclu.

Combien de temps dure le remboursement d’un PTZ ?

De 10 ans en tranche 4 à 25 ans en tranche 1. La durée inclut une période de différé pouvant aller jusqu’à 10 ans pendant laquelle aucun capital n’est remboursé. Vous pouvez demander à moduler ce différé, en le réduisant jusqu’à un minimum de deux ans.

Peut-on transférer son PTZ sur un nouveau logement ?

Oui, sous réserve de l’accord de la banque. Si vous revendez le bien financé pour en acquérir un autre destiné à votre résidence principale, le capital restant dû peut être transféré sur la nouvelle opération, sans réexamen de vos revenus actuels.

Pour aller plus loin

Calculez votre montant exact selon votre zone, votre tranche et votre projet : simulateur PTZ 2026.

• Simulateur de capacité d’emprunt : vérifiez le prêt bancaire que vous pouvez porter à côté du PTZ.
• Simulateur de crédit immobilier : comparez le coût total du financement avec et sans prêt à taux zéro.