Comment est calculé l'impôt d'une location meublée ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) paie l'impôt sur un bénéfice, taxé à son taux marginal d'imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux : Impôt = Bénéfice × (TMI + 18,6 %). Tout se joue sur la manière de calculer ce bénéfice.
Le micro-BIC, un abattement forfaitaire
Au micro-BIC, régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'administration retire un abattement fixe de vos loyers : 50 % en location classique ou en meublé de tourisme classé, jusqu'à 83 600 € de recettes. Le meublé de tourisme non classé n'a droit qu'à 30 %, jusqu'à 15 000 €. Aucune comptabilité n'est demandée.
Le réel, charges et amortissements
Au réel, vous déduisez vos charges réelles, puis l'amortissement du logement et des meubles. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse le bénéfice est reporté aux années suivantes, sans limite de durée. Le déficit des charges se reporte sur dix ans.
Le piège : croire que le réel gagne toujours
Sans crédit et avec peu de charges, le forfait de 50 % dépasse souvent vos dépenses réelles. Un studio loué 8 000 € par an, avec 1 200 € de charges et 1 000 € d'amortissements, paie 1 184 € au micro-BIC contre 1 717 € au réel, à 11 % de TMI.
- B : bénéfice imposable
- R : loyers encaissés
- a : taux d'abattement
- C : charges déductibles
- A : amortissements
- t : taux marginal d'imposition
- ps : prélèvements sociaux
Comment optimiser la fiscalité de votre LMNP ?
Passer au réel quand charges et amortissements dépassent 50 %
Un bien loué 12 000 € avec 3 000 € de charges et 4 000 € d'amortissements laisse 5 000 € de bénéfice au réel, contre 6 000 € au micro-BIC : 486 € d'impôt en moins à 30 % de TMI. Mais les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value imposable à la revente.
Mesurer la rentabilité complète avant d'acheter
La fiscalité n'est qu'une partie du rendement. Croisez ce calcul avec le simulateur de rendement locatif. Mais un rendement brut élevé peut masquer une vacance locative ou des travaux lourds.
Louer à la chambre
La colocation meublée augmente souvent les loyers d'un même bien : comparez avec le simulateur de rentabilité d'une colocation. Mais la rotation des locataires et la gestion prennent plus de temps.
D'autres outils pour investir et louer sont réunis dans la rubrique immobilier.
Questions fréquentes
Comment choisir entre micro-BIC et réel en LMNP ?+
Comparez l'abattement du micro-BIC (50 % en location classique) à la somme de vos charges et amortissements. Si elle dépasse la moitié de vos loyers, le réel réduit presque toujours l'impôt. Sur 12 000 € de loyers avec 7 000 € de charges et d'amortissements, le réel fait économiser 486 € par an à 30 % de TMI (taux marginal d'imposition).
Quel choix entre micro-BIC et réel pour un meublé de tourisme ?+
Un meublé de tourisme classé a droit au même abattement de 50 % qu'une location classique, jusqu'à 83 600 €. Non classé, il n'a droit qu'à 30 % jusqu'à 15 000 € (service-public.fr). Le réel devient alors intéressant dès 30 % de charges et d'amortissements.
Comment optimiser l'impôt d'une location meublée ?+
Au réel, déduisez toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, frais de comptabilité) et amortissez le logement hors terrain et le mobilier. Les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée. Contrepartie : ils sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025 (question écrite n° 10097).
Quel est le piège classique du régime réel LMNP ?+
Oublier la revente. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value : 40 000 € d'amortissements, c'est 40 000 € de plus-value imposable en plus. Les résidences étudiantes et pour personnes âgées ou handicapées ne sont pas concernées.
Quel taux de prélèvements sociaux sur un LMNP en 2026 ?+
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, après la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers de la location vide restent à 17,2 % (impots.gouv.fr).
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?+
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) quand vos recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité de votre foyer. Des cotisations sociales remplacent alors les prélèvements sociaux, selon service-public.fr.