Comment fonctionne un prêt relais adossé à un prêt immobilier ?
Un prêt relais permet d'acheter un logement avant d'avoir vendu l'actuel. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, en général 60 à 80 %. Quand le nouveau bien coûte plus cher, elle ajoute un prêt immobilier classique. On parle alors de prêt relais adossé, ou de montage achat-revente.
Le calcul suit trois étapes. L'enveloppe relais vaut la valeur estimée multipliée par la quotité, moins le capital restant dû sur l'ancien prêt. Le prêt principal couvre le prix et les frais de notaire du nouveau bien, moins l'apport et l'enveloppe. La mensualité du relais s'ajoute ensuite à celle du prêt principal.
Exemple chiffré d'un achat-revente
Votre bien vaut 250 000 € et il reste 80 000 € à rembourser. À 70 %, la banque avance 95 000 € de relais. Vous achetez 350 000 € avec 25 000 € de frais et 30 000 € d'apport. Le prêt principal atteint donc 250 000 €.
Sur 22 ans à 3,55 % avec 0,30 % d'assurance, ce prêt coûte environ 1 428 € par mois. Le relais à 4 % ajoute 340 € par mois, assurance comprise. Pendant la vente, vous payez donc environ 1 769 € par mois. Après la vente, il ne reste que 1 428 €.
$$\text{Enveloppe relais = Valeur du bien à vendre × Quotité - Capital restant dû actuel}$$
$$\text{Besoin prêt classique = Prix nouveau bien + Frais notaire - Apport - Enveloppe relais}$$
$$\text{Charge totale relais = Mensualité prêt classique + Intérêts relais}$$
Comment réduire le coût et le risque d'un prêt relais ?
Tester la mensualité cumulée avant de signer
Pendant la vente, la mensualité du prêt principal et celle du relais se cumulent. La banque vérifie que ce total reste supportable, en général sous 35 % de vos revenus nets. Pour situer votre dossier, calculez votre taux d'endettement avec la mensualité la plus haute.
Estimer le bien à la baisse
Sur un bien de 250 000 €, chaque tranche de 10 points de quotité représente 25 000 € de relais. Une quotité basse vous protège si la vente se fait sous l'estimation. En contrepartie, le prêt principal grossit. Dans l'exemple, 25 000 € de plus coûtent environ 143 € par mois pendant 22 ans.
Relais sec ou relais adossé ?
Si le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien, un relais seul peut suffire, sans prêt principal. C'est le relais sec. La banque avance alors une partie du prix de vente attendu, et vous remboursez tout le relais à la vente.
Anticiper une vente plus longue que prévu
Un prêt relais dure en général 12 mois, 24 mois au maximum. Si le bien n'est pas vendu à l'échéance, la banque peut prolonger, convertir le relais en prêt classique ou exiger la vente. Parlez-en dès le 9e mois. Nos autres simulateurs immobiliers vous aident à préparer la revente.
- Le coût affiché regroupe les intérêts des deux prêts. Les frais de dossier et de garantie viennent en plus.
- Le simulateur suppose des intérêts payés chaque mois. En franchise totale, vous ne payez que l'assurance et réglez les intérêts à la vente.
- Les taux proposés par défaut (4 % pour le relais, 3,55 % pour le prêt principal) sont des moyennes. Remplacez-les par ceux de votre offre.
Questions fréquentes
Comment calculer le montant d'un prêt relais ?+
Multipliez la valeur estimée de votre bien par la quotité retenue par la banque, en général 60 à 80 %. Retirez ensuite le capital restant dû sur votre prêt actuel. Pour un bien de 250 000 € à 70 % avec 80 000 € restant dû, le relais atteint 95 000 €.
Quelle mensualité payer pendant un prêt relais ?+
Dans la formule la plus courante, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance du relais. S'y ajoute la mensualité du prêt principal si le montage est adossé. Prenons 95 000 € de relais à 4 % et 250 000 € de prêt principal sur 22 ans à 3,55 %. Comptez alors environ 1 769 € par mois. Après la vente, la charge retombe à environ 1 428 €.
Combien de temps dure un prêt relais ?+
En général 12 mois, avec un maximum de 24 mois selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Le capital est remboursé en une fois, avec le produit de la vente. Si la vente tarde, demandez une prolongation avant l'échéance.
Vaut-il mieux vendre avant d'acheter ou prendre un prêt relais ?+
Vendre d'abord évite le coût du relais et la double mensualité. Le prêt relais se justifie quand vous trouvez le bien avant d'avoir vendu, ou quand la vente paraît rapide. Dans notre exemple, 12 mois de relais coûtent 3 800 € d'intérêts. Comparez ce montant à un loyer temporaire ou à un déménagement en deux temps.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas à temps ?+
La banque peut prolonger le relais, le transformer en prêt amortissable ou exiger la vente du bien. Vous continuez de payer les intérêts pendant ce temps. Estimez donc le bien à la baisse et gardez une réserve de trésorerie. Engagez la discussion avec la banque dès le 9e mois.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement ?+
Oui, la banque vérifie que vous pouvez payer le prêt principal et les intérêts du relais pendant la vente. Le seuil de référence est de 35 % des revenus nets, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Pour situer votre dossier, utilisez le simulateur de taux d'endettement.
Quels frais s'ajoutent à un montage avec prêt relais ?+
Comptez les frais de dossier et de garantie sur les deux prêts, les intérêts du relais et l'assurance emprunteur. Des frais de prolongation peuvent s'ajouter si la vente tarde. Le simulateur chiffre les intérêts et l'assurance. Ajoutez les frais de dossier et de garantie de votre offre pour obtenir le coût complet.