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Le chiffre principal correspond à votre taxe foncière annuelle TF + TEOM, calculée selon la formule officielle. Trois indicateurs précisent la lecture : la mensualisation équivalente (option mensuelle sur impots.gouv.fr), la taxe au m² habitable (clé pour comparer plusieurs biens ou communes), et l'estimation à 5 ans en revalorisation constante. La barre de répartition matérialise visuellement la part TF principale et la part TEOM.
La popup « Résultat détaillé » donne le décompte ligne à ligne, un tableau de projection sur 5 ans, et un comparatif des 10 plus gros taux totaux en France à VLC identique. C'est la lecture utile pour décider d'investir dans telle ou telle ville, ou pour anticiper la trajectoire de cette charge propriétaire sur la durée de votre crédit immobilier.
Comment se calcule la taxe foncière en 2026
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s'appuie sur la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, théoriquement le loyer annuel qu'il pourrait générer si on le louait nu. Cette VLC est revalorisée chaque année par un coefficient voté en loi de finances : +1,6 % pour 2026 (CGI art. 1518 bis), après +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023. La hausse 2026 se modère, mais le rattrapage cumulé reste fort sur la décennie.
L'administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des frais d'entretien et de gestion, ce qui donne la base imposable. Sur cette base, on cumule les trois taux votés localement : commune, intercommunalité (EPCI) et département quand celui-ci conserve une part TFPB. La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) figure souvent sur le même avis mais reste juridiquement distincte. Exemple chiffré : pour une VLC de 5 000 € à Lyon (taux total 34,46 %, TEOM 5,83 %), la TF brute s'établit à 5 000 × 1,016 × 50 % × 34,46 % = 875 €, plus 148 € de TEOM, soit 1 023 € annuels.
$$\text{Taxe foncière = VLC × Coefficient revalorisation × 50 \%}$$
$$\text{× (Taux commune + Interco + Département)}$$
$$\text{TEOM = Base imposable × Taux TEOM (souvent 5 à 13 \%)}$$
Coefficient 2026 : 1,016. Abattement forfaitaire 50 % toujours appliqué. Exonérations possibles : neuf 2 ans, seniors > 75 ans, RSA/AAH.
Pourquoi l'écart entre communes peut atteindre × 4,5 ?
À VLC strictement identique, la même taxe foncière coûte de l'ordre de 13,5 % à Paris contre plus de 60 % à Amiens, Rennes ou Le Havre. Cet écart de 1 à 4,5 sur le taux explique pourquoi le rendement locatif net peut varier dramatiquement à prix d'acquisition équivalent. À 5 000 € de base imposable, l'écart pur de TF atteint 2 250 €/an entre une commune au taux médian (Aix-en-Provence 37,67 %) et une commune au sommet (Amiens 62,64 %). En investissement locatif, intégrez systématiquement ce paramètre dans votre calcul de rentabilité.
Comment réduire ou anticiper la taxe foncière ?
Trois leviers permettent de modérer la TF. Le premier est l'exonération 2 ans pour logement neuf (CGI 1383) : sur les parts communale et intercommunale, dès lors que la déclaration H1 ou H2 est déposée dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Le deuxième concerne les seniors > 75 ans dont le RFR ne dépasse pas 12 704 € (1 part) + 3 393 € par demi-part : exonération totale TF + TEOM. Le troisième est la vérification de la catégorie cadastrale attribuée à votre logement : une cat. 3 (haut standing) sur un logement standard peut représenter 500 à 1 500 € d'écart annuel. Demandez la rectification via le formulaire 6650 si vous estimez le classement excessif.
- La taxe foncière est due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier de l'année. En cas de vente en cours d'année, la répartition entre acheteur et vendeur se négocie dans le compromis (usage : prorata temporis).
- Seule la TEOM est récupérable sur le locataire en location nue, jamais la part TF principale. Mentionnez-le explicitement dans le bail pour éviter les contestations.
- La réforme des valeurs locatives prévue à compter de 2028 va rééquilibrer les bases : les logements anciens sous-évalués depuis 1970 vont voir leur VLC augmenter, parfois fortement.
- L'option mensualisation (impots.gouv.fr) lisse la TF sur 10 mois de janvier à octobre, idéal pour les budgets serrés et obligatoire au-delà de 300 €.
- Le coefficient 2026 (+1,6 %) est plus modéré que 2023 (+7,1 %), mais l'effet cumulé reste significatif : +18 % sur 5 ans à ce rythme.
