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Le chiffre principal correspond à la valeur fiscale de la nue-propriété, exprimée en euros et en pourcentage de la pleine propriété. Les deux indicateurs associés affichent la valeur de l'usufruit, la valeur de la nue-propriété et, en contexte donation, l'économie de droits de mutation réalisée en transmettant la NP plutôt que la pleine propriété. La barre de répartition matérialise visuellement la part UF et la part NP sur la valeur totale du bien.
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition ligne à ligne, le tableau complet du barème CGI 669 par tranche d'âge en viager (ou par durée en temporaire) et le barème DMTG appliqué selon le lien familial retenu. C'est cette lecture qui permet de calibrer le démembrement avant un rendez-vous notarié et de chiffrer précisément la transmission.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété en 2026
Le démembrement de propriété sépare l'usufruit (UF, droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (NP, droit de disposer). Le Code général des impôts (article 669) fixe le barème officiel de répartition. En démembrement viager, la valeur de l'usufruit dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier : à 55 ans, UF vaut 50 % et NP vaut 50 % ; à 65 ans, UF tombe à 40 % et NP grimpe à 60 % ; à 75 ans, UF n'est plus que 30 % et NP atteint 70 % ; à 85 ans, UF tombe à 20 % et NP représente 80 % du bien.
En démembrement temporaire, le calcul suit la règle CGI 669-II : 23 % par tranche de 10 ans entamée pour l'usufruit, plafonné à la valeur viagère équivalente. Un usufruit de 15 ans correspond à deux tranches entamées, soit 46 % théoriques ; mais si l'usufruitier a 65 ans (UF viager 40 %), le calcul est plafonné à 40 %. La nue-propriété représente donc 60 %. Cette règle évite les arbitrages purement fiscaux par sur-estimation de la durée.
$$\text{Valeur NP = Valeur pleine propriété × taux NP (CGI 669)}$$
$$\text{Économie droits = Droits sur PP − Droits sur NP (après abattement)}$$
Viager : taux NP selon âge usufruitier (10 % avant 21 ans → 90 % après 91 ans). Temporaire : UF = 23 % × tranches de 10 ans, plafonné à la valeur viagère.
Exemple chiffré : donation parent-enfant en démembrement
Pour un appartement de 300 000 € donné en nue-propriété par un parent de 65 ans à son enfant unique en 2026, la nue-propriété vaut 180 000 € (60 % du bien). L'abattement parent-enfant de 100 000 € s'applique (CGI 779), ce qui ramène la base taxable à 80 000 €. Le barème CGI 777 progresse alors par tranches : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % au-delà jusqu'à 552 324 €. Total : environ 14 200 € de droits à régler.
Si la pleine propriété avait été donnée, l'assiette taxable serait passée à 200 000 €, générant environ 38 200 € de droits. Le démembrement fait donc économiser 24 000 € sur cette seule transmission, sans compter la revalorisation ultérieure du bien qui échappera totalement aux droits de succession lors de l'extinction de l'usufruit (CGI 1133). Avec un couple de parents et deux enfants, l'abattement total grimpe à 400 000 € et l'économie peut dépasser 80 000 €.
Pourquoi démembrer un bien immobilier ?
Le démembrement répond à trois objectifs patrimoniaux distincts. Pour la transmission anticipée, donner la nue-propriété aux enfants permet de transférer le bien à moindre coût fiscal tout en conservant l'usage (occupation) et les revenus (loyers) du bien jusqu'au décès. Pour l'investissement, l'acquisition en NP auprès d'un bailleur social fait acheter un appartement à 55 % à 65 % de sa valeur libre, sans loyer perçu mais aussi sans fiscalité locative ni IFI sur cette valeur pendant 15 à 20 ans, puis récupération de la pleine propriété sans frais à l'extinction de l'usufruit.
