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Le chiffre principal correspond à votre taxe d'habitation annuelle TH + majoration RS éventuelle, ou à la TLV/THLV pour un logement vacant. Trois indicateurs précisent la lecture : la mensualisation équivalente, la taxe au m² (clé pour comparer plusieurs biens), et le montant de la majoration RS appliquée. Pour une résidence principale, le résultat est explicitement 0 € (suppression totale depuis 2023).
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition ligne à ligne, un classement des 12 communes au taux effectif le plus élevé (taux TH × (1 + majoration RS)), et un comparatif des 4 statuts possibles à VLC identique : RP, RS, vacant année 1, vacant année 2+. Cette comparaison aide à décider si vous transformez votre RS en RP, mettez le bien en location longue durée, ou laissez la vacance se prolonger.
Comment se calcule la taxe d'habitation en 2026
La TH 2026 s'appuie sur la valeur locative cadastrale (VLC) revalorisée du coefficient annuel +1,6 % (LFI 2026, CGI 1518 bis). L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % pour obtenir la base imposable, puis le taux voté par la commune et l'intercommunalité (le département a été supprimé du calcul TH dès 2021). Pour une résidence secondaire en zone tendue, une majoration de 5 à 60 % s'ajoute selon délibération du conseil municipal (CGI 1407 ter).
Exemple chiffré : pour une RS à Paris avec VLC déclarée 5 000 €, taux TH 13,38 % et majoration 60 %, le calcul donne 5 000 × 1,016 × 50 % × 13,38 % = 340 € de TH brute, plus 60 % de majoration = 204 €, soit 544 € au total. Pour la même VLC à Annecy (taux 24,50 % + majoration 60 %), la facture monte à 996 €. Le différentiel pur de taux représente plus du double sur le même bien.
$$\text{TH résidence secondaire = VLC × 1,016 × 50 \% × (taux commune + interco)}$$
$$\text{× (1 + majoration RS)}$$
$$\text{TLV année 1 = base × 17 \% ; TLV année 2+ = base × 34 \%}$$
Résidence principale : TH supprimée depuis 2023 (taxe = 0 €). Coefficient revalorisation 2026 : 1,016. Majoration RS : 5 à 60 % selon délibération communale.
Quand la majoration RS s'applique-t-elle ?
La majoration concerne les communes en zone tendue, c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande de logements (1 511 communes au décret 2023), ou les communes à fort taux de résidences secondaires (3 697 communes étendues en 2024). Plus de 1 450 communes ont effectivement délibéré pour appliquer la majoration en 2026, avec un taux moyen de 41 %. Les villes touristiques (Annecy, Biarritz, Saint-Malo) et littorales votent quasi systématiquement le plafond de 60 %. Vérifiez l'éligibilité de votre commune via le simulateur officiel de service-public.gouv.fr.
TLV ou THLV : la fiscalité dissuasive sur la vacance
Un logement non meublé vacant depuis au moins 1 an supporte la taxe sur les logements vacants (TLV, CGI 232) en zone tendue : 17 % de la base imposable la 1ʳᵉ année, puis 34 % à partir de la 2ᵉ année consécutive. Hors zone tendue, la commune peut appliquer la THLV (CGI 1407 bis) au taux TH local, généralement entre 20 et 30 %. Sur une base imposable de 2 540 €, cela représente 432 € la 1ʳᵉ année puis 864 € à partir de la 2ᵉ, soit jusqu'à 5 ans de TH cumulée si la vacance n'est pas justifiée.
- La TH résidence principale est totalement supprimée depuis 2023, pour 100 % des ménages. Aucune contribution à régler dessus.
- La majoration RS s'applique automatiquement si votre commune l'a votée. Vous ne pouvez pas y échapper par simple choix : il faut une exonération réelle (EHPAD, contrainte pro, handicap).
- La TLV est plus pénalisante que la TH résidence secondaire dès la 2ᵉ année (34 % vs taux normal). Évitez la vacance prolongée non justifiée.
- L'option mensualisation lisse la TH sur 10 mois de janvier à octobre. Utile pour les budgets serrés sur les biens en zone tendue à majoration 60 %.
- La requalification RS → RP suppose un changement effectif de domicile fiscal (déclaration revenus, adresse pièce d'identité, consommation énergie). L'administration vérifie en cas de doute.
