Augmentation loyer IRL 2026 : calcul et hausse maximale

18 août 2026 · 8 min

Avec l'IRL du 2e trimestre 2026 publié le 10 juillet, la hausse maximale atteint 1,15 % en métropole, en Corse et en Outre-mer. Un loyer de 1 000 € passe à 1 011,52 €. Encore faut-il une clause de révision au bail, un logement classé A à E au DPE et une demande faite dans l'année.

L’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s’établit à 148,37 en France métropolitaine, soit +1,15 % sur un an. C’est le plafond de révision applicable aux baux indexés sur ce trimestre. Nous détaillons la formule exacte, un cas chiffré pas à pas, les trois conditions à réunir et les situations où la hausse reste interdite malgré un indice favorable.

Quelle hausse de loyer l’IRL autorise en 2026

L’indice publié par l’Insee correspond à la moyenne sur douze mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il fixe la limite haute de la révision annuelle, jamais un montant automatique.

Le 2e trimestre 2026 marque une accélération après plusieurs trimestres de décrue : 1,15 % contre 0,78 % au trimestre précédent. Trois indices coexistent selon la localisation du logement, avec une évolution annuelle identique.

Le prochain indice, celui du 3e trimestre 2026, sera publié par l'Insee le 15 octobre 2026 à 8h45. Une révision qui tombe entre mi-octobre et mi-janvier s'appuiera sur cette valeur si le bail retient le 3e trimestre.

Comment calculer votre nouveau loyer avec l’indice de référence des loyers

La formule tient en une ligne : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre l’année précédente. Le résultat s’arrondit à la deuxième décimale, conformément à la méthode Insee.

Le calcul porte uniquement sur le loyer hors charges. La provision pour charges suit sa propre régularisation et n’entre jamais dans l’opération, sauf pour un meublé dont les charges sont payées au forfait.

Prenons un bail signé le 20 juillet 2025 en métropole, loyer de 1 000 € hors charges, logement classé D, clause de révision annuelle inscrite au contrat.
Étape 1 : identifier l'indice de départ. Le dernier IRL publié à la signature est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68.
Étape 2 : relever l'indice du même trimestre un an plus tard, soit 148,37 pour le 2e trimestre 2026.
Étape 3 : appliquer la formule. 1 000 × 148,37 = 148 370, puis 148 370 ÷ 146,68 = 1 011,5217.
Étape 4 : arrondir à deux décimales. Le nouveau loyer s'établit à 1 011,52 €.
Résultat : 11,52 € de hausse mensuelle, soit 138,24 € sur douze mois.

Pour obtenir directement le pourcentage, la variante est la suivante : (148,37 - 146,68) ÷ 146,68 × 100 = 1,15 %. Ce taux vaut pour n’importe quel montant de loyer indexé sur ce trimestre.

Le trimestre de référence de votre bail change le montant

Voilà le point que la plupart des propriétaires ratent : le taux de 1,15 % ne s’applique pas à tous les baux. Il concerne uniquement les contrats dont la clause renvoie au 2e trimestre.

Un bail signé en janvier renvoie généralement au 4e trimestre, un bail d’octobre au 3e trimestre. Or les variations annuelles diffèrent nettement d’un trimestre à l’autre, ce que masquent les articles qui titrent sur le seul chiffre du moment.

Sur un loyer de 1 000 €, l’écart entre le trimestre le plus favorable et le moins favorable atteint 3,75 € par mois, soit 45 € sur l’année. Un bailleur qui applique 1,15 % à un bail indexé sur le 4e trimestre commet un dépassement que le locataire peut contester à tout moment.

Le **trimestre de référence** se lit dans la clause de révision du bail, pas dans l'actualité. À défaut de mention explicite, retenez le dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Les trois conditions à réunir avant d’augmenter

La révision n’a rien d’automatique et ne se déclenche pas à la publication de l’indice. Elle suppose une base contractuelle, une initiative du bailleur et un logement éligible.

Nous vous conseillons de vérifier ces trois points avant d’envoyer le moindre courrier, sous peine de voir la hausse annulée.

• Une clause de révision expresse figure au bail : sans elle, le loyer reste figé jusqu’au terme du contrat, même si l’IRL grimpe.
• La demande intervient dans l’année qui suit la date de révision prévue au contrat : passé ce délai, la revalorisation de l’année écoulée est définitivement perdue.
• Le logement est classé entre A et E au diagnostic de performance énergétique.

La révision prend effet à la date de la demande, jamais avant. Un bailleur qui écrit six mois après l’échéance ne récupère pas les six mois passés : il applique le nouveau loyer à partir du courrier.

Ce que vous coûte une révision oubliée

Le caractère non rétroactif de la révision transforme chaque mois de retard en perte sèche. Reprenons le bail à 1 000 € révisable au 20 juillet 2026 avec une hausse de 11,52 €.

