Qu'est-ce que le Pinel+ en 2026 ?
Le Pinel+ est la version du dispositif Pinel qui gardait les taux de réduction d'impôt les plus élevés en 2023 et 2024 : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans. Il visait les logements neufs respectant des critères de qualité ou situés en quartier prioritaire. Le dispositif est fermé : aucun logement acquis depuis le 1er janvier 2025 n'y ouvre droit. Mais les investisseurs engagés continuent à en bénéficier jusqu'au bout de leur engagement.
- R : réduction d'impôt totale
- P : prix de revient
- S : surface habitable en m²
- t : taux cumulé selon la durée
Comment est calculée la réduction Pinel+ en 2026 ?
La réduction porte sur le prix de revient du logement, frais de notaire compris, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable. Elle est répartie à parts égales sur les années d'engagement, puis sur chaque période de prorogation de 3 ans. En Pinel+, cela donne 2 % du prix par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant les 3 dernières années.
Ce qui entre dans le calcul
- Le prix de revient, la surface et la zone du logement.
- L'année de l'acte, qui fixe le taux du Pinel classique.
- La durée d'engagement initiale et les prorogations prévues.
Ce qui n'entre pas dans le calcul
Le loyer perçu, le financement et votre tranche d'imposition ne changent pas le montant de la réduction. Mais la réduction ne peut pas dépasser votre impôt de l'année : la part non utilisée est perdue.
Barème 2026 : taux, plafonds de loyer et de ressources
- Taux Pinel+ : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans).
- Pinel classique : 10,5 / 15 / 17,5 % en 2023, 9 / 12 / 14 % en 2024.
- Plafonds de loyer 2026 par m² : 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, multipliés par un coefficient de 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2.
- Ressources du locataire 2026 : 44 344 € pour une personne seule en zone A, 36 144 € en B1.
- Plafond global des niches : 10 000 € de réductions et crédits par an.
- T3 de 64 m² en zone A, 310 000 €, Pinel+ 9 ans : 54 000 € de réduction, soit 6 000 € par an, loyer maximum de 975,61 €.
- T1 de 30 m² en zone A bis, 280 000 €, Pinel+ 12 ans : base limitée à 165 000 € par le plafond au m², 34 650 € au total.
- T2 de 42 m² en B1, 200 000 €, Pinel classique 2024 sur 6 ans : 18 000 €, soit 6 000 € de moins qu'en Pinel+.
Quels cas sont particuliers ?
Un loyer au-dessus du plafond, un locataire aux ressources trop élevées à la signature du bail ou un logement laissé vacant plus de 12 mois font perdre la réduction, y compris les années passées. Pour vérifier le loyer d'un autre bien, utilisez le simulateur de loyer Pinel.
Pour un nouvel investissement locatif en 2026, le Pinel n'est plus possible. Le dispositif Denormandie, dans l'ancien avec travaux, reste ouvert : voyez le simulateur Denormandie et nos autres outils de la rubrique immobilier.
Questions fréquentes
Comment est calculée la réduction Pinel+ ?+
On retient le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m², puis on applique 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de 6, 9 ou 12 ans (article 199 novovicies du CGI). La réduction est étalée à parts égales : 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pour la dernière prorogation. Pour 300 000 €, cela fait 6 000 € par an.
Qui contrôle le respect des conditions du Pinel+ ?+
L'administration fiscale, qui peut remettre en cause la réduction en cas de manquement : loyer trop élevé, locataire au-dessus des plafonds de ressources, logement non loué. Les critères de qualité Pinel+ sont attestés par le promoteur. Conservez cette attestation, les baux et les avis d'impôt des locataires.
Peut-on encore investir en Pinel+ en 2026 ?+
Non. Le dispositif Pinel, y compris le Pinel+, a pris fin pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024 (service-public F31151). Un logement acheté en vente en l'état futur d'achèvement avec un acte signé en 2024 reste éligible, même s'il est livré en 2025 ou 2026.
Quel est le loyer maximum Pinel en 2026 ?+
Il se calcule en multipliant le plafond de la zone par un coefficient et par la surface utile. Les plafonds 2026 sont de 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1 (BOI-BAREME-000017). Le coefficient vaut 0,7 + 19 divisé par la surface, plafonné à 1,2.
Peut-on proroger un engagement Pinel+ ?+
Oui. Un engagement initial de 6 ans peut être prorogé deux fois de 3 ans, un engagement de 9 ans une fois de 3 ans. Chaque prorogation rapporte 6 % puis 3 % du prix en Pinel+. Il faut continuer à louer nu, sous les plafonds de loyer et de ressources de l'année.
La réduction Pinel+ est-elle soumise au plafonnement des niches ?+
Oui. Les réductions et crédits d'impôt, dont le Pinel, sont plafonnés à 10 000 € par an et par foyer (article 200-0 A du CGI). La part de réduction Pinel qui dépasse ce plafond ou votre impôt de l'année est perdue, sans report possible.