Pouvoir d'achat immobilier et capacité d'emprunt : quelle différence ?
La capacité d'emprunt indique combien la banque peut vous prêter. Le pouvoir d'achat immobilier indique quel prix de bien vous pouvez payer. Entre les deux, il faut ajouter votre apport et retirer les frais d'acquisition. Pour connaître seulement le montant empruntable, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt.
Ce simulateur va plus loin. Il affiche le prix net vendeur maximum, le budget total et la surface estimée dans la zone choisie. Vous savez quelles annonces regarder et à quelle surface vous attendre.
Les trois étapes du calcul
- Mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets, moins vos crédits en cours. C'est la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
- Capital empruntable : ce que cette mensualité rembourse, assurance comprise, selon la durée et le taux.
- Prix achetable : capital plus apport, divisé par 1 + le taux de frais d'acquisition. Le simulateur retient en moyenne 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf, variable selon le département.
Exemple : quel bien pour 4 000 € de revenus ?
Un foyer gagne 4 000 € nets par mois et dispose de 40 000 € d'apport. Il emprunte sur 20 ans à 3,45 %, avec 0,34 % d'assurance. Sa mensualité maximale est de 1 400 €, pour 231 127 € empruntables. Son budget total atteint 271 127 €.
Dans l'ancien, les frais d'acquisition absorbent 18 916 €. Le prix achetable est donc de 252 211 €. Dans le neuf, le même budget permet un prix de 264 514 €. Affinez ces frais selon votre département avec le simulateur de frais de notaire.
Combien de m² pour 252 211 € selon la ville ?
| Zone | Prix médian au m² | Surface estimée |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | 10 200 € | 24,7 m² |
| Petite couronne Île-de-France | 5 500 € | 45,9 m² |
| Lyon métropole | 4 600 € | 54,8 m² |
| Bordeaux métropole | 4 400 € | 57,3 m² |
| Toulouse métropole | 3 700 € | 68,2 m² |
| Lille métropole | 3 500 € | 72,1 m² |
| Ville moyenne | 2 800 € | 90,1 m² |
| Zone rurale | 1 600 € | 157,6 m² |
Ces surfaces sont indicatives. Selon le quartier, l'état du bien et la négociation, le prix réel au m² peut s'écarter nettement de la médiane.
- P_max : prix maximum achetable au sens vendeur
- C : capital empruntable
- A : apport personnel
- f : taux de frais d'acquisition (7,5 % ancien / 2,5 % neuf)
- R : revenu net mensuel du foyer
- K : autres mensualités de crédit en cours
- a_n : annuité mensuelle constante (durée n, taux d'intérêt)
- i_a : taux d'assurance emprunteur mensuel
- S : surface estimée selon prix médian /m² de la zone
Comment augmenter son pouvoir d'achat immobilier ?
Allonger la durée du prêt
À mensualité égale, la durée change fortement le prix achetable. Dans l'exemple, il passe de 213 018 € sur 15 ans à 252 211 € sur 20 ans, puis 284 668 € sur 25 ans. À Lyon, la surface passe de 46 à 62 m². Mais les intérêts grimpent de 89 156 € sur 20 ans à 131 370 € sur 25 ans.
Viser le neuf
Les frais d'acquisition réduits du neuf libèrent du budget. Dans l'exemple, le prix achetable gagne 12 303 €. En contrepartie, le prix au m² du neuf est souvent plus élevé que dans l'ancien. Comparez à surface égale avant de trancher.
Renforcer l'apport ou solder un crédit
Dans l'ancien, chaque tranche de 10 000 € d'apport ajoute environ 9 300 € de prix achetable. Solder un crédit de 100 € par mois libère environ 16 500 € de capital sur 20 ans. Ce levier coûte de l'épargne mais ne rallonge pas votre prêt.
Compléter avec un prêt aidé
Un prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter le financement si vous êtes primo-accédant sous plafonds de ressources. Vérifiez votre droit avec le simulateur PTZ.
Salarié du privé, vous pouvez aussi demander le prêt accession Action Logement, jusqu'à 30 000 € à 1 %. Retrouvez tous nos outils d'achat dans les simulateurs immobiliers.
Questions fréquentes
Comment calculer son pouvoir d'achat immobilier ?+
Calculez d'abord votre mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets moins vos crédits en cours, selon le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Déduisez-en le capital empruntable selon la durée, le taux et l'assurance. Ajoutez votre apport, puis divisez par 1 + les frais d'acquisition. Vous obtenez le prix net vendeur que vous pouvez payer.
Quelle différence entre pouvoir d'achat immobilier et capacité d'emprunt ?+
La capacité d'emprunt est le montant que la banque peut vous prêter. Le pouvoir d'achat immobilier est le prix du bien que vous pouvez payer, apport ajouté et frais d'acquisition retirés. Avec 231 127 € empruntables et 40 000 € d'apport, le prix achetable dans l'ancien est de 252 211 €. Le simulateur de capacité d'emprunt calcule le seul montant empruntable.
Combien de m² puis-je acheter selon ma ville ?+
Divisez votre prix achetable par le prix médian au m² de la zone. Pour 252 211 €, cela donne environ 25 m² à Paris intra-muros, 55 m² à Lyon et 72 m² à Lille. Les prix médians utilisés sont indicatifs. Le prix réel varie selon le quartier et l'état du bien.
Quel budget immobilier avec 3 000 € nets par mois ?+
Avec 3 000 € nets, la mensualité maximale est de 1 050 € au seuil de 35 %. Sur 25 ans à 3,45 % avec 0,34 % d'assurance, cela permet d'emprunter environ 199 500 €. Avec 20 000 € d'apport, le prix achetable dans l'ancien atteint environ 204 200 €. Cela représente environ 73 m² dans une ville moyenne.
Quel est l'impact d'une hausse de taux d'un point ?+
Prenons 4 000 € de revenus sur 20 ans. Passer de 3,45 % à 4,45 % réduit le capital empruntable de 231 127 € à 212 673 €. Le prix achetable baisse de 252 211 € à 235 045 €, soit près de 7 %. La mensualité reste la même, c'est le montant financé qui diminue.
Combien d'apport faut-il pour acheter en 2026 ?+
Les banques demandent souvent un apport qui couvre au moins les frais d'acquisition, soit environ 7,5 % du prix dans l'ancien. Un apport plus élevé réduit le capital à emprunter et peut améliorer votre taux. Dans l'ancien, 10 000 € d'apport en plus ajoutent environ 9 300 € de prix achetable.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?+
Oui, dans une marge limitée. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) autorise les banques à déroger sur 20 % de leurs prêts immobiliers par trimestre. Au moins 70 % de cette marge va à l'achat de la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. En dehors de cette marge, 35 % et 25 ans restent la règle.
Pourquoi le neuf augmente-t-il le pouvoir d'achat ?+
Les frais d'acquisition dans le neuf tournent autour de 2,5 % du prix, contre environ 7,5 % dans l'ancien. À budget égal, une plus grande part va donc au bien lui-même. Dans notre exemple, le prix achetable passe de 252 211 € à 264 514 €. Le prix au m² du neuf reste toutefois souvent plus élevé.