Comment est calculé le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit mensuelles à vos revenus mensuels. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un plafond de 35 %, assurance emprunteur comprise. Un couple qui gagne 5 000 € par mois peut donc consacrer au plus 1 750 € à l'ensemble de ses crédits.
Les revenus retenus
Les banques partent du salaire net avant impôt, primes régulières comprises. Un treizième mois contractuel est lissé sur l'année : 2 400 € sur 13 mois comptent pour 2 600 € par mois. Les pensions de retraite, rentes et pensions alimentaires reçues s'ajoutent. Les primes exceptionnelles et les heures supplémentaires irrégulières sont en général écartées.
Les charges retenues
Toutes les mensualités de crédit comptent : le nouveau prêt, les crédits auto, conso ou étudiants en cours, et la pension alimentaire versée. Votre loyer actuel n'entre pas dans le calcul si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il disparaît à l'achat. Il reste compté si vous empruntez pour un autre projet en restant locataire.
Le cas des revenus locatifs
Le HCSF demande d'appliquer une décote aux loyers perçus, sans en fixer le taux. En pratique, les banques retiennent souvent 70 % des loyers. Deux méthodes coexistent. La méthode classique ajoute les loyers pondérés aux revenus et le crédit locatif aux charges. La méthode différentielle ne compte que le solde entre les deux, ce qui abaisse nettement le taux d'un investisseur.
- T : taux d'endettement en %
- C : charges de crédit mensuelles
- R : revenus mensuels retenus
Comment réduire son taux d'endettement ?
Le taux de 35 % n'est pas le seul critère : la banque regarde aussi le revenu qui reste après les crédits, la stabilité de l'emploi et l'apport. Pour transformer votre marge en capital, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt. Chaque levier ci-dessous a un coût.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 14 % à taux égal. Mais le coût total des intérêts grimpe de 25 à 30 %, et le taux proposé sur 25 ans est souvent plus élevé. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, 27 ans avec un différé dans le neuf.
Solder ou regrouper les petits crédits
Un crédit auto de 250 € par mois pèse 5 points de taux sur 5 000 € de revenus. Le rembourser avant l'achat libère d'autant la mensualité du prêt immobilier. Mais cela consomme une épargne qui ne servira plus d'apport. Le rachat de crédit étale ces mensualités, au prix d'un coût total plus élevé.
Réduire le coût de l'assurance
L'assurance est comprise dans le taux d'endettement. Une assurance déléguée coûte souvent 30 à 50 % de moins que le contrat groupe de la banque. Mais elle demande un dossier séparé et des garanties équivalentes, ce que la banque vérifie. Comparez avec le simulateur d'assurance emprunteur, et retrouvez tous nos outils de crédit dans la rubrique finance.
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d'endettement ?+
Additionnez toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, et divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt, puis multipliez par 100. Avec 1 500 € de crédits pour 5 000 € de revenus, le taux est de 30 %. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le plafond à 35 % depuis le 1er janvier 2022 (décision D-HCSF-2021-7).
Faut-il privilégier la méthode classique ou différentielle ?+
Ce n'est pas vous qui choisissez : chaque banque applique sa méthode. La méthode différentielle ne compte que le solde entre le crédit locatif et les loyers pondérés, elle est donc plus favorable aux investisseurs. Dans notre exemple à 3 200 € de salaire, elle ramène le taux de 53,2 % à 45 %. Demandez à votre banque laquelle elle retient avant de déposer votre dossier.
Comment baisser son taux d'endettement ?+
Trois leviers existent : allonger la durée, solder les petits crédits en cours, réduire le coût de l'assurance. Chacun a une contrepartie. Allonger de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 14 %, mais augmente les intérêts de 25 à 30 %. Solder un crédit consomme une épargne qui ne sert plus d'apport.
Quel est le piège classique avec le taux d'endettement ?+
Croire qu'un taux sous 35 % garantit l'accord. La banque regarde aussi le revenu restant après crédits, la stabilité de l'emploi, l'apport et la tenue des comptes. À l'inverse, un dossier au-dessus de 35 % peut passer : le HCSF laisse aux banques une marge de dérogation de 20 % de leurs dossiers, surtout pour la résidence principale.
Le taux de 35 % inclut-il l'assurance emprunteur ?+
Oui. Depuis la décision D-HCSF-2021-7, le taux d'effort se calcule assurance emprunteur comprise. Une assurance plus chère réduit donc directement la mensualité de crédit que vous pouvez supporter. C'est une raison de comparer les contrats avant l'offre de prêt.
Un prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement ?+
Non, si sa quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu. La décision D-HCSF-2023-6, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, exclut ce prêt relais du taux d'effort. Seule la mensualité du nouveau prêt immobilier est alors retenue, ce qui facilite l'achat avant la vente.