Qu'est-ce qu'un rachat de parts de SCI en 2026 ?
Dans une société civile immobilière (SCI), les associés ne possèdent pas directement les biens mais des parts de la société. Un associé qui veut sortir cède ses parts, à un autre associé ou à un tiers, sans que la SCI vende l'immeuble. Le prix se fixe librement, mais il sert de base aux droits d'enregistrement et à l'impôt sur la plus-value.
- P : prix des parts cédées
- V : valeur des biens
- T : trésorerie de la SCI
- D : dettes de la SCI
- p : parts cédées
- N : nombre total de parts
Comment est calculé le prix des parts de SCI en 2026 ?
La méthode usuelle est l'actif net réévalué. On part de la valeur actuelle des biens, on ajoute la trésorerie, puis on retire l'emprunt restant dû, les comptes courants d'associés et les autres dettes. Le résultat est multiplié par la part du capital cédée. Une SCI qui détient un bien de 400 000 € avec 150 000 € d'emprunt ne vaut donc pas 400 000 €.
Ce qui entre dans le calcul
- La valeur des biens, la trésorerie et les dettes de la SCI.
- Le nombre de parts cédées et le prix auquel le cédant les avait acquises.
- La durée de détention des parts, qui ouvre droit aux abattements.
Ce qui n'entre pas dans le calcul
Votre taux marginal d'imposition ne change rien : la plus-value est taxée à un taux proportionnel. Le remboursement du compte courant d'associé se fait à part, sans droits ni impôt. Les frais de notaire ne sont pas dus, la cession pouvant se faire par acte sous seing privé.
Barème 2026 : droits, abattements et taux
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix, payés par l'acquéreur, sans abattement pour une SCI à prépondérance immobilière.
- Impôt sur le revenu : 19 %, avec un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, exonération à 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 17,2 %, abattement progressif, exonération à 30 ans.
- Taxe sur les plus-values élevées : de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par cédant.
- 500 parts sur 1 000 d'une SCI à 240 000 € d'actif net, détenues 12 ans : prix 120 000 €, droits 6 000 €, net du cédant 101 637 €.
- La moitié d'une SCI à 800 000 € d'actif net, détenue 4 ans : prix 400 000 €, 58 800 € d'impôt dont 4 500 € de surtaxe.
- 30 % d'une SCI sans dette à 300 000 €, détenus 25 ans avec 10 % de décote : prix 81 000 €, impôt limité à 3 947 € de prélèvements sociaux.
Quels cas sont particuliers ?
Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime : la plus-value du cédant suit celle des valeurs mobilières, à calculer avec le simulateur de plus-value mobilière. Les droits de 5 % restent dus.
Une décote pour minorité ou illiquidité est admise en pratique, mais l'administration peut calculer les droits sur la valeur réelle. Pour comparer avec la vente directe du bien, utilisez le simulateur de plus-value immobilière, et retrouvez nos autres outils dans la rubrique immobilier.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur des parts d'une SCI ?+
On calcule l'actif net réévalué : valeur actuelle des biens plus trésorerie, moins emprunt restant dû, comptes courants d'associés et autres dettes. On le multiplie ensuite par la part du capital cédée. Une SCI avec un bien de 400 000 €, 10 000 € de trésorerie et 170 000 € de dettes vaut 240 000 €, soit 120 000 € pour la moitié des parts.
Qui paie les droits sur une cession de parts de SCI ?+
C'est l'acquéreur, sauf clause contraire. Les droits sont de 5 % du prix, ou de la valeur réelle si elle est plus élevée, pour une société à prépondérance immobilière (article 726 du Code général des impôts). L'abattement de 23 000 € ne s'applique pas à ces sociétés.
L'administration peut-elle contester le prix des parts ?+
Oui. Si le prix est inférieur à la valeur réelle des parts, l'administration fiscale peut calculer les droits de 5 % sur cette valeur réelle (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20). Une décote de minorité doit donc pouvoir se justifier, par exemple par une clause d'agrément ou l'absence de pouvoir de décision.
Comment est imposée la plus-value sur des parts de SCI ?+
Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, le cédant relève du régime des plus-values immobilières (article 150 UB du Code général des impôts). La plus-value est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention des parts. L'impôt disparaît à 22 ans, les prélèvements à 30 ans.
La durée de détention part-elle de l'achat des parts ou du bien ?+
Elle part de la date d'acquisition des parts par le cédant, pas de la date d'achat du bien par la SCI (BOI-RFPI-SPI-20). Un associé entré dans la SCI il y a 4 ans n'a aucun abattement, même si l'immeuble est détenu depuis 20 ans.
Que devient le compte courant d'associé lors de la cession ?+
Il n'entre pas dans le prix des parts. La SCI le rembourse au cédant, ou l'acquéreur rachète la créance à sa valeur nominale. Ce remboursement ne supporte ni les droits de 5 % ni l'impôt sur la plus-value, puisqu'il s'agit du retour d'un prêt.