Comment est calculé le rendement d'une location saisonnière ?
Le rendement net-net rapporte ce qui reste après charges et impôt au coût total de l'investissement : prix, frais d'acquisition, travaux et ameublement. Un studio acheté 150 000 € qui rapporte 10 200 € de recettes ne rapporte pas 6,8 % : après 5 230 € de charges et 3 470 € d'impôt, il reste 0,88 % du coût total.
Des recettes qui dépendent des saisons
Le prix de la nuit et le nombre de nuits réservées varient fortement entre haute et basse saison. Le simulateur additionne les trois saisons, en ne comptant que les nuits réellement louées.
Des charges plus lourdes qu'en location classique
La commission des plateformes, souvent autour de 15 % des recettes, le ménage à chaque départ, l'énergie et internet à votre charge pèsent lourd. Une conciergerie ajoute 20 % ou plus.
Une fiscalité propre au meublé de tourisme
Depuis la loi Le Meur, le micro-BIC abat 50 % des recettes d'un meublé classé, jusqu'à 83 600 € en 2026, mais seulement 30 % d'un meublé non classé, jusqu'à 15 000 €. S'ajoutent votre taux marginal d'imposition et 18,6 % de prélèvements sociaux.
- R : rendement net-net en %
- n_s : nuits louées de la saison s
- p_s : prix par nuit de la saison s
- C : charges annuelles
- I : impôt et prélèvements sociaux
- K : coût total investi
Comment améliorer le rendement d'une location saisonnière ?
Le vrai point de comparaison est la location meublée classique du même bien, moins exigeante à gérer. Chaque levier ci-dessous a une contrepartie.
Faire classer le meublé
Le classement fait passer l'abattement de 30 à 50 % et relève le seuil du micro-BIC. Sur 10 200 € de recettes à 30 % de TMI, l'impôt baisse d'environ 990 € par an. Mais le classement se paie et doit être renouvelé tous les 5 ans.
Viser une occupation réaliste
Le rendement dépend d'abord du nombre de nuits louées. Le simulateur calcule l'occupation d'équilibre avec le bail classique : sous ce seuil, le saisonnier rapporte moins. Mais au-delà de 15 000 € de recettes, un meublé non classé bascule au réel, avec une comptabilité à tenir. Chiffrez cette option avec le comparateur LMNP réel ou micro-BIC.
Réduire les frais de gestion
Gérer soi-même les arrivées économise la conciergerie. Mais cela suppose d'habiter près du logement et d'être disponible à chaque départ. Pour estimer le loyer d'une location classique, utilisez le simulateur d'estimation de loyer, et retrouvez nos outils d'investissement dans la rubrique immobilier.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité d'une location saisonnière ?+
Additionnez les recettes de chaque saison, retirez la commission des plateformes, les ménages, la conciergerie et les charges fixes, puis l'impôt. Divisez le résultat par le coût total de l'achat, frais et travaux compris. Pour un meublé de tourisme, l'impôt se calcule après un abattement micro-BIC de 50 % s'il est classé ou de 30 % sinon (service-public F32744).
Location saisonnière ou location meublée classique : que choisir ?+
Le saisonnier rapporte plus de recettes par nuit, mais supporte plus de charges, de gestion et un abattement plus faible s'il n'est pas classé. Tout dépend du taux d'occupation : le simulateur calcule celui à partir duquel le saisonnier rapporte autant qu'un bail à l'année. En dessous, la location classique est plus rentable après impôt.
Comment optimiser la fiscalité d'une location saisonnière ?+
Faire classer le meublé porte l'abattement de 30 à 50 % et le seuil du micro-BIC de 15 000 à 83 600 € en 2026. Au-delà des seuils, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Mais le réel impose une comptabilité, et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025.
Quel est le piège classique de la location saisonnière ?+
Calculer le rendement sur le prix d'achat et le prix des nuits en haute saison. Le taux d'occupation réel sur l'année, les ménages, la commission et les prélèvements sociaux de 18,6 % font souvent tomber le rendement net-net sous celui d'une location classique. Comptez toujours les nuits réellement réservées.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en location saisonnière ?+
120 jours par an au plus, et la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours. Au-delà, le logement doit être déclaré comme meublé de tourisme hors résidence principale, avec les règles de changement d'usage applicables dans certaines villes (service-public F33175).
Quel taux de prélèvements sociaux pour une location meublée en 2026 ?+
18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, dès les revenus 2025, contre 17,2 % pour la location nue (impots.gouv). Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, calculé à votre taux marginal sur la base imposable après abattement.