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Le chiffre principal correspond au total des impôts cumulés sur la durée dans le régime optimal (IR ou IS), incluant la plus-value de revente si vous en avez renseigné une. Trois indicateurs précisent la lecture : l'impôt annuel IR, l'impôt annuel IS, et le gain absolu obtenu en optant pour le régime optimal vs l'autre. La barre comparative matérialise visuellement l'écart de coût entre les deux régimes sur la période.
La popup « Résultat détaillé » donne le décompte ligne à ligne pour chacun des deux régimes (revenu foncier IR, amortissement IS, distribution dividendes, plus-value), un tableau de synthèse écart par écart, et la grille des critères de choix entre IR et IS. C'est cette vue qui permet de décider en toute connaissance de cause, avant le rendez-vous chez l'expert-comptable pour valider l'option (qui est irrévocable depuis 2018).
Comment se calcule l'IS vs l'IR d'une SCI en 2026
La SCI à l'IR est transparente fiscalement (CGI art. 8) : les revenus fonciers s'ajoutent aux revenus personnels des associés, imposés au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Si les loyers annuels restent sous 15 000 €, l'option micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel s'impose : déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion). La plus-value à la revente suit le régime particulier (CGI 150 U) avec exonération d'IR à 22 ans et exonération totale (PS comprise) à 30 ans.
La SCI à l'IS (option irrévocable CGI 206-3) introduit la déductibilité de l'amortissement bâti (typiquement 3,33 %/an sur 30 ans, calculé sur 70-90 % de la valeur). Le bénéfice imposable devient : loyers − charges − amortissement. À TMI ≥ 30 %, l'IS PME 15 % puis 25 % couplé à l'amortissement réduit drastiquement l'impôt annuel. En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée sur la VNC (valeur nette comptable = prix − amortissements cumulés) au taux 25 % sans abattement durée. Sur 30 ans, l'amortissement ramène la VNC quasi à zéro, et la PV IS devient très lourde.
$$\text{IR : (Loyers − Charges) × (TMI + 17,2 \%) , économie CSG déductible}$$
$$\text{IS : (Loyers − Charges − Amortissement) × 15/25 \% + Dividendes × PFU 31,4 \%}$$
Plus-value IR : exonération totale à 30 ans (abattements durée). Plus-value IS : (Prix − VNC) × 25 %, sans abattement.
Quand choisir l'IS pour sa SCI ?
L'IS est gagnant dans trois configurations. D'abord à TMI élevée (30 %, 41 % ou 45 %) : l'écart entre IS 15-25 % et IR au TMI + PS 17,2 % se chiffre rapidement en milliers d'euros annuels. Ensuite quand vous êtes en phase de capitalisation : vous gardez les loyers en réserve pour rembourser le crédit ou financer un nouveau bien, sans distribution donc sans PFU 31,4 %. Enfin sur des biens à fort amortissement potentiel : immeuble urbain avec quote-part bâti élevée (85-90 %), pas de terrain significatif, projet sur 10-15 ans avant revente.
Quand garder l'IR pour sa SCI ?
L'IR conserve l'avantage dans quatre cas. Pour un projet de transmission familiale longue : l'exonération PV à 30 ans rend la transmission optimisée. À TMI faible (0 ou 11 %) : l'IR coûte mécaniquement moins cher que l'IS + PFU sur les dividendes. Quand les charges réelles sont faibles (moins de 30 % des loyers) : le micro-foncier 30 % d'abattement reste avantageux. Et pour les biens à quote-part terrain importante (maison avec jardin), où l'amortissement IS perd de son intérêt car ne porte que sur 70-75 % de la valeur.
- L'option IS d'une SCI est irrévocable depuis 2018 (sauf options antérieures à 2019 réversibles 5 ans). Une fois optée, vous ne pouvez plus revenir à l'IR. C'est une décision qui engage 30 à 50 ans.
- L'amortissement IS impose une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2065), donc un expert-comptable obligatoire (1 200 à 2 500 € HT/an). À comparer à la simple 2044 de l'IR.
- La quote-part bâti doit être justifiable en cas de contrôle : acte notarié de séparation foncier/bâti recommandé, ou ventilation par référence aux prix au m² locaux.
- La plus-value IS est calculée sur la VNC, qui peut tomber à zéro sur 30 ans. Une revente à 500 k€ après 30 ans d'amortissement = 500 k€ × 25 % = 125 k€ d'IS, quand l'IR aurait exonéré.
- L'option IS exclut le bénéfice des dispositifs Pinel, Denormandie, Loc'Avantages et autres réductions d'impôt réservées aux particuliers en revenus fonciers.
