Comment se calcule l'impôt en LMNP, au micro-BIC et au réel ?
Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s'offrent à lui tant que ses recettes restent sous les seuils. La base imposable est ensuite soumise à son taux marginal d'imposition (TMI) et à 18,6 % de prélèvements sociaux.
Le micro-BIC, un abattement forfaitaire
L'administration retire un abattement forfaitaire des loyers encaissés, censé couvrir toutes les charges. Aucune comptabilité n'est demandée : vous reportez le montant brut des loyers sur la déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042-C-PRO).
| Type de location meublée | Abattement micro-BIC | Seuil de recettes 2026 |
|---|---|---|
| Meublé classique (bail d'un an ou étudiant de 9 mois) | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Au-delà du seuil, le régime réel s'applique d'office.
Le réel, des charges et des amortissements
Au réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, honoraires comptables. Vous amortissez aussi le bien, hors terrain, et le mobilier sur leur durée d'usage. La déclaration se fait sur la liasse fiscale (formulaire 2031), le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO.
La limite de l'amortissement
L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du Code général des impôts). La part non déduite n'est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. C'est ce qui permet souvent de ne payer aucun impôt pendant des années.
- I : impôt et prélèvements sociaux
- B : base imposable
- L : loyers encaissés
- a : abattement micro-BIC
- C : charges déductibles
- A : amortissement déduit
- TMI : taux marginal d'imposition
Comment calculer l'amortissement en LMNP ?
On amortit chaque composant séparément, de façon linéaire. Le terrain ne s'amortit pas : on retire en général 10 à 30 % du prix, selon la localisation. Le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, les gros travaux sur 10 à 20 ans.
| Composant | Base amortissable | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Bâti (bien de 200 000 €, terrain 15 %) | 170 000 € | 30 ans | 5 667 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total | 6 810 € |
Pour un découpage plus fin, par composant (gros œuvre, toiture, équipements), utilisez le calculateur d'amortissement LMNP.
Micro-BIC ou réel : trois exemples chiffrés
Trois profils calculés avec le simulateur, pour un foyer imposé à 30 % (taux d'imposition total de 48,6 % avec les prélèvements sociaux).
| Profil | Loyers | Impôt micro-BIC | Impôt au réel | Régime gagnant |
|---|---|---|---|---|
| Studio de 200 000 € acheté à crédit, 3 000 € d'intérêts | 12 000 € | 2 916 € | 0 € | Réel, 2 916 € d'écart |
| Bien de 60 000 € payé comptant, 2 000 € de charges | 9 000 € | 2 187 € | 2 637 € | Micro-BIC, 450 € d'écart |
| Meublé de tourisme non classé à crédit | 14 000 € | 4 763 € | 288 € | Réel, 4 475 € d'écart |
Dans le premier cas, l'amortissement de l'année (6 810 €) dépasse le résultat disponible : 710 € sont reportés sur l'année suivante.
Comment choisir le régime le plus avantageux ?
La règle de base : le réel gagne quand vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. Avec 50 % d'abattement, il faut que vos déductions dépassent la moitié de vos loyers. Chaque levier a une contrepartie.
Opter pour le réel quand le crédit est récent
Les intérêts d'emprunt sont élevés les premières années et l'amortissement du mobilier s'ajoute. Mais le réel impose une comptabilité et une déclaration spécifique. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf en résidence étudiante, senior ou EHPAD. Estimez-la avec le simulateur de plus-value immobilière.
Rester au micro-BIC quand le bien est payé
Sans crédit, avec peu de charges, l'abattement de 50 % dépasse souvent les déductions réelles. Vous n'avez alors ni comptabilité à tenir ni amortissement à réintégrer à la revente. Refaites le calcul quand le crédit s'achève : un bien longtemps au réel peut gagner à repasser au micro-BIC.
Faire classer un meublé de tourisme
Le classement fait passer l'abattement de 30 à 50 % et le seuil de 15 000 à 83 600 €. Mais il se paie et se renouvelle tous les 5 ans. Pour un meublé de tourisme, comparez aussi avec la location classique grâce au simulateur de rendement location saisonnière.
Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
Le micro-BIC s'applique par défaut. Pour passer au réel, il suffit de déposer la déclaration de résultats (formulaire 2031) de la première année concernée, au plus tard à sa date limite de dépôt, en mai de l'année suivante. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Le passage au réel suppose une comptabilité : beaucoup de loueurs la confient à un expert-comptable spécialisé.
Au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, vous devenez loueur professionnel : vérifiez votre statut avec le simulateur LMP. Retrouvez nos autres outils dans la rubrique immobilier.
Questions fréquentes
Comment choisir entre micro-BIC et réel en LMNP ?+
Comparez l'abattement forfaitaire du micro-BIC, 50 % ou 30 % selon le type de location, avec vos charges réelles augmentées de l'amortissement du bien. Si ces déductions dépassent l'abattement, le régime réel est plus avantageux. Pour 12 000 € de loyers et un bien acheté à crédit, le réel ramène souvent l'impôt à zéro.
Quel régime choisir pour un meublé de tourisme non classé ?+
Le micro-BIC n'y applique qu'un abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes, depuis la loi Le Meur (service-public F32744). Le réel est donc plus souvent gagnant. Le classement du meublé porte l'abattement à 50 % et le seuil à 83 600 € en 2026.
Comment optimiser la fiscalité d'une location meublée ?+
Au réel, déduisez toutes vos charges justifiées et amortissez le bâti, le mobilier et les travaux sur des durées réalistes. Suivez les amortissements reportés, utilisables sans limite de durée (article 39 C du Code général des impôts). Refaites le calcul chaque année : le micro-BIC peut redevenir gagnant quand le crédit s'achève.
Quel est le piège classique du régime réel en LMNP ?+
Oublier la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'acquisition pour calculer la plus-value (article 150 VB du Code général des impôts). L'économie d'impôt sur les loyers est donc en partie reprise à la revente, sauf en résidence étudiante, senior ou EHPAD.
Quel taux de prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?+
18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, dès les revenus 2025, contre 17,2 % pour la location nue (impots.gouv). Ce taux s'applique à la base imposable, au micro-BIC comme au réel, en plus de l'impôt sur le revenu.
Un déficit LMNP est-il déductible du salaire ?+
Non. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (article 156 du Code général des impôts). L'amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit : il est simplement reporté.
Quel est le seuil du micro-BIC en LMNP en 2026 ?+
83 600 € de recettes annuelles pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %, depuis la loi Le Meur (service-public F32744). Au-delà, le régime réel s'applique d'office.
Comment opter pour le régime réel en LMNP ?+
En déposant la déclaration de résultats (formulaire 2031) de la première année au réel, au plus tard à sa date limite de dépôt, en mai de l'année suivante. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Le réel impose de tenir une comptabilité.
Combien rapporte l'amortissement en LMNP ?+
Pour un bien de 200 000 € dont 15 % de terrain, amorti sur 30 ans, et 8 000 € de mobilier amorti sur 7 ans, l'amortissement atteint environ 6 810 € par an. À un taux d'imposition total de 48,6 % (TMI de 30 % et prélèvements sociaux), il peut effacer jusqu'à 3 300 € d'impôt par an, dans la limite du résultat.