Pour la succession, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit total de la succession et laisser la nue-propriété aux enfants. Ces derniers ne paient les droits que sur la NP, soit une économie de l'ordre de 30 % à 70 % selon l'âge du conjoint survivant. Au décès du conjoint, les enfants récupèrent la pleine propriété sans nouveau droit de mutation. C'est l'un des montages d'optimisation successorale les plus efficaces et les plus utilisés en France.
Démembrement et IFI : qui paie quoi ?
La règle générale (CGI 968) attribue la déclaration IFI à l'usufruitier sur la valeur de pleine propriété du bien, le nu-propriétaire n'étant pas imposé. Cette règle s'applique aux démembrements résultant d'une donation ou d'une convention privée. Pour un parent qui donne la NP à ses enfants tout en conservant l'usufruit, l'IFI reste donc inchangé : le donateur continue de l'acquitter sur la pleine propriété.
Une exception majeure existe pour le démembrement légal entre époux (CGI 757 bis) : usufruitier et nu-propriétaire déclarent chacun leur quote-part respective au barème IFI. Le conjoint survivant pèse alors UF (40 % à 65 ans, 30 % à 75 ans), les enfants pèsent NP (60 % à 75 ans). C'est le seul cas où la donation NP allège réellement l'assiette IFI du donateur.
Acquisition en nue-propriété : combien d'années pour rentabiliser ?
L'acquisition NP auprès d'un bailleur social fait acheter à 55 % à 65 % du prix libre pendant 15 à 20 ans. Sur un bien de 300 000 €, un investisseur paie typiquement 180 000 € pour la NP avec un usufruit temporaire de 18 ans. Aucun loyer perçu, mais aucune charge non plus : ni taxe foncière, ni travaux d'entretien, ni IFI sur cette valeur. La rentabilité dépend uniquement de l'appréciation du bien et de la décote initiale.
Avec une appréciation de 2 % par an sur 18 ans, le bien initialement valorisé 300 000 € atteindra 428 600 € à la fin de l'usufruit. Le rendement annualisé sur le capital investi (180 000 €) est de 4,9 % net d'impôt, sans aléa locatif et sans charges. À comparer avec un investissement locatif classique qui afficherait 3 % à 4 % net après fiscalité. Le démembrement temporaire devient particulièrement intéressant pour les investisseurs à TMI élevée (30 % à 45 %).
- Le barème CGI 669 est obligatoire pour le calcul fiscal des droits de mutation, mais la valeur économique de marché peut diverger sensiblement selon le rendement du bien et la durée probable de l'usufruit.
- L'usufruitier reste imposable à l'IFI sur la valeur de pleine propriété du bien (CGI 968), sauf cas dérogatoires comme la succession entre époux. La donation NP n'allège pas mécaniquement l'IFI du donateur.
- L'abattement parent-enfant de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans (CGI 779). Anticiper une donation dès 60 ou 65 ans permet de répéter l'opération à 75 ou 80 ans.
- En démembrement temporaire, la cession d'usufruit à une société est qualifiée fiscalement de revenu (CGI 13 al. 5) depuis 2012 et non plus de plus-value, point de vigilance pour les schémas SCI.
- Charges et travaux : l'usufruitier paie taxe foncière et entretien courant (Code civil 605), le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux (Code civil 606). Une convention notariée peut redistribuer ces postes.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la valeur de la nue-propriété en 2026 ?+
On applique le barème CGI 669. En démembrement viager, la valeur de la NP dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier : 10 % avant 21 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 90 % après 91 ans. En démembrement temporaire, le barème CGI 669-II fixe l'UF à 23 % par tranche de 10 ans entamée, plafonné à la valeur viagère équivalente. La NP correspond au complément. Le simulateur applique automatiquement la bonne formule selon le type retenu.