Questions fréquentes
La taxe d'habitation est-elle vraiment supprimée en 2026 ?+
Oui pour la résidence principale, totalement et pour 100 % des ménages depuis 2023. La réforme menée entre 2018 et 2023 a fait disparaître 13 Md€ de prélèvements annuels, compensés par l'État aux collectivités via la TVA. La TH subsiste cependant pour les résidences secondaires (avec majoration possible en zone tendue) et les logements vacants (TLV ou THLV). Si vous payez encore une TH en 2026, c'est que votre logement n'est pas votre résidence principale au sens fiscal.
Quel est le taux de la majoration RS en 2026 ?+
Le taux est compris entre 5 % et 60 % selon délibération du conseil municipal (CGI 1407 ter). En 2026, plus de 1 450 communes appliquent la majoration, avec un taux moyen de 41 %. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Toulouse) et les communes touristiques (Annecy, Biarritz, Saint-Malo, La Rochelle) votent quasi systématiquement le plafond de 60 %. La majoration porte sur la TH résidence secondaire au taux normal, jamais sur la TF.
Quelles communes appliquent la majoration RS ?+
Toutes les communes situées en zone tendue ont la faculté d'appliquer une majoration. La liste officielle est définie par décret et révisée annuellement. Sont concernées : 1 511 communes en agglomération de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande, plus 3 697 communes étendues en 2024 (communes littorales, montagne, tourisme). Notre simulateur intègre les 30 plus grandes villes + 4 communes touristiques emblématiques (Annecy, Biarritz, Saint-Malo, La Rochelle). Pour les autres, vérifiez sur le simulateur officiel zone-tendue de service-public.gouv.fr.
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?+
Vérifiez via le simulateur officiel sur service-public.gouv.fr en saisissant le code postal et le nom de la commune. La zone tendue regroupe d'abord les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants en déséquilibre marqué offre/demande (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, etc.). Depuis le décret de 2023, sont aussi classées zone tendue les communes à fort taux de résidences secondaires : littoral, stations de ski, villes touristiques (Biarritz, Saint-Malo, Annecy, Megève, Saint-Tropez, Cannes, Antibes, Honfleur, Deauville...).
Qu'est-ce que la TLV et quand s'applique-t-elle ?+
La TLV (Taxe sur les Logements Vacants, CGI art. 232) s'applique aux logements non meublés vacants depuis au moins 1 an dans les communes en zone tendue. Taux : 17 % de la base imposable la 1ʳᵉ année, 34 % à partir de la 2ᵉ année consécutive. La vacance doit être indépendante de votre volonté : recherche active de locataire prouvée, travaux empêchant l'occupation, logement non habitable. Hors zone tendue, la commune peut voter la THLV (CGI 1407 bis) calculée au taux TH local. Conservez les preuves (annonces, factures, devis) pour justifier au CDIF.
Quelles exonérations existent pour la TH RS ?+
Trois exonérations principales sont prévues. La contrainte professionnelle (logement proche du lieu de travail mais où vous ne pouvez pas être domicilié) exonère uniquement la majoration RS, pas la TH normale. L'hébergement durable en EHPAD ou maison de retraite ouvre droit à une exonération totale si l'ancien logement reste libre. Le logement adapté handicap inhabitable bénéficie aussi d'une exonération totale. Demande à formuler au CDIF avec justificatifs (attestation employeur, certificat médical, attestation EHPAD).
Quand et comment payer la TH résidence secondaire ?+
L'avis de TH résidence secondaire est mis en ligne sur impots.gouv.fr en octobre-novembre. La date limite de paiement est généralement le 15 décembre (paiement papier) ou le 20 décembre (paiement dématérialisé). L'option mensualisation, à demander avant le 30 juin, répartit la TH sur 10 mois de janvier à octobre avec régularisation sur les deux derniers mois. Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire. La TH due par le propriétaire au 1ᵉʳ janvier, indépendamment de l'occupation effective dans l'année.
Comment économiser sur la TH résidence secondaire ?+
Trois leviers principaux. La requalification en résidence principale supprime totalement la TH, à condition de changer effectivement de domicile fiscal (déclaration de revenus, carte d'identité, consommation eau/électricité). La mise en location longue durée meublée transfère la TH au locataire (qui en sera exonéré si c'est sa RP) et bascule en BIC. Le déménagement vers une commune hors zone tendue ou sans majoration RS permet d'économiser jusqu'à 60 % sur la TH brute. Comparez les communes sur notre simulateur avant un investissement RS.