Ce que mesure le cash-on-cash
Le cash-on-cash ne regarde pas la valeur totale du bien, mais le rendement de l'argent que vous avez effectivement mis sur la table : apport, frais d'acquisition non financés, travaux payés comptant, mobilier ou trésorerie de départ. C'est un bon indicateur pour comparer deux montages avec levier différent.
$$\text{Cash-on-cash = Cash annuel net / Apport total réellement investi × 100}$$
Le cash annuel net correspond aux loyers encaissés moins les charges, la dette, la vacance et les autres coûts retenus dans votre scénario.
Ce qu'il ne faut pas oublier
Un bon cash-on-cash peut masquer un actif fragile si la vacance, les travaux futurs ou la fiscalité ont été sous-estimés. À l'inverse, un ratio plus modeste peut rester intéressant sur un bien plus liquide, moins risqué et plus simple à gérer. Il faut donc lire ce chiffre avec le cashflow, le rendement net et la qualité du marché local.
- Il faut bien compter tout l'argent réellement immobilisé, pas seulement l'apport affiché dans l'offre de prêt.
- Un financement plus agressif peut améliorer le ratio tout en augmentant le risque de trésorerie.
- Le cash-on-cash ne mesure ni la qualité du bien ni la facilité de revente.
Questions fréquentes
Quelle différence avec le rendement locatif classique ?+
Le rendement locatif rapporte les loyers au coût total du projet. Le cash-on-cash regarde uniquement ce que rapporte votre apport réel. Il devient donc très utile quand le crédit modifie fortement le montage.
Que faut-il mettre dans l'apport réellement investi ?+
L'apport au sens utile inclut souvent l'apport bancaire, les frais de notaire, les frais de garantie, les travaux payés comptant, le mobilier et parfois une trésorerie de sécurité de départ.
Un cash-on-cash élevé suffit-il à valider l'opération ?+
Non. Un ratio élevé peut venir d'un apport très faible, mais avec une dette lourde et un risque de vacance difficile à absorber. Il faut toujours vérifier la solidité du cashflow et la qualité de l'actif.