Questions fréquentes
Comment se calcule la taxe foncière en 2026 ?+
Le calcul officiel se décompose en trois temps. D'abord la valeur locative cadastrale (VLC) est revalorisée du coefficient annuel : +1,6 % en 2026 (CGI 1518 bis). Ensuite un abattement forfaitaire de 50 % donne la base imposable (couvre les frais d'entretien et de gestion). Enfin on applique la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département. La TEOM (taxe ordures ménagères) figure souvent sur le même avis mais reste un calcul distinct.
Quel est le coefficient de revalorisation 2026 ?+
Le coefficient de revalorisation des valeurs locatives 2026 est de +1,6 % pour les locaux d'habitation (LFI 2026, CGI 1518 bis). Cette hausse est plus modérée qu'en 2023 (+7,1 %) et 2024 (+3,9 %), mais s'ajoute aux revalorisations cumulées des années précédentes. Sur 4 ans (2022-2026), votre VLC a progressé de l'ordre de +17 % au total. La réforme des valeurs locatives prévue à partir de 2028 entraînera une révision en profondeur des bases.
Quelle commune a la taxe foncière la plus élevée en France ?+
Amiens (62,64 % cumulé), Rennes (60,60 %) et Le Havre (59,34 %) figurent parmi les communes au taux de taxe foncière les plus élevés en France. À l'inverse, Paris reste très favorisée avec un taux total de 13,50 % seulement. L'écart de 1 à 4,5 entre Paris et Amiens à VLC identique signifie que pour 5 000 € de base imposable, vous payez 675 € à Paris contre 3 132 € à Amiens. Un critère majeur en investissement locatif.
Comment estimer la VLC quand je ne l'ai pas sur mon avis ?+
La VLC théorique se calcule à partir de la surface habitable pondérée multipliée par un tarif au m² selon la catégorie cadastrale (1 à 8, de l'immeuble de luxe au logement vétuste). Pour un logement standard catégorie 5, comptez environ 6,30 €/m²/mois de VLC mensuelle, soit 76 €/m²/an. Les annexes (cave, parking, balcon, jardin) ajoutent une VLC supplémentaire pondérée. Notre simulateur applique cette estimation automatiquement en mode « Estimation surface ».
Quelles sont les exonérations de taxe foncière en 2026 ?+
Quatre cas d'exonération principaux existent. Le logement neuf bénéficie d'une exonération 2 ans sur les parts communale et intercommunale (CGI 1383), à condition de déposer la déclaration H1 ou H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement. Les seniors de plus de 75 ans sont totalement exonérés sous plafond de RFR (12 704 € pour 1 part + 3 393 € par demi-part en 2026). Les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH propriétaires occupants sont exonérés. Enfin un dégrèvement de 100 € s'applique aux 65-74 ans sous les mêmes conditions de ressources.
La TEOM est-elle obligatoire avec la taxe foncière ?+
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure presque toujours sur le même avis que la taxe foncière, mais elle est juridiquement distincte. Son taux est voté séparément par l'EPCI ou la commune. Moyenne nationale autour de 9,3 %, jusqu'à 13 % à Perpignan ou Le Havre. En location nue, la TEOM est récupérable sur le locataire au prorata de l'occupation, contrairement à la TF principale qui reste à la charge exclusive du propriétaire.
Quand paye-t-on la taxe foncière en 2026 ?+
L'avis de taxe foncière est mis en ligne sur impots.gouv.fr en septembre. La date limite de paiement est généralement le 15 octobre (paiement papier) ou le 20 octobre (paiement dématérialisé), avec prélèvement le 25 octobre pour le mode prélèvement à l'échéance. L'option mensualisation, à demander avant le 30 juin, répartit la TF sur 10 mois de janvier à octobre avec une régularisation sur les deux derniers mois selon le rôle définitif.
La taxe foncière augmente-t-elle plus vite que les loyers ?+
Oui dans la plupart des grandes villes depuis 2020. Le cumul des revalorisations LFI (+3,4 % en 2022, +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,6 % en 2026) plus la hausse des taux votés par les communes (Paris +59 % en 2023) dépasse largement l'IRL (indice de référence des loyers) qui plafonnait à +3,5 % depuis 2022. Conséquence : votre rendement net se dégrade structurellement, anticipez-le dans vos projections de cashflow sur 10 ans.