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Le chiffre principal correspond au prix maximum achetable, c'est-à-dire le prix net vendeur que vous pouvez supporter en combinant emprunt + apport, frais d'acquisition déjà retranchés du budget total. Trois sous-indicateurs précisent la lecture : la surface estimée selon le prix médian /m² de la zone visée, la mensualité projetée (capital + intérêts + assurance) et le capital empruntable autorisé par le HCSF. La barre de composition matérialise la part respective de l'emprunt et de l'apport dans votre budget total, généralement 80 à 90 % d'emprunt et 10 à 20 % d'apport.
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition ligne à ligne, un comparatif des trois durées principales (15, 20, 25 ans) à mensualité constante et un tableau de sensibilité au taux d'intérêt (± 1 point). Le comparatif durées montre l'arbitrage classique : 25 ans donne le capital le plus élevé mais double quasiment les intérêts cumulés par rapport à 15 ans. La sensibilité taux quantifie l'impact d'un mouvement de taux : un point de hausse fait perdre 8 à 12 % de capital empruntable à mensualité constante.
Comment calculer son pouvoir d'achat immobilier en 2026
Le calcul du pouvoir d'achat immobilier combine trois étapes. D'abord la mensualité maximum HCSF : 35 % des revenus nets mensuels moins les crédits en cours. Ensuite le capital empruntable obtenu en divisant cette mensualité par le facteur d'amortissement (durée + taux + assurance). Enfin le prix achetable = (capital + apport) divisé par 1 + taux de frais d'acquisition. Notre simulateur Pouvoir d'achat immobilier applique ces formules à 15 zones de prix médians.
Exemple chiffré : pour un foyer avec 4 000 € de revenus nets mensuels, 40 000 € d'apport, sur 20 ans à 3,45 % et 0,34 % d'assurance dans l'ancien, le calcul donne une mensualité plafond de 1 400 €, un capital empruntable de 231 127 €, un budget total de 271 127 € et un prix achetable de 252 211 €. À Lyon (4 600 €/m²), cela représente une surface estimée de 54,8 m². Une variation d'un point de taux modifie le prix achetable de 9 à 11 %.
- P_max : prix maximum achetable au sens vendeur
- C : capital empruntable
- A : apport personnel
- f : taux de frais d'acquisition (7,5 % ancien / 2,5 % neuf)
- R : revenu net mensuel du foyer
- K : autres mensualités de crédit en cours
- a_n : annuité mensuelle constante (durée n, taux d'intérêt)
- i_a : taux d'assurance emprunteur mensuel
- S : surface estimée selon prix médian /m² de la zone
Le seuil HCSF, plafond non négociable
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques deux plafonds stricts : taux d'effort 35 % maximum (mensualité crédit / revenus nets) et durée de remboursement 25 ans maximum (27 ans avec différé). Les banques disposent d'une marge de 20 % de leur production pour déroger à ces seuils, réservée principalement aux primo-accédants et résidences principales. Au-delà de 35 % d'endettement, le refus est quasi systématique : pas de plan B au-delà de la marge dérogatoire, qui s'épuise rapidement chaque trimestre.
Apport personnel : l'arbitrage 10 à 20 %
Les banques exigent en pratique un apport minimum de 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais d'acquisition (notaire, garantie). Un apport de 15 à 20 % est souvent attendu pour les meilleurs taux. Chaque tranche supplémentaire d'apport réduit le capital emprunté à due concurrence mais ne change pas la mensualité plafond HCSF. À mensualité constante, l'apport sert donc surtout à abaisser le coût total du crédit (moins d'intérêts) et à obtenir un meilleur taux.
- Les prix médians /m² affichés sont des moyennes Notaires-INSEE 2026 par zone : le marché local réel peut varier de ± 20 % selon le quartier, l'état du bien et la négociation.
- Le HCSF impose 35 % d'endettement maximum, mais les banques appliquent aussi un critère de reste à vivre minimum (700 à 1 000 € / personne après crédit) qui peut être plus restrictif.
- Les frais d'acquisition retenus sont des moyennes ; selon le département, l'ancien peut osciller entre 7 % et 8,5 % et le neuf entre 2 % et 3 %.
