À quoi sert ce calcul en LMNP
L'amortissement ne correspond pas à une sortie de trésorerie. C'est une charge comptable qui permet souvent de réduire fortement le résultat imposable en location meublée au réel. Le simulateur aide donc à mesurer l'écart entre le loyer encaissé, le cash réellement conservé et le résultat fiscal déclaré.
$$\text{Amortissement annuel = Base amortissable / Durée d'amortissement}$$
La base amortissable est ventilée entre bâti, mobilier, équipements et certains frais immobilisés selon leur durée propre.
Ce qui change le plus le résultat
La répartition entre terrain et bâti, la durée d'amortissement retenue, le niveau du mobilier, les travaux immobilisables et les autres charges du régime réel ont un effet direct sur le montant amortissable. Deux biens loués au même prix peuvent produire un résultat fiscal très différent selon leur structure comptable.
- Le terrain ne s'amortit pas ; seule la partie amortissable du bien entre dans le calcul.
- L'amortissement LMNP ne peut pas créer ou aggraver un déficit imputable comme en foncier classique.
- Le résultat dépend aussi de la méthode retenue par votre expert-comptable et de la documentation des postes.
Questions fréquentes
Que peut-on amortir en LMNP ?+
On amortit en général le bâti hors terrain, le mobilier, certains équipements et parfois une partie des frais liés à l'acquisition selon le traitement comptable retenu. Chaque poste n'a pas la même durée d'amortissement.
Pourquoi le cashflow peut-il rester positif alors que le résultat fiscal est faible ?+
Parce que l'amortissement réduit le résultat imposable sans sortir d'argent. Vous pouvez donc encaisser du loyer et conserver de la trésorerie tout en affichant un résultat fiscal faible, voire nul selon les cas.
Pourquoi faut-il ventiler le prix entre terrain et construction ?+
Parce que le terrain ne s'amortit pas. Une ventilation trop grossière gonfle artificiellement l'amortissement et fragilise la cohérence du dossier si le calcul doit être justifié.