Deux niveaux d'encadrement à distinguer
Le cadre légal superpose deux mécaniques. L'encadrement de l'évolution (loi ALUR) limite la hausse à la relocation dans les zones tendues : sauf travaux significatifs ou loyer manifestement sous-évalué, le nouveau loyer ne peut excéder l'ancien indexé sur l'IRL. L'encadrement strict du niveau plafonne le loyer absolu et concerne Paris depuis 2019, puis Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Plaine Commune, Est Ensemble et le Pays Basque. La métropole d'Aix-Marseille-Provence et l'agglomération d'Annemasse ont candidaté au dispositif sans avoir obtenu la publication du décret d'autorisation : tant que l'arrêté préfectoral n'est pas pris, seul l'encadrement de l'évolution à la relocation s'y applique au titre de la zone tendue.
Le simulateur traite l'encadrement strict. Il croise l'adresse, la surface, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou vide pour déterminer le loyer de référence majoré applicable, défini par arrêté préfectoral annuel à hauteur de 20 % au-dessus du loyer de référence du secteur. Le résultat affiche le plafond légal et l'écart éventuel avec le loyer envisagé.
$$\text{Loyer maximal hors charges = loyer de référence majoré × surface pondérée}$$
Un complément de loyer éventuel se traite à part et doit être justifié.
Complément de loyer : possible mais à justifier
Le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré via un complément de loyer, mais uniquement si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le barème : vue dégagée, terrasse importante, jardin privatif, prestations de standing. Le complément doit figurer au bail et rester défendable. Le locataire dispose de trois mois après signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation, puis devant le tribunal judiciaire si la conciliation échoue.
Sanctions et risques en cas de dépassement
Un loyer fixé au-dessus du plafond expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le préfet peut ordonner la mise en conformité du bail dans un délai imparti et la restitution du trop-perçu au locataire, calculée sur l'ensemble de la période de dépassement.
Depuis août 2022, la Loi Climat ajoute un gel total du loyer pour les passoires thermiques : un logement classé F ou G au DPE ne peut faire l'objet d'aucune hausse, même dans la limite de l'IRL, ni à la relocation, ni en cours de bail. Vérifiez le diagnostic avant toute révision pour éviter une contestation rétroactive et un remboursement forcé.
- Le bail mobilité, la location saisonnière et le logement social conventionné HLM relèvent de régimes spécifiques, hors encadrement strict.
- Les arrêtés préfectoraux sont annuels : vérifiez la version en vigueur à la date de signature, pas celle de l'année passée.
- Visez la fourchette basse de la référence majorée si vous craignez une contestation : la marge de défense en cas de litige reste plus confortable.
Questions fréquentes
Toutes les villes de France sont-elles soumises à l'encadrement des loyers ?+
Non, l'encadrement des loyers ne s'applique que dans les communes qui en ont fait la demande et obtenu l'autorisation par décret. En 2026, les principales villes concernées sont Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et certaines intercommunalités d'Île-de-France et du Pays Basque. D'autres communes peuvent rejoindre le dispositif.
Marseille est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?+
Non, l'encadrement strict du niveau ne s'applique pas à Marseille en 2026. La métropole Aix-Marseille-Provence a porté sa candidature au dispositif expérimental issu de la loi ELAN, mais le décret d'autorisation n'a jamais été signé par les ministères successifs. Tant qu'aucun arrêté préfectoral ne fixe les loyers de référence, aucun plafond légal n'est opposable au bailleur sur le niveau initial du loyer. Seul l'encadrement de l'évolution à la relocation s'applique, Marseille étant classée en zone tendue : à la relocation, le nouveau loyer ne peut excéder l'ancien indexé sur l'IRL, sauf travaux significatifs ou loyer manifestement sous-évalué. L'agglomération d'Annemasse est dans la même attente.
Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?+
Le complément de loyer permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort qui n'ont pas été prises en compte pour fixer le loyer de référence. Par exemple : une vue exceptionnelle, une grande terrasse, un jardin privatif ou des équipements de standing. Le complément doit être justifié et mentionné dans le bail.
Comment contester un loyer trop élevé ?+
Le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le loyer ou le complément de loyer. Il doit d'abord saisir la commission départementale de conciliation (CDC), qui tentera de trouver un accord amiable. En cas d'échec, il peut saisir le tribunal judiciaire dans les 3 mois suivant la réception de l'avis de la CDC. Si le juge constate un dépassement, il fixe le loyer au niveau du plafond autorisé et peut ordonner le remboursement du trop-perçu.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?+
Oui, l'encadrement des loyers s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées. Cependant, les loyers de référence sont généralement plus élevés pour les meublés (environ 10 à 15 % de plus) car la location meublée inclut les équipements et le mobilier. Les baux mobilité et les locations saisonnières (Airbnb) ne sont pas concernés par l'encadrement.
Quelle est la sanction pour un bailleur qui ne respecte pas l'encadrement ?+
Le bailleur qui ne respecte pas l'encadrement des loyers s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le préfet peut également lui ordonner de se mettre en conformité dans un délai imparti et de rembourser les loyers trop-perçus au locataire.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ?+
Dans une zone soumise à l'encadrement, le loyer ne peut être augmenté au-delà du loyer de référence majoré en vigueur, même lors du renouvellement du bail. Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation, mais seulement jusqu'au loyer de référence minoré. La révision annuelle reste possible dans la limite de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).