Comment lire votre cash-on-cash return ?
Le chiffre principal est le rendement de vos fonds propres : la trésorerie annuelle générée, rapportée au capital que vous avez réellement investi. À côté s'affichent le cash-flow mensuel, le cash investi et la mensualité. Un cash-on-cash de 8 % signifie que votre argent immobilisé vous rapporte 8 % par an, avant impôt.
$$\text{Cash-on-cash = flux de trésorerie annuel avant impôt / cash investi × 100}$$
Cash investi = prix + frais de notaire + frais d'agence + travaux - montant emprunté.
Comment se calcule le cash-on-cash immobilier ?
Le cash-on-cash rapporte le flux de trésorerie annuel avant impôt au cash investi. Le flux, c'est ce qui reste des loyers une fois payées les charges et la mensualité de crédit. Le cash investi, c'est tout ce qui sort de votre poche : apport, frais de notaire, frais d'agence, travaux, moins le montant emprunté.
Un exemple chiffré
Un studio à 150 000 €, financé à crédit avec 30 000 € de cash investi (frais compris), rapporte 750 € de loyer par mois. Après charges et remboursement, il dégage 2 400 € de trésorerie par an. Le cash-on-cash est de 2 400 / 30 000 = 8 %. Le rendement brut, lui, n'est que de 6 % (9 000 € de loyers pour 150 000 € de prix).
Cash-on-cash, rendement net et effet de levier
Trois indicateurs à ne pas confondre :
- Le rendement brut rapporte le loyer au prix du bien.
- Le rendement net déduit les charges, mais rapporte toujours à l'actif.
- Le cash-on-cash rapporte la trésorerie après crédit à votre seul apport : il récompense l'effet de levier.
Moins vous mettez d'apport, plus le cash investi est faible et plus le cash-on-cash grimpe, à condition que le cash-flow reste supportable.
- Le calcul est réalisé avant impôt : votre régime fiscal (LMNP, déficit foncier) peut changer la donne.
- Un cash-flow négatif signifie un effort d'épargne mensuel, fréquent en zone tendue.
- Sur un prêt amortissable, la part de capital remboursée ampute la trésorerie mais construit votre patrimoine.
- Pour l'horizon de revente, voir notre TRI immobilier ; pour le financement, la capacité d'emprunt.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le cash-on-cash return en immobilier ?+
C'est le rendement de vos fonds propres : le rapport entre la trésorerie annuelle avant impôt que génère votre bien locatif et le capital que vous avez réellement immobilisé (apport et frais). Un cash-on-cash de 8 % signifie que chaque euro investi vous rapporte 8 centimes par an. Contrairement au rendement net, il tient compte du financement et récompense l'effet de levier du crédit.
Comment se calcule le cash-flow d'un investissement locatif ?+
Le cash-flow est ce qui reste des loyers une fois toutes les dépenses payées : loyers encaissés (après vacance) moins la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, les frais de gestion, et moins la mensualité de crédit assurance comprise. S'il est positif, le bien s'autofinance ; s'il est négatif, il demande un effort d'épargne mensuel.
Quelle différence entre cash-on-cash, rendement net et rendement brut ?+
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix du bien, sans rien déduire. Le rendement net déduit les charges d'exploitation, mais rapporte toujours au prix. Le cash-on-cash, lui, rapporte la trésorerie après remboursement du crédit au seul capital que vous avez investi. C'est le seul des trois à mesurer l'effet de levier du financement.
Qu'est-ce qu'un bon cash-on-cash return ?+
Les repères couramment cités situent un cash-on-cash faible en dessous de 5 %, correct entre 5 et 8 %, bon entre 8 et 12 %, et excellent au-delà de 12 %. Dans les grandes métropoles chères, 4 à 6 % peut être accepté en pariant sur la plus-value. Un cash-on-cash élevé est souvent corrélé à un risque plus important ou à un fort levier.
Un cash-flow négatif est-il grave ?+
Pas nécessairement. Beaucoup d'investisseurs acceptent un cash-flow légèrement négatif quand ils misent sur la constitution de patrimoine et la plus-value à long terme. La part de capital remboursée chaque mois construit votre patrimoine même si elle pèse sur la trésorerie. En LMNP au réel, l'amortissement peut par ailleurs neutraliser l'impôt et améliorer le résultat après fiscalité.
Comment l'apport influence-t-il le cash-on-cash ?+
Moins vous apportez, plus le cash investi (le dénominateur) est faible, ce qui tend à augmenter le cash-on-cash : c'est l'effet de levier. En contrepartie, un emprunt plus élevé alourdit la mensualité et réduit le cash-flow. Sur un prêt amortissable, le remboursement du capital ampute la trésorerie sans être un vrai coût. L'arbitrage se fait entre rendement des fonds propres et effort d'épargne supportable.