Pourquoi la valeur de la nue-propriété augmente-t-elle avec l'âge de l'usufruitier ?+
Plus l'usufruitier avance en âge, plus la durée probable de jouissance de l'usufruit diminue. Le barème CGI 669 traduit cette réalité économique : à 50 ans, l'usufruit représente encore 60 % de la pleine propriété car il peut durer 30 ans. À 85 ans, il ne représente plus que 20 % car l'espérance résiduelle est de 5 à 8 ans. C'est pourquoi donner la nue-propriété d'un bien est fiscalement plus coûteux à 80 ans qu'à 60 ans : la base taxable est plus élevée.
Quelle économie de droits réalise-t-on en donnant la nue-propriété ?+
L'économie dépend de l'âge de l'usufruitier (qui détermine le taux NP) et du montant de la donation après abattement. Exemple : bien de 500 000 €, donation parent-enfant à 65 ans, abattement 100 000 €. Donation PP : base 400 000 €, droits ≈ 78 200 €. Donation NP (60 %) : base 200 000 €, droits ≈ 38 200 €. Économie : 40 000 €. À l'extinction de l'usufruit (décès du donateur), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans nouveau droit. L'économie est donc définitive.
Quelle différence entre démembrement viager et temporaire ?+
Le démembrement viager s'éteint au décès de l'usufruitier, sans date prévue : c'est le cas classique de la donation avec réserve d'usufruit ou de la succession entre époux. Le démembrement temporaire est fixé pour une durée précise (souvent 15 à 20 ans) à l'issue de laquelle la pleine propriété est reconstituée automatiquement. Le viager utilise le barème par âge (CGI 669-I) ; le temporaire utilise le barème par durée (CGI 669-II : 23 % par tranche de 10 ans pour l'UF, plafonné à la valeur viagère).
Le barème fiscal correspond-il au prix de marché ?+
Pas toujours. Le barème CGI 669 est une convention fiscale obligatoire pour le calcul des droits de mutation et de l'IFI. La valeur économique de marché tient compte du rendement du bien, de la liquidité, de la qualité de l'usufruitier (santé, mode de vie), de la durée résiduelle probable. Un bien locatif très rentable verra son usufruit valoir économiquement plus que le barème ; un bien dans une zone difficile verra la NP se négocier avec une décote supplémentaire. Pour une opération entre particuliers, le notaire peut retenir une valeur conventionnelle différente du barème, à condition de la justifier.
L'usufruitier reste-t-il imposable à l'IFI sur le bien ?+
Oui dans la plupart des cas. L'article 968 du CGI prévoit que l'usufruitier est imposé sur la valeur de pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire n'est pas imposé. Cette règle s'applique aux démembrements résultant d'une donation ou d'une convention. Une exception majeure existe pour les démembrements légaux : succession au profit du conjoint survivant (CGI 757 bis), où l'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés chacun sur leur quote-part respective (UF et NP). Donner la NP de son vivant n'allège donc pas l'IFI du donateur.
Peut-on cumuler donation de nue-propriété et abattement 100 000 € ?+
Oui. L'abattement parent-enfant de 100 000 € (CGI 779) s'applique sur la base taxable, donc sur la valeur de la nue-propriété donnée. Avec deux parents et deux enfants, l'abattement total atteint 400 000 € tous les 15 ans. Combiné au démembrement (NP à 60 % à 65 ans), un couple peut transmettre 660 000 € de pleine propriété équivalente sans aucun droit. Le renouvellement tous les 15 ans permet de répéter l'opération, soit potentiellement 1,3 M€ transmis sans droits en deux donations successives.
Quelle est la fiscalité à l'extinction de l'usufruit ?+
C'est l'avantage majeur du démembrement : à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou échéance d'un usufruit temporaire), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de mutation (CGI 1133). Aucune déclaration, aucune fiscalité. Cette gratuité fiscale est ce qui rend la donation de nue-propriété particulièrement avantageuse : seuls les droits initiaux sur la NP ont été payés, et la valorisation ultérieure du bien échappe complètement aux droits de succession.