Comment calculer la TVA d'un achat immobilier ou de travaux ?
Le calcul part du prix hors taxe (HT). La TVA s'obtient en appliquant le taux correspondant à l'opération : TVA = prix HT × taux. À l'inverse, pour isoler la taxe d'un prix taxe comprise (TTC), on divise par 1 + taux : prix HT = prix TTC ÷ (1 + taux). Dans le neuf, le prix affiché est toujours un prix TTC : la TVA de 20 % est donc déjà comprise, contrairement à l'ancien où seul s'ajoutent les droits de mutation.
L'intérêt d'un taux réduit se mesure par rapport au taux normal de 20 %. Une rénovation énergétique facturée à 5,5 % au lieu de 20 % génère une économie de TVA égale à prix HT × (20 % − 5,5 %). Notre simulateur affiche cette économie en direct, ainsi que la part exacte de TVA dans votre prix TTC.
$$\text{TVA = Prix HT x Taux applicable}$$
$$\text{Prix HT = Prix TTC / (1 + Taux applicable)}$$
Taux applicable : 20 % logement neuf ou VEFA, 10 % travaux de rénovation, 5,5 % rénovation énergétique ou accession sociale en zone ANRU / QPV. Économie = Prix HT × (20 % − Taux réduit).
Quel taux de TVA selon l'opération ?
Trois taux structurent la TVA immobilière. Le taux normal de 20 % vise le logement neuf, la VEFA et les travaux lourds assimilés à une remise à neuf. Le taux intermédiaire de 10 % s'applique aux travaux de rénovation d'un logement achevé depuis plus de 2 ans. Le taux réduit de 5,5 % couvre la rénovation énergétique (pompe à chaleur, isolation, chaudière biomasse) et l'accession sociale en zone ANRU ou QPV, sous conditions de ressources et de prix au m².
Éléments pris en compte dans le calcul
Le simulateur s'appuie sur les paramètres qui déterminent le taux et le montant de la TVA :
- Montant de l'opération et sens du calcul (TTC vers HT ou HT vers TTC).
- Nature de l'opération : logement neuf, travaux de rénovation ou rénovation énergétique.
- Accession sociale en zone prioritaire, qui ouvre un taux de 5,5 % ou 10 % sur le neuf.
- Économie de TVA procurée par le taux réduit par rapport au taux normal de 20 %.
- Les chaudières à gaz et au fioul sont au taux normal de 20 % depuis mars 2025, même à condensation.
- Le taux de 10 % suppose un logement d'habitation achevé depuis plus de 2 ans : en deçà, c'est 20 %.
- L'accession sociale à 5,5 % impose une résidence principale et des plafonds de ressources et de prix au m².
Questions fréquentes
Y a-t-il de la TVA sur l'achat d'un logement ancien ?+
Non, l'achat d'un logement ancien (achevé depuis plus de 5 ans) n'est pas soumis à la TVA. L'acquéreur paie en revanche des droits de mutation pleins, de l'ordre de 5,8 % du prix, perçus par le notaire.
Quel taux de TVA pour un logement neuf ou une VEFA ?+
Le taux normal de 20 % s'applique au logement neuf et à la vente en l'état futur d'achèvement. Cette TVA est déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur, et les droits de mutation sont réduits (environ 0,7 %).
Quels travaux bénéficient de la TVA à 5,5 % ?+
La rénovation énergétique d'un logement de plus de 2 ans : pompe à chaleur, isolation, chaudière biomasse, ventilation performante. Depuis mars 2025, les chaudières à gaz et au fioul en sont exclues et restent à 20 %.
Quelle différence entre TVA à 10 % et 5,5 % sur des travaux ?+
Le taux de 10 % couvre la rénovation classique d'un logement de plus de 2 ans (aménagement, embellissement). Le taux de 5,5 % est réservé aux travaux d'amélioration de la performance énergétique limitativement listés par le Code général des impôts.
Comment fonctionne la TVA réduite en accession sociale ?+
En zone ANRU ou QPV, l'achat d'une résidence principale neuve peut bénéficier d'une TVA à 5,5 % (ou 10 % dans le périmètre de 300 m), sous plafonds de ressources et de prix au m². Un changement d'usage dans les 10 ans peut entraîner un complément de TVA.
La TVA à 5,5 % est-elle cumulable avec MaPrimeRénov' ?+
Oui, la TVA réduite à 5,5 % sur la rénovation énergétique se cumule avec MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie. Faites établir un devis détaillant clairement les postes éligibles au taux réduit.