Comment se décomposent les frais de notaire en 2026 ?
L'expression « frais de notaire » est trompeuse : sur 15 000 € de frais pour un bien ancien à 200 000 €, seuls environ 2 400 € reviennent réellement au notaire (émoluments TTC). Le reste se répartit entre la taxe départementale DMTO (4,50 % par défaut, jusqu'à 5,00 % depuis la loi de finances 2025), la taxe communale (1,20 %), les frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale), la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) et les débours (cadastre, état hypothécaire, géomètre). Quatre départements appliquent encore un taux DMTO réduit à 3,80 % : Indre, Isère, Morbihan et Mayotte.
Pour optimiser la facture, deux leviers légaux existent. Premièrement, déclarer le mobilier séparément dans le compromis (cuisine équipée, électroménager, placards intégrés) : ces meubles fixes peuvent être exclus de l'assiette DMTO jusqu'à environ 5 % du prix d'achat, à condition d'en fournir une liste détaillée et chiffrée. Deuxièmement, négocier la remise loi Macron avec le notaire dès le choix de l'office. Sur un bien à 300 000 €, l'économie cumulée peut atteindre 600 à 1 000 €. Les frais d'acquisition étant rarement financés par le crédit immobilier, ils s'imputent directement sur l'apport personnel : à intégrer dès la capacité d'emprunt.
- P = prix net vendeur (assiette = P − agence acquéreur − mobilier)
- t_dpt = taux départemental (3,80 / 4,50 / 5,00 % ancien, 0,715 % neuf)
- E_TTC = émoluments du notaire TTC (barème dégressif décret 78-262)
- D = débours forfaitaires (~1 200 €)
Éléments pris en compte dans le calcul
- Prix d'achat net vendeur : indiqué dans le compromis, hors frais d'agence acquéreur et hors mobilier.
- Type de bien : ancien (DMTO ~5,80 %) ou neuf VEFA (DMTO ~0,72 % + TVA 20 % déjà incluse dans le prix).
- Code postal et taux départemental : 3,80 % (4 départements), 4,50 % (par défaut) ou 5,00 % (départements ayant voté la majoration depuis 2025).
- Frais d'agence à charge acquéreur : déduits de l'assiette DMTO si mention au compromis.
- Mobilier déclaré séparément : exclu de l'assiette DMTO (CGI art. 1593 ter), plafonné à 5 % du prix.
- Remise loi Macron : 20 % maximum sur les émoluments portant sur la part > 100 000 €.
- Les frais d'acquisition ne sont jamais financés par le prêt immobilier : à intégrer dans l'apport personnel.
- Le notaire envoie une provision précise après réception du compromis ; le montant définitif peut varier de quelques dizaines d'euros (débours réels, hypothèque).
- Pour une donation, succession ou achat aux enchères, les barèmes diffèrent : utilisez nos simulateurs dédiés ou la Chambre des notaires.
- Pour les parts de SCI à prépondérance immobilière, le droit d'enregistrement est de 5 % (CGI art. 726), non couvert ici.
Questions fréquentes
Quel pourcentage représentent les frais de notaire en 2026 ?+
Pour un bien ancien, comptez 7 à 8 % du prix d'achat (jusqu'à 8,5 % dans les départements ayant voté le taux DMTO majoré de 5,00 % depuis 2025). Pour un bien neuf en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou achevé depuis moins de 5 ans en première mutation, les frais tombent à 2 à 3 % grâce au DMTO réduit de 0,715 %. Le pourcentage diminue légèrement avec le prix : la part fixe (débours, CSI) pèse moins sur les transactions élevées.
Peut-on négocier les frais de notaire ?+
Les DMTO et la contribution de sécurité immobilière ne sont pas négociables : ce sont des taxes réglementées. En revanche, depuis la loi Macron de 2015, le notaire peut consentir une remise jusqu'à 20 % sur les émoluments portant sur la part de la transaction supérieure à 100 000 €. Sur un achat à 300 000 €, cela représente jusqu'à 380 € TTC. La remise doit être demandée avant la signature de l'acte authentique.
Quelle différence entre l'ancien et le neuf ?+
Dans le neuf (VEFA, bien achevé depuis moins de 5 ans en première mutation), la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix de vente : l'État ne perçoit donc qu'un DMTO réduit de 0,715 % (sans taxe communale). Dans l'ancien, le DMTO atteint 5,80 % à 6,40 % selon le département, d'où l'écart de 4 à 5 points entre les frais d'acquisition. Pour un bien à 200 000 €, l'écart représente environ 10 000 € en faveur du neuf.
Comment réduire l'assiette des frais de notaire ?+
Deux leviers légaux : 1) déclarer le mobilier séparément dans le compromis (cuisine équipée, électroménager, placards intégrés, jusqu'à environ 5 % du prix avec liste détaillée et chiffrée) ; 2) si les frais d'agence sont à votre charge, vérifier qu'ils sont mentionnés explicitement « à charge acquéreur » dans le compromis : ils sont alors déduits de l'assiette DMTO. Au-delà, la négociation porte uniquement sur les émoluments via la remise loi Macron.
Les frais de notaire sont-ils financés par le crédit immobilier ?+
Non, la quasi-totalité des banques exigent que les frais d'acquisition soient couverts par votre apport personnel. Pour un achat dans l'ancien, prévoyez 7 à 8 % du prix en plus de l'apport destiné au bien lui-même. Une banque peut exceptionnellement accepter de financer les frais (prêt à 110 %) pour des dossiers premium ou des primo-accédants haut de gamme, mais c'est marginal. À intégrer dès la simulation de capacité d'emprunt.
Quels sont les départements à taux DMTO réduit en 2026 ?+
Quatre départements appliquent encore le taux DMTO départemental réduit de 3,80 % au lieu de 4,50 % : Indre (36), Isère (38), Morbihan (56) et Mayotte (976). Inversement, depuis la loi de finances 2025, la plupart des conseils départementaux ont voté la majoration à 5,00 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, notamment Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Vérifiez le taux applicable auprès de la Chambre des notaires de votre département.