Encadrement des loyers 2026 : 69 villes et plafonds

18 août 2026 · 8 min

Dans 69 communes, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, multiplié par la surface habitable. Ailleurs en zone tendue (1 150 communes), le plafond est simplement le dernier loyer du locataire précédent. L'expérimentation issue de la loi Elan s'arrête le 23 novembre 2026, sauf vote du Sénat cet automne.

Deux règles différentes se cachent derrière l’expression « encadrement des loyers » et les confondre coûte cher. Dans 69 communes, un plafond absolu au mètre carré s’impose : le loyer de référence majoré. Dans les 1 150 communes classées en zone tendue, la contrainte est autre : vous ne pouvez pas demander plus que le locataire précédent. Nous détaillons ici le périmètre exact de chaque dispositif en 2026, la méthode de calcul du plafond avec un cas chiffré complet, les conditions du complément de loyer et l’échéance du 23 novembre 2026 qui pèse sur tout le dispositif.

Encadrement des loyers ou zone tendue : deux dispositifs à ne pas confondre

L’erreur la plus fréquente consiste à croire qu’une commune en zone tendue applique automatiquement un plafond de loyer au mètre carré. C’est faux. La zone tendue ouvre seulement la possibilité d’expérimenter l’encadrement du niveau des loyers : encore faut-il que la collectivité l’ait demandé et qu’un décret puis un arrêté préfectoral aient été publiés.

Trois mécanismes coexistent en 2026 et chacun a son propre texte de référence. À noter que les deux premiers se cumulent dans les 69 communes encadrées : le loyer doit respecter à la fois le plafond au mètre carré et la règle du dernier loyer appliqué.

Vous lirez souvent que la zone tendue compte 1 434 communes réparties sur 47 agglomérations. Ce chiffre correspond au zonage élargi de la taxe sur les logements vacants issu du décret du 25 août 2023, qui inclut les zones dites tendues et touristiques. L'ANIL rappelle que ces nouvelles zones ne sont pas concernées par l'encadrement de l'évolution des loyers. Le périmètre à retenir reste l'annexe 1 du décret du 10 mai 2013, soit 1 150 communes, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.

Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en 2026 ?

Neuf territoires appliquent le plafonnement au mètre carré, ce qui représente exactement 69 communes. Le préfet y publie chaque année un nouvel arrêté qui recalcule les loyers de référence à partir des relevés de l’observatoire local des loyers.

Les dates d’arrêté comptent autant que la liste des villes : un bail signé la veille d’un renouvellement d’arrêté ne se vérifie pas avec la même grille que celui signé le lendemain.

Beaucoup d’articles annoncent encore l’arrivée prochaine de Marseille, Rennes, Cergy ou Annemasse. Cette information est datée : depuis novembre 2022, aucune nouvelle collectivité de l’Hexagone ne peut demander l’application du dispositif. Les candidatures déposées avant cette date attendent toujours leur décret et aucune n’entrera en vigueur avant l’échéance de novembre.

L'outre-mer fait exception. La loi du 13 juin 2025 a ouvert une expérimentation de cinq ans dans les zones tendues des départements et régions d'outre-mer : les communes peuvent s'y porter candidates jusqu'au 12 juin 2027.

Comment calculer le loyer maximum autorisé

Le calcul repose sur trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges. Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté pour une catégorie de logement dans un secteur donné. Le loyer de référence majoré vaut ce médian augmenté de 20 %, le loyer de référence minoré ce même médian diminué de 30 %.

Quatre critères déterminent la catégorie applicable : le secteur géographique, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Certaines villes ajoutent la distinction entre maison et appartement. Le loyer plafond s’obtient ensuite par une multiplication simple : loyer de référence majoré x surface habitable.

Cas chiffré : un T2 de 40 m² dans le 19e arrondissement de Paris

Prenons un deux-pièces loué vide, de 40 m² de surface habitable, situé dans le quartier Amérique, dans un immeuble construit après 1990. L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe pour cette catégorie un loyer de référence majoré de 27,60 €/m².

• Loyer de référence (médian) : 27,60 / 1,20 = 23,00 €/m²
• Loyer de référence majoré : 23,00 x 1,20 = 27,60 €/m²
• Loyer de référence minoré : 23,00 x 0,70 = 16,10 €/m²
• Plafond légal : 27,60 x 40 = 1 104 € hors charges
• Plancher de contestation : 16,10 x 40 = 644 € hors charges

Le bail doit être fixé dans cette fourchette de 644 € à 1 104 €. Au-delà de 1 104 €, seul un complément de loyer justifié peut légalement s’ajouter. La surface à retenir est la surface habitable au sens de la loi Boutin : ni balcon, ni terrasse, ni cave, ni les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Complément de loyer : le seul moyen légal de dépasser le plafond

La loi autorise un complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur. Une grande terrasse, une vue directe sur un monument, une hauteur sous plafond exceptionnelle ou un duplex entrent dans cette catégorie. La présence d’un ascenseur ou d’un gardien, en revanche, ne peut jamais la justifier puisque ces prestations relèvent déjà des charges récupérables.

Le montant n’est encadré par aucun texte, ce qui laisse une marge d’appréciation réelle au bailleur. Nous vous conseillons toutefois la prudence : le complément doit figurer dans la clause loyer du bail avec la liste précise des caractéristiques qui le fondent, faute de quoi il est infondé. La proposition de loi adoptée à l’Assemblée en décembre 2025 prévoyait de le plafonner à 20 % du loyer maximal, disposition qui n’est pas entrée en vigueur à ce jour.

Le complément de loyer est purement et simplement interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 lorsque le logement est classé F ou G au DPE. Il l'est également en cas de sanitaires sur le palier, de traces d'humidité, de vis-à-vis de moins de dix mètres, d'infiltrations ou d'installation électrique dégradée. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour saisir la commission départementale de conciliation, étape obligatoire avant le juge.

Hors des 69 communes : le plafond reste le loyer du locataire précédent

Dans les autres communes de la zone tendue, aucun barème au mètre carré ne s’applique. La règle est plus simple mais tout aussi contraignante : lors d’une relocation, le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire sortant. Le décret du 20 juillet 2026 reconduit ce mécanisme pour tous les contrats conclus jusqu’au 31 juillet 2027.

Trois situations échappent à cette limite : la première mise en location du logement, une vacance continue de plus de dix-huit mois et des travaux d’amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à une année de loyer. Deux dérogations permettent par ailleurs une hausse mesurée : un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, dans la limite de la moitié de l’écart constaté ou des travaux d’amélioration, dans la limite de 15 % de leur coût TTC rapporté au loyer annuel.

Cas chiffré : relocation avec rattrapage de l’IRL

Un logement classé D est reloué en septembre 2026. Le dernier loyer appliqué était de 780 € hors charges et le bailleur n’a pas révisé ce loyer au cours des douze derniers mois. Il peut donc appliquer la variation de l’IRL : l’indice du 2e trimestre 2026 s’établit à 148,37 contre 146,68 un an plus tôt.

• Calcul : 780 x (148,37 / 146,68) = 789,00 €
• Hausse autorisée : 9,00 € par mois, soit 1,15 %

Si le même logement était classé F ou G au DPE, aucune de ces marges ne s’appliquerait : le plafond resterait strictement fixé à 780 €, sans dérogation possible, y compris après travaux ou vacance prolongée.

Ce que vous risquez en cas de dépassement

Le préfet ou le maire peut adresser une mise en demeure au bailleur, qui dispose alors de deux mois pour ramener le loyer au plafond et rembourser le trop-perçu. À défaut, l’amende administrative atteint 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, une SCI par exemple.

Le locataire n’est pas passif dans ce dispositif. Il peut engager une action en diminution de loyer et obtenir la restitution des sommes indûment versées, sur trois ans en arrière à Paris. Le loyer fixé par le document de conciliation ou par le juge s’applique rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail. Plusieurs villes ont mis en place des téléservices de signalement qui alimentent directement les mises en demeure préfectorales.

23 novembre 2026 : l’expérimentation s’arrête sauf vote du Sénat

L’encadrement du niveau des loyers n’a jamais été un régime permanent. L’article 140 de la loi Elan l’a institué pour cinq ans, la loi 3DS du 21 février 2022 a porté cette durée à huit ans et fixé le terme au 23 novembre 2026. Sans texte voté avant cette date, le dispositif s’éteint automatiquement et les 69 communes perdent toute base juridique pour plafonner les loyers.

