Comment lire votre révision de loyer ?
Le chiffre principal est l'augmentation mensuelle autorisée par la révision, avec le nouveau loyer correspondant. À côté figurent la variation de l'IRL retenue et l'impact sur l'année. La révision applique simplement l'évolution d'un indice publié par l'INSEE : elle est encadrée et ne dépend d'aucune négociation.
$$\text{Nouveau loyer = loyer × (IRL trimestre année N / IRL même trimestre année N-1)}$$
IRL publié chaque trimestre par l'INSEE (base 100 au 4e trimestre 1998). Loyer gelé pour un logement classé F ou G. Révision non rétroactive.
La formule de révision, indice contre indice
Le nouveau loyer s'obtient en multipliant le loyer en cours par le rapport entre l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours et l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est celui inscrit dans la clause de révision du bail ; à défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature. Il reste le même chaque année.
Un exemple chiffré
Pour un loyer de 800 € indexé sur le 2e trimestre, la révision 2026 utilise l'IRL du T2 2026 (148,37) et du T2 2025 (146,68). Le nouveau loyer vaut 800 × 148,37 / 146,68 = 809,22 €, soit environ 9 € de plus par mois, pour une hausse de 1,15 %.
Une révision encadrée dans le temps
La révision n'est possible que si une clause d'indexation figure au bail. Elle est annuelle, à la date prévue au contrat. Le bailleur dispose d'un an pour l'appliquer : passé ce délai, la révision de l'année écoulée est perdue. Surtout, elle n'est jamais rétroactive : le nouveau loyer court à partir de la demande, pas avant.
Le gel des passoires thermiques
Depuis la loi Climat et résilience, les logements les plus énergivores ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique a son loyer gelé : la révision IRL est bloquée, même si le bail la prévoit. Seuls des travaux de rénovation permettent de retrouver ce droit.
- Sans clause de révision dans le bail, aucune augmentation n'est possible.
- Un logement classé F ou G a son loyer gelé : l'IRL ne s'applique pas.
- La révision n'est pas rétroactive et le bailleur a un an pour l'appliquer, sinon elle est perdue.
- La révision IRL ne doit pas être confondue avec l'encadrement des loyers, qui plafonne le loyer de base dans certaines villes.
Questions fréquentes
Comment calculer l'augmentation de loyer avec l'IRL ?+
On multiplie le loyer en cours par le rapport entre l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours et l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Par exemple, un loyer de 800 € indexé sur le T2 devient, en 2026, 800 × 148,37 / 146,68 = 809,22 €. L'augmentation suit exactement le glissement annuel de l'indice, soit 1,15 % sur ce trimestre.
Quel trimestre de l'IRL faut-il utiliser ?+
Celui indiqué dans la clause de révision de votre bail. À défaut de mention, on retient le dernier IRL publié à la date de signature du bail. Ce trimestre de référence reste ensuite le même chaque année : on compare toujours l'IRL de ce trimestre entre l'année de révision et l'année précédente. L'INSEE publie chaque indice environ deux semaines après la fin du trimestre.
Le loyer d'une passoire thermique peut-il augmenter ?+
Non. Depuis la loi Climat et résilience, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ont leur loyer gelé : le bailleur ne peut pas appliquer la révision IRL, même si le bail prévoit une clause d'indexation. Ce gel s'applique en métropole depuis le 24 août 2022. Seule une amélioration du classement, par des travaux, permet de réviser à nouveau.
La révision de loyer est-elle rétroactive ?+
Non. L'augmentation ne s'applique qu'à partir de la demande du bailleur, jamais pour le passé. Le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour l'appliquer. S'il l'oublie, la révision de l'année écoulée est définitivement perdue : il ne peut pas la rattraper rétroactivement sur les loyers déjà payés.
Que faire s'il n'y a pas de clause de révision dans le bail ?+
En l'absence de clause d'indexation, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail : il reste fixe jusqu'à son terme. Le bailleur ne peut alors ajuster le loyer qu'au renouvellement du bail, et uniquement dans des conditions précises (loyer manifestement sous-évalué, avec procédure encadrée). La clause de révision est donc indispensable pour appliquer l'IRL chaque année.
IRL et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?+
Non, ce sont deux dispositifs distincts. La révision IRL ajuste un loyer en cours de bail, chaque année, partout où une clause le prévoit. L'encadrement des loyers plafonne le niveau du loyer de base au moment de la mise en location, uniquement dans certaines communes en zone tendue (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, etc.). Un même logement peut être soumis aux deux.