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Le chiffre principal correspond à la plus-value nette après impôts, c'est-à-dire ce qui vous reste réellement entre les mains après prélèvement par le notaire à la signature. Trois sous-indicateurs précisent la lecture : l'impôt total dû (IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe progressive éventuelle), le taux d'imposition effectif rapporté à la plus-value brute, et le nombre d'années avant l'exonération IR totale (22 ans de détention). La barre de répartition matérialise visuellement la part qui revient à l'État et celle qui vous revient.
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition ligne à ligne du calcul, un tableau des abattements pour durée de détention (5, 10, 15, 21, 22, 25 et 30 ans) et un simulateur d'effet temps : à quel moment la revente serait-elle plus rentable si vous attendiez un an, cinq ans ou dix ans ? Cette projection à plus-value brute constante isole l'effet pur des abattements, indépendamment de l'évolution du marché.
Comment calculer la plus-value immobilière en 2026
Le calcul de la plus-value immobilière se fait en cinq étapes successives. D'abord le prix d'acquisition recalculé : prix d'achat initial + frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %) + travaux (réels ou forfait 15 % si détention > 5 ans), moins les amortissements LMNP réintégrés depuis la LF 2025. Notre simulateur Plus-value immobilière choisit automatiquement le mode le plus avantageux entre forfait et réel pour chaque poste.
Exemple chiffré : pour la vente d'un bien locatif à 300 000 € en 2026, acquis 200 000 € en 2014 (12 ans de détention), sans frais réels saisis, le calcul donne un prix d'acquisition recalculé de 200 000 + 15 000 (forfait 7,5 %) + 30 000 (forfait 15 % travaux car > 5 ans) = 245 000 €. La plus-value brute s'élève à 55 000 €. Avec un abattement IR de 42 % et PS de 11,55 % sur 12 ans, l'impôt total atteint environ 14 600 €, soit 26,5 % de taux effectif. La plus-value nette atteint 40 400 €.
- PV_nette : plus-value nette restituée au vendeur après impôt
- P_c : prix de cession (vente)
- F_c : frais de cession à votre charge
- P_a^rec : prix d'acquisition recalculé (achat + frais + travaux − amort LMNP)
- PV_imp^IR : plus-value imposable IR après abattement durée détention
- PV_imp^PS : plus-value imposable PS après abattement (barème distinct)
- S : surtaxe progressive si PV_imp^IR > 50 000 €
Trois cas qui changent tout
Trois situations modifient radicalement le calcul. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale (CGI 150 U II 1°), même en cas de revente rapide : aucune plus-value n'est imposée si vous occupiez effectivement le bien au moment de la vente. La cession à moins de 15 000 € est également exonérée automatiquement. Le LMNP depuis la LF 2025 voit ses amortissements pratiqués réintégrés au prix d'acquisition, ce qui peut faire gonfler l'assiette imposable de 30 000 à 80 000 € sur 10 ans de location meublée.
L'abattement par durée de détention : la mécanique du temps
Les abattements pour durée de détention créent un effet d'optimisation puissant. Sur l'impôt sur le revenu, rien pendant 5 ans, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année et 4 % la 22ᵉ : exonération totale à 22 ans. Sur les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ pour atteindre l'exonération à 30 ans. Cette désynchronisation crée une fenêtre étonnante entre 22 et 30 ans où l'IR tombe à zéro mais les PS restent dus.
- Le calcul exact de l'impôt est effectué par le notaire au moment de la vente : il prélève directement et reverse le net au vendeur. Notre simulateur reproduit le calcul officiel, à 1 ou 2 € près sur le total.
- Conservez les factures de travaux 6 ans après la vente, en cas de contrôle fiscal sur le poste qui a réduit la base imposable.
- La résidence principale doit être effectivement occupée au moment de la vente : un bien transformé en locatif les 2 dernières années perd l'exonération.
- Les régimes LMP, SCI à l'IS, donations, successions et démembrement appliquent des règles distinctes non couvertes par ce simulateur.
