Ce que ce simulateur calcule pour votre crédit immobilier
Le résultat affiché ne se limite pas à la mensualité que la banque vous présente : il intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie pour donner le coût total réel du financement. C'est cette somme qui mesure ce que vous coûte l'argent emprunté, pas le taux nominal seul.
Le TAEG actuariel calculé est aussi comparé au taux d'usure de la Banque de France pour la durée saisie : au-delà du plafond, le prêt n'est pas commercialisable. Cette marge sert d'indicateur fiable pour savoir si une offre est tendue ou confortable.
- C : capital emprunté
- t : taux mensuel (taux annuel / 12)
- n : nombre de mensualités
Les leviers qui font vraiment bouger la mensualité
La durée reste le levier principal : passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d'environ 10 % mais alourdit le coût total de plusieurs dizaines de milliers d'euros. L'assurance emprunteur arrive en deuxième : une délégation externe coûte souvent 30 à 50 % de moins que le contrat groupe de la banque, sans changer la couverture.
Les frais de dossier et de garantie pèsent moins sur la mensualité mais ils sont négociables, surtout sur un dossier solide. Pour estimer en amont l'enveloppe finançable, notre simulateur de capacité d'emprunt repart de vos revenus et de vos charges.
HCSF, taux d'usure et 35 % d'endettement : les règles à connaître
Le Haut Conseil de Stabilité Financière maintient en 2026 le plafond d'endettement à 35 % du revenu net assurance comprise, avec une durée maxi de 25 ans (27 avec différé sur du neuf). Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, prioritairement réservée à la résidence principale et aux primo-accédants.
La Banque de France publie chaque mois le taux d'usure par durée de prêt. Si le TAEG calculé dépasse ce plafond, la banque ne peut tout simplement pas vous accorder le prêt. Réduire les frais ou allonger légèrement la durée fait souvent passer le dossier sous la barre.
- Le taux nominal seul ne dit rien : deux offres au même taux peuvent avoir des TAEG très différents selon les frais imposés.
- Le plafond HCSF inclut bien l'assurance emprunteur dans le calcul des 35 % d'endettement.
- Les frais de notaire et les indemnités de remboursement anticipé restent hors TAEG par construction (code conso L313-30).
Questions fréquentes
Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG d'un crédit immobilier ?+
Le taux nominal ne couvre que les intérêts versés à la banque. Le TAEG ajoute l'assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie : c'est le seul indicateur qui permet de comparer deux offres sur une base honnête (code conso L313-25).
Quelle durée choisir pour un crédit immobilier ?+
Tout dépend de la mensualité supportable et de l'âge en fin de prêt. Le plafond HCSF est fixé à 25 ans (27 avec différé sur du neuf). Allonger la durée fait baisser la mensualité mais peut doubler le coût total des intérêts.
Faut-il garder l'assurance proposée par la banque ?+
Pas forcément. La loi Lemoine autorise depuis 2022 le changement d'assurance à tout moment, sans frais. Une délégation externe permet d'économiser 30 à 50 % sur le coût total à couverture équivalente.
Le HCSF impose-t-il toujours 35 % d'endettement maximum en 2026 ?+
Oui, le seuil reste à 35 % du revenu net assurance comprise. Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle, prioritairement réservée à la résidence principale.
Quel est le rôle du taux d'usure dans la simulation ?+
C'est le plafond légal du TAEG, révisé chaque mois par la Banque de France. Si le TAEG calculé dépasse ce taux, la banque ne peut pas commercialiser le prêt : le simulateur affiche alors une alerte rouge.
Peut-on négocier les frais de dossier d'un crédit immobilier ?+
Oui, c'est même l'élément le plus négociable. Beaucoup de banques acceptent une réduction ou une suppression sur un bon dossier, notamment si vous mettez plusieurs offres en concurrence ou passez par un courtier.
Comment réduire le coût total de mon crédit immobilier ?+
Quatre leviers efficaces : raccourcir la durée si la mensualité le permet, déléguer l'assurance, augmenter l'apport pour faire baisser le capital emprunté et négocier le taux nominal en présentant plusieurs offres concurrentes.
PTZ ou prêt Action Logement : comment les associer au crédit principal ?+
Ces prêts complémentaires viennent en plus du prêt principal et baissent la part empruntée au taux du marché. Notre simulateur PTZ et notre simulateur prêt Action Logement permettent de chiffrer leur effet précis.