Ce que l'arbitrage doit vraiment mesurer
Le micro-foncier séduit par sa simplicité, mais il devient vite pénalisant si vous supportez beaucoup de charges ou de travaux. Le simulateur compare les deux régimes sur la même base de loyers et de dépenses pour faire apparaître le vrai coût fiscal.
$$\text{Revenu foncier imposable = loyers encaissés − charges déductibles, ou loyers − abattement forfaitaire au micro-foncier}$$
Le simulateur compare ensuite l'impôt obtenu dans chaque régime.
Quand le réel prend l'avantage
Le régime réel devient souvent plus intéressant quand les intérêts, la taxe foncière, les assurances, la gestion et surtout les travaux pèsent lourd. À l'inverse, le micro-foncier garde du sens si les charges restent limitées et que vous cherchez un cadre plus simple.
- Un gros chantier peut faire basculer l'intérêt fiscal vers le réel pour plusieurs années.
- La simplicité du micro-foncier a un prix si vos charges réelles dépassent largement l'abattement.
- Le bon choix doit être relu quand le niveau de travaux ou de loyers change.
Questions fréquentes
Quand suis-je totalement exonéré de plus-value ?+
Pour la résidence principale, l'exonération est totale. Pour un autre bien, l'exonération complète intervient après 22 ans de détention pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les travaux peuvent-ils réduire la plus-value imposable ?+
Oui, les travaux d'amélioration peuvent être ajoutés au prix d'acquisition (sur factures), ou un forfait de 15% peut être appliqué après 5 ans de détention.