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Le chiffre principal est le loyer mensuel estimé, hors charges. La jauge le situe dans une fourchette basse et haute, car deux biens comparables se louent rarement au même prix. À côté s'affichent le loyer au m² de votre bien et la médiane locale au m², pour vérifier que votre estimation reste dans le marché.
$$\text{Loyer estimé = médiane locale (€/m²) × typologie × meublé × surface × (1 + prestations) + stationnement}$$
- médiane locale : loyer médian de marché au m² de la ville, pour un logement vide (observatoires des loyers)
- typologie : coefficient selon le nombre de pièces (un studio se loue plus cher au m²)
- meublé : + 15 % environ ; prestations : étage, extérieur, DPE
- fourchette : ± 12 % autour de l'estimation centrale
Repères : observatoires locaux des loyers (OLAP), INSEE, ANIL. Estimation indicative, sans valeur contractuelle.
Comment est estimé un loyer de marché en 2026 ?
L'estimation part de la médiane au m² de votre ville, observée par les observatoires locaux des loyers (OLAP) pour un logement vide. Cette médiane est d'abord ajustée selon la typologie : un studio se loue proportionnellement plus cher au m² qu'un grand appartement. Un logement meublé ajoute environ 15 %. Viennent ensuite les prestations : l'étage et l'ascenseur, un balcon, une terrasse ou un jardin, la performance énergétique et un éventuel stationnement. Le résultat est encadré d'une fourchette de plus ou moins 12 % pour refléter les écarts de quartier et d'état.
Loyer libre ou encadré ?
Hors zone d'encadrement, le loyer est libre : cette estimation sert de repère de marché. Mais dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque), un arrêté fixe un loyer de référence majoré que le bail ne peut pas dépasser, sauf complément de loyer justifié. Dans ces villes, l'estimation de marché peut être supérieure au plafond légal : il faut donc vérifier ce plafond avant de fixer le loyer.
Éléments pris en compte dans le calcul
- Ville et médiane locale au m² (observatoires des loyers)
- Surface habitable et nombre de pièces
- Location vide ou meublée
- Étage, extérieur (balcon, terrasse, jardin) et performance énergétique
- Stationnement loué avec le logement
- Le loyer théorique doit toujours être confronté à des annonces réelles de biens équivalents dans le secteur.
- Une passoire thermique (DPE F ou G) a un loyer gelé et une location bientôt interdite (G depuis 2025, F en 2028).
- Dans une ville encadrée, vérifiez le plafond légal avec notre simulateur d'encadrement des loyers.
- Les logements atypiques (lofts, biens d'exception) et la location saisonnière relèvent d'autres logiques.
Questions fréquentes
Comment estimer le loyer d'un appartement ?+
On part du loyer médian au m² observé dans la ville pour un logement comparable, puis on le multiplie par la surface habitable. Ce loyer de base est ensuite ajusté : un petit logement se loue plus cher au m², un meublé environ 15 % de plus, et les prestations (étage, extérieur, performance énergétique, stationnement) jouent à la hausse ou à la baisse. Le résultat donne un loyer central et une fourchette, qu'il faut confronter à des annonces récentes de biens équivalents dans le quartier.
Pourquoi un studio se loue-t-il plus cher au m² ?+
Parce que le loyer ne dépend pas seulement de la surface. Un petit logement comporte une cuisine et une salle de bains, comme un grand, mais réparties sur moins de mètres carrés : son prix au m² est donc mécaniquement plus élevé. La demande pour les petites surfaces (étudiants, jeunes actifs) est aussi plus forte dans les villes. À l'inverse, un grand appartement se loue moins cher au m², car le marché des candidats solvables y est plus étroit.
Faut-il déclarer un loyer plus élevé pour un meublé ?+
Un logement meublé se loue généralement 10 à 20 % de plus qu'un logement vide équivalent, en contrepartie de l'ameublement, de l'équipement et d'un bail plus souple (un an, ou neuf mois pour un étudiant). Le meublé offre aussi une fiscalité avantageuse (régime LMNP). Ce surloyer doit toutefois rester cohérent avec le marché local : un meublé trop cher se loue aussi mal qu'un logement vide surévalué.
Mon loyer est-il encadré ?+
L'encadrement des loyers s'applique dans plusieurs communes en zone tendue : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble et le Pays Basque, notamment. Dans ces villes, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence majoré au m² que le bail ne peut pas dépasser, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Cette estimation de marché peut être supérieure à ce plafond : vérifiez-le avec notre simulateur d'encadrement avant de fixer le loyer.
Que se passe-t-il pour une passoire thermique ?+
Un logement classé F ou G au DPE est une passoire thermique. Son loyer est gelé : le propriétaire ne peut plus l'augmenter ni le réviser. Surtout, sa location est progressivement interdite : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F le seront à partir de 2028. Ces biens se louent donc moins cher et nécessitent une rénovation énergétique pour rester louables et retrouver un loyer de marché.