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou SCI à l'IS : que choisir en 2026 ?+
Le choix dépend principalement de trois critères. L'IS est généralement gagnant à TMI ≥ 30 %, en phase de capitalisation (peu de distribution) et sur des biens à fort amortissement (immeuble urbain). L'IR reste optimal à TMI ≤ 11 %, pour une transmission familiale longue (> 22 ans), ou des biens à forte quote-part terrain. Notre simulateur calcule les deux scénarios sur la durée totale, plus-value finale comprise, pour identifier le régime objectivement le moins coûteux.
L'option IS d'une SCI est-elle vraiment irrévocable ?+
Oui, depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, l'option pour l'IS d'une SCI est irrévocable (CGI art. 206-3). Une fois cochée, vous ne pourrez plus revenir au régime IR transparent. Seules les options exercées avant le 1ᵉʳ janvier 2019 restent réversibles pendant 5 ans à compter de la date d'option. Cette irrévocabilité justifie une analyse longue avant signature des statuts ou option en cours de vie sociale (à formuler avant la fin du 3ᵉ mois de l'exercice).
Comment se calcule l'amortissement d'une SCI à l'IS ?+
L'amortissement IS porte uniquement sur le bâti (le terrain n'est pas amortissable). Pour un appartement, comptez 85-90 % de la valeur en bâti ; pour une maison avec jardin, plutôt 70-80 %. Le BOFiP recommande l'amortissement par composant : gros œuvre 50 ans (2 %/an), toiture 25 ans, façade 20 ans, agencements 10 ans. En approche simplifiée, 3,33 % par an sur 30 ans constitue un standard accepté. L'amortissement génère une charge comptable sans sortie de trésorerie, qui réduit le bénéfice imposable.
Pourquoi l'IS devient pénalisant à la revente ?+
À l'IS, la plus-value se calcule sur la VNC (valeur nette comptable) = prix d'acquisition − amortissements cumulés. Sur 30 ans d'amortissement à 3,33 %, votre VNC tombe à zéro (ou presque). Une revente à 500 000 € entraîne une PV imposable de 500 000 € × 25 % = 125 000 € d'IS. À l'IR au contraire, la PV bénéficie d'abattements progressifs : exonération totale d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans. La même revente après 30 ans serait exonérée. L'IS est donc à privilégier pour les détentions courtes (< 15 ans).
Quel taux IS s'applique à une SCI en 2026 ?+
Le taux normal IS est de 25 % en 2026 (CGI 219). Un taux réduit de 15 % s'applique sur les premiers 42 500 € de bénéfice si la SCI remplit les conditions PME : chiffre d'affaires ≤ 10 M€ et capital détenu à ≥ 75 % par des personnes physiques. La quasi-totalité des SCI familiales ou de gestion patrimoniale est éligible au taux PME, ce qui représente jusqu'à 4 250 € d'économie annuelle. Au-delà de 42 500 € de bénéfice, le taux normal 25 % reprend.
Comment sont taxés les dividendes d'une SCI à l'IS ?+
Les dividendes distribués par une SCI à l'IS supportent le PFU 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS, suite à la hausse CSG +1,4 pt votée dans la LFSS 2026). Option possible pour le barème IR avec abattement 40 % sur les dividendes (CGI 158-3-2°), généralement intéressante à TMI ≤ 11 %. Notre simulateur applique le PFU 31,4 % par défaut. La capitalisation en réserve (taux de distribution 0 %) évite totalement le PFU et constitue souvent la stratégie optimale en SCI familiale.
Le régime micro-foncier s'applique-t-il à une SCI ?+
Oui, les associés d'une SCI à l'IR peuvent bénéficier du régime micro-foncier si leur quote-part de loyers reste sous 15 000 € (CGI 32). L'abattement forfaitaire est de 30 % du loyer brut, sans déduction de charges réelles. Au-delà de 15 000 €, le régime réel s'impose obligatoirement avec déclaration 2072 (SCI) + 2044 (associé). Le micro-foncier est plus simple administrativement mais devient pénalisant dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers (intérêts d'emprunt notamment).
Peut-on déduire un déficit foncier dans une SCI à l'IR ?+
Oui, le déficit foncier réalisé dans une SCI à l'IR (charges > loyers, hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global de l'associé à hauteur de 10 700 € par an (CGI 156-I-3°), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La part liée aux intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers (reportable 10 ans). C'est un levier fiscal puissant absent du régime IS (où le déficit s'impute sur les bénéfices futurs sans plafond mais avec règle 1 M€ + 50 %).