Comprendre le montage achat-revente avec prêt relais
Le prêt relais immobilier combine deux crédits simultanés : un crédit relais (in fine) calibré sur la valeur du bien à vendre, plus un prêt classique amortissable pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et l'enveloppe relais + apport. La banque calibre les deux ensemble pour que la charge totale reste tenable.
Le simulateur calcule l'enveloppe relais accordée (généralement 60 à 80 % de la valeur estimée moins le capital restant dû sur le prêt actuel), puis le besoin du prêt classique pour boucler le plan de financement.
$$\text{Enveloppe relais = Valeur du bien à vendre × Quotité - Capital restant dû actuel}$$
$$\text{Besoin prêt classique = Prix nouveau bien + Frais notaire - Apport - Enveloppe relais}$$
$$\text{Charge totale relais = Mensualité prêt classique + Intérêts relais}$$
La charge mensuelle pendant la vente
Pendant la phase de relais (jusqu'à la vente effective du bien actuel), vous payez la mensualité du prêt classique et les intérêts du relais en parallèle. C'est le moment le plus tendu financièrement, à anticiper sérieusement avec un coussin de trésorerie.
Une fois la vente conclue, le relais est intégralement soldé et il ne reste que la mensualité du prêt classique. C'est cette charge post-vente qui doit s'inscrire durablement dans votre budget. Pour vérifier son impact sur votre capacité d'emprunt globale, passez par notre simulateur de capacité d'emprunt.
Anticiper le scénario où la vente prend du temps
Le risque principal du relais est une vente plus lente ou moins chère que prévu. Sur un marché tendu côté vendeurs, comptez 6 à 9 mois en moyenne ; sur un marché ralenti, l'horizon peut atteindre 12 à 18 mois. La durée légale du relais est plafonnée à 24 mois, renouvelable une fois.
Si le bien se vend 10 % moins cher que l'estimation initiale, une dette résiduelle apparaît, à intégrer au prêt classique par avenant ou à racheter. Le simulateur projette ce scénario stress pour vous donner une vision réaliste du risque.
- Estimez votre bien à la baisse, pas au prix espéré : une enveloppe relais calibrée sur une valeur prudente évite la dette résiduelle.
- Le relais coûte cher chaque mois : à éviter si une vente avant achat reste possible.
- Anticipez la prorogation dès le 9e mois si la vente traîne, plutôt que de la subir au dernier moment.
Questions fréquentes
Comment fonctionne un prêt relais immobilier ?+
Il combine un crédit relais in fine calibré sur la valeur du bien à vendre, plus un prêt classique amortissable pour la différence avec le prix du nouveau bien. Pendant la phase de vente, vous remboursez les deux en parallèle ; après la vente, seul le prêt classique reste.
Quelle quotité la banque finance-t-elle sur un relais ?+
Généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû sur le prêt initial. Plus la quotité est basse, plus la marge de sécurité est grande en cas de vente moins chère que prévue.
Combien de temps dure un prêt relais ?+
Le standard est 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois maximum. Si la vente n'aboutit pas dans cette fenêtre, la banque peut convertir l'opération en avenant au prêt classique ou exiger une vente forcée.
Vaut-il mieux vendre avant d'acheter ou faire un relais ?+
Vendre d'abord coûte moins cher (pas de relais à supporter) et concentre moins de risques. Le relais devient utile quand l'opportunité d'achat se présente avant la vente du bien actuel ou sur un marché vendeurs très tendu où la vente est rapide et prévisible.
Que se passe-t-il si le bien se vend moins cher que prévu ?+
Une dette résiduelle apparaît : la différence entre l'enveloppe relais initiale et le produit net de la vente. Cette dette s'intègre généralement au prêt classique par avenant ou se rachète par un nouveau prêt. Mieux vaut anticiper ce scénario en estimant à la baisse.
Quels frais entrent dans un montage relais ?+
Frais de garantie sur les deux prêts, frais de dossier de la banque, intérêts du relais pendant la durée d'occupation. Le cas échéant, des frais de prorogation s'ajoutent. À comparer au gain procuré par l'opportunité d'achat saisie.