Comment lire votre rendement locatif ?
Le chiffre principal est le rendement net-net : ce que le bien vous rapporte réellement, après charges et impôt, rapporté à son coût total. À côté s'affichent le rendement brut, le net et le revenu net mensuel. Attention au brut : il ignore charges et fiscalité et peut être deux fois supérieur au net-net.
$$\text{Rendement net-net = (loyers - charges - impôt) / coût total × 100}$$
Brut = loyers / prix ; impôt = base imposable × (TMI + 17,2 %).
Brut, net, net-net : quelle différence ?
Trois niveaux, du plus flatteur au plus réaliste.
- Le rendement brut rapporte le loyer annuel au seul prix d'achat.
- Le rendement net déduit les charges et rapporte au coût total, frais de notaire compris.
- Le rendement net-net retranche en plus l'impôt : c'est le seul qui reflète la réalité.
Un exemple chiffré
Un bien à 200 000 € loué 850 € par mois affiche 5,1 % de rendement brut. Après charges et frais de notaire, le net tombe à 3,1 %. Après impôt au micro-foncier et à une TMI de 30 %, le net-net descend à environ 1,6 %, soit trois fois moins que le brut.
La fiscalité, variable décisive
Le rendement net-net dépend du régime fiscal et de votre taux marginal.
- En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (revenus inférieurs à 15 000 €), le réel déduit les charges réelles.
- En location meublée (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 %, le réel permet d'amortir le bien.
Les revenus nets sont soumis à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus la TMI est élevée, plus le net-net baisse.
Rendement, cash-flow et points de vigilance
Le rendement juge le bien ; il ne dit rien de votre trésorerie, qui dépend du financement. Un bon rendement peut coexister avec un cash-flow négatif.
- Ne jamais décider sur le seul rendement brut : il peut valoir le double, voire le triple, du net-net.
- Depuis 2025, la loi Le Meur abaisse l'abattement des meublés de tourisme non classés à 30 %.
- Ce calcul est réalisé avant financement : pour l'effet de levier, voir le cash-on-cash.
- Pour l'horizon de revente, voir le TRI immobilier.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?+
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au seul prix d'achat, sans rien déduire. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, gestion, vacance) et rapporte au coût total, frais de notaire compris. Le rendement net-net retranche en plus l'impôt sur les loyers : c'est le seul qui reflète ce que le bien vous rapporte réellement. L'écart entre le brut et le net-net va souvent du simple au triple.
Comment calculer le rendement net-net après impôt ?+
On part du revenu net avant impôt (loyers encaissés moins charges), on calcule l'impôt selon le régime fiscal et le taux marginal, puis on divise le revenu net après impôt par le coût total d'acquisition. L'impôt correspond à la base imposable multipliée par votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime (micro ou réel) et la TMI font toute la différence.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?+
Cela dépend du marché et du niveau retenu. En brut, on cite souvent 3 à 4 % dans les grandes métropoles et 5 à 7 % dans les villes moyennes. Mais c'est le net-net qui compte : un rendement brut de 6 % peut se réduire à 2 ou 3 % net-net une fois charges et impôts déduits. Comparez toujours les biens sur le net-net, à régime et TMI identiques.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?+
Pour le rendement net et net-net, oui : on rapporte les revenus au coût total d'acquisition, frais de notaire et travaux compris, car c'est la somme réellement engagée. Le rendement brut, lui, se calcule traditionnellement sur le seul prix d'achat. Notre simulateur affiche les deux dénominateurs pour éviter toute confusion.
Micro-foncier ou réel : quel régime choisir ?+
En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % : il est simple et avantageux si vos charges réelles sont faibles. Dès que vos charges (dont les intérêts d'emprunt) dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus intéressant, avec en prime la possibilité d'un déficit foncier. En meublé, le réel LMNP avec amortissement efface souvent l'impôt pendant une dizaine d'années.
Qu'a changé la loi Le Meur pour les locations meublées ?+
La loi du 19 novembre 2024, applicable depuis le 1er janvier 2025, a durci le micro-BIC des meublés de tourisme. Les meublés de tourisme non classés voient leur abattement ramené de 50 % à 30 %, avec un seuil abaissé à 15 000 €. Les meublés classés passent de 71 % à 50 % d'abattement. La location meublée longue durée classique conserve son abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €.