Ce que le calcul prend en compte
Le simulateur repart du prix de vente net, retranche le prix d'acquisition majoré et applique ensuite les abattements selon la durée de détention. Le résultat utile n'est pas seulement l'impôt théorique, mais le net vendeur final après fiscalité.
$$\text{Plus-value imposable = Prix de cession − Prix d'acquisition (majoré frais et travaux)}$$
Imposition : 19% IR + 17,2% PS + surtaxe progressive si PV > 50 000€
Les points qui changent vite le résultat
Les frais d'acquisition, certains travaux, la distinction entre résidence principale et bien imposable, ainsi que les durées d'exonération IR et prélèvements sociaux font varier fortement la note. Une vente quelques années plus tard peut aboutir à un résultat très différent.
- La résidence principale bénéficie d'une exonération totale sous conditions.
- Les règles d'abattement ne sont pas les mêmes pour l'impôt et les prélèvements sociaux.
- Les travaux ne sont pas toujours tous retenus de la même manière dans la base majorée.
Questions fréquentes
Quand suis-je totalement exonéré de plus-value ?+
Pour la résidence principale, l'exonération est totale. Pour un autre bien, l'exonération complète intervient après 22 ans de détention pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les travaux peuvent-ils réduire la plus-value imposable ?+
Oui, les travaux d'amélioration peuvent être ajoutés au prix d'acquisition (sur factures), ou un forfait de 15% peut être appliqué après 5 ans de détention.