- Le PTZ, le prêt Action Logement ou le prêt épargne logement (PEL) peuvent compléter le plan de financement et augmenter le pouvoir d'achat sans peser sur le seuil HCSF.
Questions fréquentes
Comment se calcule le pouvoir d'achat immobilier ?+
Trois étapes successives. D'abord la mensualité maximum autorisée : 35 % de vos revenus nets (seuil HCSF) moins vos crédits en cours. Ensuite le capital empruntable : cette mensualité divisée par le facteur d'amortissement (qui dépend de la durée et du taux) augmenté de l'assurance emprunteur. Enfin le budget total = capital + apport, divisé par 1 + frais d'acquisition (7,5 % ancien, 2,5 % neuf) pour obtenir le prix net vendeur. C'est ce dernier chiffre, le prix achetable, que les vendeurs vous demandent.
Combien d'apport faut-il pour acheter en 2026 ?+
Les banques exigent en pratique un apport minimum de 10 % du prix d'achat, suffisant pour couvrir les frais d'acquisition (notaire dans l'ancien). Un apport de 15 à 20 % améliore significativement le taux obtenu et débloque la négociation. Pour un primo-accédant solide (CDI stable, revenus en progression), certaines banques acceptent encore des dossiers à 5 % d'apport, sous condition d'un coemprunteur ou de garanties patrimoniales complémentaires. Au-delà de 30 % d'apport, l'effet sur le taux devient marginal.
Quel impact d'un taux qui passe de 3 % à 4 % ?+
Sur 20 ans à mensualité constante, une hausse d'un point de taux fait perdre environ 9 à 11 % de capital empruntable. Concrètement, un emprunt de 250 000 € à 3 % devient 225 000 € à 4 % pour la même mensualité, soit une perte de 25 000 € sur votre budget achat. En période de taux volatils, sécurisez tôt votre offre de prêt (valable 3 à 4 mois) plutôt que d'attendre une hypothétique baisse future.
Pourquoi le neuf augmente-t-il le pouvoir d'achat ?+
Les frais d'acquisition dans le neuf sont réduits à environ 2,5 % du prix (TVA 20 % déjà intégrée par le promoteur, droits de mutation simplifiés), contre 7,5 % dans l'ancien. Concrètement, à budget total identique, un acheteur peut viser 5 à 7 % de prix vendeur en plus dans le neuf. À nuancer toutefois : les prix vendeurs neufs sont souvent 10 à 20 % au-dessus de l'ancien équivalent pour des raisons de marché, ce qui peut neutraliser l'avantage des frais réduits.
Combien de m² puis-je acheter selon ma ville ?+
Le simulateur estime la surface en divisant votre prix achetable par le prix médian /m² Notaires-INSEE de la zone. À titre indicatif fin 2025-2026 : Paris intra-muros 10 200 €/m², petite couronne IDF 5 500 €/m², grande couronne 3 700 €/m², métropoles régionales 3 500 à 4 600 €/m², villes moyennes 2 100 à 2 800 €/m², zones rurales 1 600 €/m². Les écarts par quartier dans une même ville peuvent atteindre 30 à 50 %.
Peut-on dépasser le seuil HCSF de 35 % d'endettement ?+
Les banques disposent d'une marge dérogatoire de 20 % de leur production trimestrielle pour accorder des prêts au-dessus de 35 % d'endettement ou plus de 25 ans. En pratique, cette marge est réservée à 80 % aux primo-accédants en résidence principale, et elle s'épuise rapidement chaque trimestre. Au-delà, le dossier est refusé. Le seul levier réel pour gagner en capacité reste l'apport supplémentaire, la baisse des autres crédits ou l'allongement de durée jusqu'à 25 ans.
Le PTZ augmente-t-il mon pouvoir d'achat ?+
Oui, le Prêt à Taux Zéro complète le plan de financement sans peser sur le seuil HCSF 35 %. Concrètement, il peut représenter jusqu'à 30 à 40 % du prix d'achat selon la zone et les revenus du foyer, sans intérêts ni assurance. Pour un acheteur éligible (primo-accédant, RFR sous plafond, zone A, A bis, B1 ou B2/C avec conditions), le PTZ ajoute 30 000 à 60 000 € de pouvoir d'achat directement. Vérifiez l'éligibilité sur le simulateur PTZ dédié avant de monter le dossier.