Comment lire votre capacité d'emprunt ?
Le chiffre principal est le capital que vous pouvez emprunter avec votre salaire, sur la durée et au taux choisis. À côté s'affichent votre mensualité maximale (plafonnée à 35 % de vos revenus), le coût du crédit et l'effet de la durée. Rappel utile : la banque prête sur votre revenu, pas sur votre apport.
$$\text{Mensualité max = revenus nets × 35 \% - crédits en cours}$$
Capital empruntable = valeur actuelle de cette mensualité sur la durée, au taux du prêt (assurance comprise).
Comment calculer combien on peut emprunter avec son salaire ?
Le calcul part d'une règle simple, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Votre mensualité, assurance comprise, ne peut dépasser 35 % de vos revenus nets, une fois déduits vos crédits en cours. Le capital empruntable est ensuite le montant qu'un tel remboursement permet de financer, sur la durée choisie et au taux du marché.
Un exemple avec 2 500 € par mois
Avec 2 500 € de revenus nets et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 875 €. Sur 20 ans à 3,4 %, cela finance environ 145 000 € de capital, hors apport. Avec un co-emprunteur, ce montant grimpe vite.
L'effet de la durée et du taux
Deux leviers font varier le montant, à mensualité identique.
- La durée : plus elle est longue, jusqu'à 25 ans, plus vous empruntez, mais plus le crédit coûte cher.
- Le taux : chaque demi-point gagné sur le taux augmente sensiblement le capital finançable.
Le simulateur affiche votre capacité sur 15, 20 et 25 ans pour comparer d'un coup d'œil.
Apport, reste à vivre et leviers pour emprunter plus
L'apport ne change pas ce que la banque prête sur vos revenus, mais il couvre les frais de notaire et rassure : on attend souvent au moins 10 % du prix. Au-delà du taux d'endettement, la banque vérifie votre reste à vivre, ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée.
- Le plafond de 35 % inclut l'assurance emprunteur et tous vos crédits en cours.
- La durée est limitée à 25 ans, ou 27 ans avec différé pour un achat sur plan ou de gros travaux.
- Les banques gardent une marge de flexibilité de 20 % de leurs dossiers : un très bon profil peut dépasser 35 %.
- Pour aller plus loin : capacité d'emprunt détaillée, mensualité de crédit et assurance emprunteur.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 2 000, 2 500 ou 3 000 € par mois ?+
La mensualité maximale correspond à 35 % de vos revenus, soit environ 700 € pour 2 000 €, 875 € pour 2 500 € et 1 050 € pour 3 000 €. Sur 20 ans à un taux de 3,4 %, cela finance de l'ordre de 116 000 €, 145 000 € et 174 000 € de capital, hors apport et hors crédits en cours. Ajustez avec votre durée et votre taux dans le simulateur.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?+
On part de vos revenus nets mensuels, auxquels on applique le taux d'endettement maximal de 35 %, puis on retire vos mensualités de crédits en cours. On obtient la mensualité disponible pour votre futur prêt. Le capital empruntable est le montant que cette mensualité permet de rembourser sur la durée choisie, au taux du marché et assurance comprise.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?+
Oui, mais rarement. Le HCSF autorise les banques à déroger au plafond pour 20 % de leurs dossiers par trimestre, en priorité pour l'achat de la résidence principale et les primo-accédants. Il faut alors un profil solide : revenus élevés, reste à vivre confortable, apport significatif. La règle générale reste 35 %.
Faut-il un apport pour emprunter ?+
L'apport n'est pas obligatoire, mais les banques en attendent souvent au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Il ne change pas le capital que la banque vous prête, calculé sur vos revenus, mais il augmente votre budget total et facilite l'obtention du prêt. Certains profils obtiennent encore un financement sans apport.
Sur quelle durée emprunter : 15, 20 ou 25 ans ?+
Plus la durée est longue, plus vous empruntez à mensualité égale, mais plus le coût total du crédit augmente. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement (achat sur plan, gros travaux). Le simulateur affiche votre capacité sur 15, 20 et 25 ans pour arbitrer entre montant et coût.
Le taux d'endettement inclut-il l'assurance ?+
Oui. Le taux d'endettement de 35 % se calcule sur la mensualité totale, assurance emprunteur comprise, et intègre l'ensemble de vos charges de crédit récurrentes. C'est pourquoi négocier son assurance, par exemple via une délégation, libère de la mensualité et augmente la capacité d'emprunt.