Le calendrier de 2026 a été mouvementé. Le rapport d’évaluation remis le 22 mai par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle conclut à des effets ambivalents : un freinage réel des loyers de 2 à 4 % les premières années, un transfert vers les locataires estimé entre 600 et 700 millions d’euros par an mais plus d’un tiers des baux récents au-dessus du plafond majoré. Le 23 juin, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun s’est dit ouvert à une prolongation des expérimentations en cours, sans extension à de nouvelles communes. La proposition de loi Echaniz, votée à l’Assemblée le 11 décembre 2025, sera examinée au Sénat le 21 octobre 2026 dans une version amendée visant une prolongation de deux ans.

Notre lecture : l'arrêté parisien du 12 juin 2026 court uniquement du 1er juillet au 24 novembre 2026, une période tronquée qui traduit noir sur blanc l'incertitude juridique. Si vous relouez à l'automne dans une commune encadrée, signez au plafond en vigueur et ne pariez pas sur une extinction du dispositif : la fenêtre parlementaire est étroite mais le gouvernement a acté publiquement l'option de la prolongation. Un bail en cours n'est de toute façon pas remis en cause par l'échéance.

À Lyon, un calendrier local se superpose au calendrier national. La présidente de la Métropole a annoncé fin juin vouloir mettre fin à l’expérimentation sur son territoire, alors même que les maires de Lyon et Villeurbanne chiffrent à plus de 818 000 € les trop-perçus déjà restitués aux locataires. Les bailleurs concernés ont intérêt à suivre les deux échéances en parallèle.

Questions fréquentes

Voici les points qui reviennent le plus souvent, côté bailleur comme côté locataire.

Mon logement est en zone tendue : suis-je soumis à l’encadrement des loyers ?

Pas nécessairement. Être en zone tendue signifie que la hausse du loyer est plafonnée à la relocation et au renouvellement. Le plafond absolu au mètre carré ne concerne que les 69 communes des neuf territoires listés plus haut. La grande majorité des 1 150 communes en zone tendue n’applique aucun barème au mètre carré.

Comment connaître le loyer de référence majoré de mon logement ?

Il faut croiser l’adresse exacte, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le caractère meublé ou non avec l’arrêté préfectoral en vigueur. À Paris, les plafonds varient de 18,10 à 52,20 €/m² selon 80 zones géographiques. Un simulateur qui interroge la grille officielle évite les erreurs de secteur, fréquentes aux limites d’arrondissement.

Marseille applique-t-elle l’encadrement des loyers en 2026 ?

Non. Aucun arrêté préfectoral n’y fixe de loyer de référence et Marseille ne peut plus déposer de nouvelle candidature depuis novembre 2022. La ville reste en zone tendue : la règle du dernier loyer appliqué et le préavis réduit à un mois s’y appliquent bien, ce qui est souvent confondu avec un plafonnement au mètre carré.

L’encadrement s’applique-t-il aux meublés et aux colocations ?

Oui, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Locations vides, locations meublées, colocations et baux mobilité entrent dans le champ. Les arrêtés fixent des loyers de référence distincts pour le meublé, plus élevés que pour le nu. Les résidences secondaires, les locations saisonnières et les logements de fonction en sont exclus.

À quoi sert le loyer de référence minoré ?

Il fonctionne comme un plancher de contestation. Si le loyer inscrit au bail est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut engager une action en réévaluation lors du renouvellement. Ce niveau correspond au loyer de référence diminué de 30 %.

Que devient mon bail si l’expérimentation s’arrête le 23 novembre 2026 ?

Rien ne change pour un bail en cours : le loyer reste celui du contrat et la révision annuelle continue de suivre l’IRL. L’effet d’une extinction se jouerait sur les relocations et les renouvellements postérieurs, où le plafond au mètre carré disparaîtrait. L’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, lui, est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 et n’est pas concerné par cette échéance.

Pour aller plus loin

Avant de fixer ou de contester un loyer, vérifiez le plafond exact applicable à votre adresse et à votre catégorie de logement.

Calculer mon plafond avec le simulateur d’encadrement des loyers

• Calculer une augmentation de loyer avec l’IRL pour la révision annuelle en cours de bail
• Estimer le loyer de marché de votre bien et le comparer au plafond réglementaire
• Vérifier le classement DPE de votre logement avant toute hausse, une étiquette F ou G bloquant toute revalorisation

Sources : ANIL, analyse juridique n° 2026-11 à jour au 23 juillet 2026 ; décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 ; arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 ; INSEE, IRL du 2e trimestre 2026.