Questions fréquentes
Comment se calcule la plus-value immobilière en 2026 ?+
La plus-value brute est égale au prix de cession moins les frais de cession à votre charge moins le prix d'acquisition recalculé. Le prix d'acquisition recalculé intègre le prix d'achat initial, les frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %), les travaux (réels ou forfait 15 % si détention > 5 ans), moins les amortissements LMNP réintégrés depuis la LF 2025. On applique ensuite les abattements pour durée de détention distincts entre IR et PS, puis les taux 19 % IR et 17,2 % PS, et enfin la surtaxe progressive si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Quand suis-je totalement exonéré de plus-value immobilière ?+
Trois cas principaux d'exonération totale en 2026. Premier : la résidence principale (CGI 150 U II 1°), exonérée par défaut quelle que soit la durée de détention, à condition d'occuper effectivement le bien au moment de la vente. Deuxième : une cession ≤ 15 000 € exonérée automatiquement. Troisième : la détention longue, exonération IR à 22 ans et PS à 30 ans révolues. À noter aussi : les retraités et invalides sous plafond de revenus, les premières cessions hors RP sous condition de remploi pour acquérir une RP dans les 24 mois.
Faut-il préférer le forfait ou les frais réels ?+
Notre simulateur choisit automatiquement le mode le plus avantageux pour chaque poste, mais voici la logique. Pour les frais d'acquisition : le forfait 7,5 % du prix d'achat couvre typiquement 90 % des cas dans l'ancien (notaire + droits ≈ 7,5 %) ; les frais réels deviennent intéressants si vous avez payé des frais supplémentaires (avocat, expertise spécifique). Pour les travaux : le forfait 15 % du prix d'achat s'applique automatiquement si détention > 5 ans et si vous n'avez pas conservé les factures ; les factures justifiées doivent dépasser 15 % du prix d'achat pour intéresser un investisseur qui a beaucoup rénové.
Comment fonctionne la surtaxe au-delà de 50 000 € ?+
La surtaxe progressive sur les plus-values immobilières (CGI 1609 nonies G) s'applique aux plus-values imposables IR supérieures à 50 000 €. Le barème est progressif : 2 % entre 50 et 100 k€, 3 % entre 100 et 150 k€, 4 % entre 150 et 200 k€, 5 % entre 200 et 250 k€, 6 % au-delà de 260 k€. Cinq tranches lissées (50-60 k€, 100-110 k€, 150-160 k€, 200-210 k€, 250-260 k€) appliquent une formule particulière pour éviter les effets de seuil brutaux. Notre simulateur calcule la surtaxe précise au centime.
Quels travaux peuvent être déduits du prix d'acquisition ?+
Quatre catégories de travaux entrent dans le calcul : construction (extension, surélévation), reconstruction (démolition puis reconstruction), agrandissement (augmentation surface habitable) et amélioration (apport d'un élément de confort nouveau ou meilleur). Les travaux d'entretien et de réparation (peinture, plomberie courante) ne sont pas retenus. Toutes les factures doivent être établies par une entreprise du bâtiment et conservées 6 ans après la vente. L'auto-construction et les matériaux achetés en direct sans pose facturée sont exclus.
Comment la LF 2025 a-t-elle changé le calcul LMNP ?+
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués sur un bien loué en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. Avant 2025, le LMNP profitait d'un double avantage : amortissement déductible des revenus locatifs + aucune réintégration à la plus-value. Désormais, un LMNP qui a amorti 50 000 € sur 10 ans verra son prix d'acquisition retenu réduit de 50 000 €, ce qui gonfle d'autant l'assiette imposable à la vente. Notre simulateur intègre cette réintégration automatiquement.
Le notaire calcule-t-il la plus-value automatiquement ?+
Oui, le notaire est officiellement chargé de calculer la plus-value immobilière, prélever l'impôt à la source et reverser le net vendeur après la signature de l'acte. Vous lui transmettez l'acte d'achat d'origine, les factures de travaux, les justificatifs de résidence principale le cas échéant. Le notaire applique automatiquement les abattements pour durée de détention et la surtaxe éventuelle. En cas de désaccord sur le calcul, vous pouvez contester dans les 2 mois suivant la réception du décompte ; au-delà, la réclamation se fait via une procédure contentieuse devant la DGFiP.