Ce que le rendement doit montrer
Le rendement brut sert à un premier tri, mais il ne suffit jamais pour décider. Le simulateur descend ensuite au niveau utile pour un investisseur : charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, vacance, financement et parfois fiscalité selon votre lecture du projet.
$$\text{Rendement net = (Loyers annuels − charges non récupérables) / Coût total du projet × 100}$$
Le coût total du projet inclut en pratique le prix d'achat, les frais d'acquisition, les travaux et les frais annexes retenus.
Ce qu'il faut regarder en plus du pourcentage
Un rendement un peu plus faible peut rester meilleur si le bien est plus simple à louer, plus liquide à la revente ou moins exposé à des travaux lourds. L'effort d'épargne mensuel et la solidité de l'emplacement comptent souvent autant que le ratio affiché.
- Le rendement brut vendeur est souvent trop optimiste.
- Une vacance d'un mois par an suffit à rogner sérieusement la performance nette.
- Un bon rendement ne compense pas un mauvais prix d'achat ou des travaux mal évalués.
Questions fréquentes
Pourquoi le rendement brut ne suffit-il pas ?+
Le rendement brut ne déduit aucune charge. Le rendement net intègre la taxe foncière, les charges, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net inclut en plus la fiscalité.
Quel niveau de vacance faut-il prévoir ?+
Cela dépend du marché local et du type de bien, mais raisonner avec zéro vacance est rarement sérieux. Même dans un secteur porteur, prévoir quelques semaines ou un mois par an évite de surestimer la rentabilité.
Faut-il intégrer les travaux futurs dans le calcul ?+
Oui si vous savez déjà qu'ils arriveront à court ou moyen terme. Un rendement séduisant avant ravalement, toiture ou remise aux normes peut devenir médiocre une fois ces dépenses replacées dans l'équation.