Le TRI immobilier en deux minutes
Le taux de rendement interne, ou TRI, est le taux qui rend la valeur actuelle nette de tous vos flux égale à zéro. Autrement dit, c'est le rendement annualisé réel de votre projet une fois pris en compte l'apport initial, les cashflows perçus chaque année et le produit final de revente net du capital restant dû et de l'impôt sur la plus-value.
Cet indicateur tient compte du calendrier exact des flux : un même cumul de loyers ne pèse pas pareil selon qu'il arrive tôt ou tard dans l'opération. C'est pour cette raison qu'il est utilisé par les investisseurs aguerris pour comparer un bien locatif à une SCPI, à un fonds euros ou à un ETF actions.
- F_0 : flux à l'année 0 (apport négatif)
- F_n : cashflow net de l'année n, indexé sur l'IRL
- F_N : cashflow N + revente nette (frais agence, capital dû, impôt PV)
- r : taux de rendement interne recherché
- N : durée d'analyse en années
Quels flux sont intégrés dans le calcul ?
Le simulateur considère trois familles de flux. À l'année 0, votre apport personnel sort de vos poches : c'est la mise initiale. Chaque année jusqu'à la revente, vous percevez un cashflow net (loyers encaissés moins charges, mensualités et impôts), que nous indexons à l'IRL pour refléter l'évolution mécanique des loyers.
À la dernière année, le calcul ajoute la revente nette : prix de cession projeté à partir de votre hypothèse d'appréciation, diminué des frais d'agence, du capital restant dû à la banque et de l'impôt sur la plus-value. Ce dernier dépend de la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale à 30 ans en investissement locatif. La résidence principale reste totalement exonérée dès la sortie.
Comment lire un TRI immobilier ?
Un TRI de 4 % signifie que votre projet rapporte autant qu'un placement à 4 % par an, à risque équivalent. Pour comparer, le Livret A se situe autour de 3 %, un fonds euros entre 2 et 3 %, une SCPI de rendement entre 4 et 5 %, et un ETF actions monde entre 6 et 8 % en moyenne sur le long terme. Tout TRI immobilier inférieur à 3 % nets de fiscalité doit faire réfléchir, surtout face au manque de liquidité d'un bien physique.
Nous vous conseillons de toujours croiser le TRI avec le cashflow mensuel et le cash-on-cash. Un TRI à 8 % adossé à un cashflow lourdement négatif chaque mois peut être intenable en pratique, même s'il s'avère mathématiquement rentable à la revente.
- Le TRI est très sensible à l'hypothèse d'appréciation du bien, surtout sur des durées courtes (5 à 10 ans).
- Un TRI élevé sur un cashflow négatif suppose une revente parfaite : tout retournement local du marché casse le calcul.
- Le calcul ne couvre ni les sinistres majeurs, ni les vacances locatives prolongées, ni les travaux exceptionnels.
Différences avec le rendement brut, net et le cash-on-cash
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat sans tenir compte du temps : c'est un repère vendeur, peu utile pour décider. Le rendement net intègre les charges et la fiscalité mais reste statique sur une seule année. Le cash-on-cash isole la performance de votre apport sur une année donnée, ce qui est utile pour mesurer l'effet de levier mais ne dit rien sur la durée.
Le TRI, lui, embarque tout : durée, calendrier des flux, appréciation, fiscalité de sortie. Sur un horizon de 10 ans, deux projets affichant un même rendement brut de 6 % peuvent finir avec un TRI de 4 % et 9 % respectivement, selon que la revente est neutre ou favorable.
Quand consulter un conseiller en gestion de patrimoine ?
Le simulateur donne un ordre de grandeur fiable, à condition que vos hypothèses soient réalistes. Pour un projet en LMNP avec amortissements, un montage en SCI à l'IS, un démembrement de propriété ou une opération de marchand de biens, les flux fiscaux deviennent très spécifiques et un conseiller peut affiner le calcul. C'est aussi vrai si vous comptez réinvestir les cashflows dans un autre projet : le TRI projet ne capte pas cette deuxième couche de performance.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le TRI immobilier exactement ?+
Le TRI, taux de rendement interne, est le taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette de tous les flux du projet égale à zéro. Concrètement, c'est le rendement annualisé qu'aurait rapporté un placement équivalent en intégrant votre apport initial, les cashflows annuels nets et le produit de revente net d'impôts.
Quelle différence entre TRI et rendement locatif ?+
Le rendement locatif rapporte les loyers annuels au prix d'achat sur une seule année, sans tenir compte du temps ni de la revente. Le TRI agrège tous les flux du projet sur sa durée totale, y compris l'évolution du prix du bien et l'impôt sur la plus-value. Il donne le seul taux annualisé directement comparable à un placement passif.
Quel est un bon TRI pour un investissement immobilier en 2026 ?+
À titre indicatif, un TRI compris entre 4 et 6 % est correct sur un projet locatif classique avec apport et crédit. Au-delà de 8 %, le projet devient performant face à un ETF actions long terme. En dessous de 3 %, le bien rapporte moins qu'un Livret A tout en restant beaucoup moins liquide. Tout dépend du couple risque/durée que vous acceptez.
Comment le TRI prend-il en compte l'impôt sur la plus-value ?+
Le simulateur applique le barème classique de la plus-value des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement progressif pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu intervient à 22 ans, l'exonération totale (avec prélèvements sociaux) à 30 ans. La résidence principale reste exonérée dès la première année.
Pourquoi le TRI peut-il être négatif ?+
Un TRI négatif signifie que vous récupérez globalement moins que votre apport initial une fois tous les flux additionnés. Cela arrive quand les cashflows sont fortement négatifs et que la revente ne compense pas, par exemple sur un bien acheté trop cher dans une zone qui se déprécie. C'est le signal d'un projet à revoir.
Le TRI suffit-il pour décider d'un investissement ?+
Non. Le TRI doit toujours être croisé avec le cashflow mensuel (tenable au quotidien ?), l'effet de levier (cash-on-cash), la qualité de l'emplacement et votre tolérance au risque. Deux projets à 6 % de TRI peuvent avoir des profils très différents si l'un repose sur une revente très favorable et l'autre sur un cashflow régulier.
Quelle hypothèse d'appréciation immobilière retenir ?+
L'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens donne une moyenne nationale autour de 2 à 3 % par an sur 25 ans, mais avec des écarts importants par ville. Pour un calcul prudent, retenez 1 à 2 % par an et testez systématiquement un scénario à 0 % pour mesurer la robustesse du TRI face à un marché plat.
Le TRI s'applique-t-il aussi à une résidence principale ?+
Oui, mais l'exercice est moins parlant : il n'y a pas de cashflow locatif à intégrer. Le simulateur reste utilisable en mettant le cashflow annuel à zéro et en activant le régime exonéré de plus-value. Le TRI obtenu reflète alors simplement le rendement de l'appréciation nette de frais sur la durée de détention.