Une demande envoyée le 20 janvier 2027 fait perdre six mensualités, soit 69,12 €. Le préjudice réel dépasse largement ce montant.

Si le propriétaire laisse passer le 20 juillet 2027, la hausse est perdue et le loyer reste à 1 000 €. La révision suivante se calculera sur cette base amputée, pas sur 1 011,52 €. Sur les trois années restantes d'un bail, le manque à gagner atteint au minimum 414,72 €, sans compter l'effet cumulatif des indexations ultérieures.

Logement classé F ou G : la révision est interdite

La loi Climat et Résilience gèle le loyer des passoires thermiques. Aucune révision annuelle, aucune majoration pour travaux ne s’applique à un logement classé F ou G au DPE.

L’interdiction vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole. Le décalage est réel en Outre-mer : la même règle s’applique depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.

Un DPE valide classant le bien en E rétablit le droit de réviser. C’est un argument financier concret en faveur des travaux de rénovation : passer de F à E débloque la révision annuelle et rouvre la possibilité de relouer au prix du marché.

Zone tendue : le plafond qui s’ajoute à l’IRL

En zone tendue, un second plafond se superpose à l’indice lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui payé par le précédent, revalorisé au maximum de l’IRL.

Fraîcheur réglementaire : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit ce dispositif pour tous les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Plusieurs sites citent encore le décret de juillet 2025, périmé depuis le 31 juillet 2026.

Dans les communes appliquant l’encadrement des loyers issu de la loi Élan, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou le Pays basque, un troisième plafond entre en jeu avec le loyer de référence majoré. La règle pratique consiste à calculer les deux limites puis à retenir la plus basse. Notre simulateur d’encadrement des loyers vous donne le plafond applicable à votre commune.

Les cas où vous pouvez dépasser l’IRL

L’indice borne la révision annuelle en cours de bail, pas toutes les hausses possibles. Quatre situations permettent d’aller au-delà, chacune avec un formalisme strict.

Un loyer manifestement sous-évalué ouvre notamment une procédure de réévaluation au renouvellement, à condition de notifier six mois avant l’échéance avec des références de loyers du voisinage.

Le bailleur qui engage une action en réévaluation ne peut pas donner congé pour la même échéance. Cette incompatibilité est souvent découverte trop tard, une fois la procédure lancée.

Comment annoncer la hausse à votre locataire

La loi n’impose aucun formalisme précis. L’écrit reste pourtant indispensable pour dater la demande. Nous recommandons la lettre recommandée avec accusé de réception, seule preuve opposable en cas de contestation.

Le courrier gagne à reprendre le détail du calcul : loyer actuel, trimestre de référence, valeur des deux indices, nouveau montant hors charges. Un locataire qui comprend l’opération conteste rarement, alors qu’un simple montant annoncé sans justification déclenche des questions.

Questions fréquentes

De combien puis-je augmenter le loyer en 2026 ?

Jusqu’à 1,15 % si votre bail renvoie au 2e trimestre 2026, soit 11,52 € sur un loyer de 1 000 €. Pour un bail indexé sur le 4e trimestre 2025, le plafond tombe à 0,79 %.

Le locataire peut-il refuser la révision annuelle ?

Non, lorsque la clause figure au bail et que le calcul est exact. Le refus de payer une hausse régulière constitue un impayé partiel. À l’inverse, un locataire peut contester un calcul erroné et réclamer le remboursement des sommes versées en trop.

Que faire si le bail ne prévoit aucune clause de révision ?

Le loyer reste fixe jusqu’au terme du contrat. Vous pourrez ajuster le montant au renouvellement du bail ou au départ du locataire, dans la limite de l’encadrement applicable à votre commune.

Puis-je rattraper une augmentation oubliée l’an dernier ?

Non. Au-delà d’un an après la date de révision prévue au bail, vous êtes réputé avoir renoncé à la hausse pour l’année écoulée. Aucun rattrapage rétroactif n’est possible.

Un logement classé G peut-il voir son loyer révisé ?

Non, pour tout bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 dans les DROM. Seul un nouveau DPE classant le bien entre A et E rétablit ce droit.

Le loyer peut-il baisser si l’IRL recule ?

Oui. La clause d’indexation joue dans les deux sens et une clause interdisant toute baisse est réputée non écrite. La situation s’est présentée récemment : l’indice métropolitain est passé de 146,68 au 2e trimestre 2025 à 145,77 au trimestre suivant.

Pour aller plus loin

Calculez votre révision en quelques secondes avec notre simulateur d’augmentation de loyer IRL : indiquez le loyer actuel, le trimestre de référence et la zone du bien pour obtenir le nouveau montant arrondi au centime.

• Estimation de loyer : vérifier si votre loyer se situe au niveau du marché local avant d’engager une réévaluation.
• Rendement locatif : mesurer l’effet réel d’une révision annuelle sur la rentabilité de votre investissement.