Calcul du TRI immobilier : méthode et exemples chiffrés

18 août 2026 · 8 min

Le TRI est le seul indicateur qui intègre le temps, le financement et la revente. Sur un bien à 100 000 € loué 500 € par mois, le rendement brut affiche 6 % quand le TRI réel tombe à 3,06 % au comptant. À crédit, le même bien ressort à 5,71 %. Mêmes murs, même loyer : seule la façon de compter change.

Le TRI (taux de rendement interne) mesure la rentabilité annuelle réelle d’un investissement locatif en tenant compte de trois choses que le rendement brut ignore : la valeur du temps, la façon dont vous financez l’achat et le prix auquel vous revendez. C’est le taux qui annule la valeur actuelle nette de tous vos flux, de la signature chez le notaire jusqu’au chèque de revente. Nous allons poser la mécanique sans jargon, la dérouler sur deux cas chiffrés complets, puis regarder ce qui fait basculer le résultat du simple au double. Commençons par ce que cet indicateur mesure exactement.

Que mesure vraiment le TRI immobilier ?

Un euro encaissé dans neuf ans ne vaut pas un euro encaissé aujourd’hui. C’est le principe fondateur du taux de rendement interne : chaque flux futur est ramené à sa valeur actuelle avant d’être comparé à la mise de départ. Le rendement brut, lui, additionne des euros de 2026 et des euros de 2035 comme s’ils étaient identiques.

Mathématiquement, le TRI est le taux d’actualisation pour lequel la valeur actuelle nette de l’opération devient nulle. Autrement dit, c’est le point d’équilibre exact entre ce que vous sortez de votre poche et ce que le bien vous rapporte, revente comprise. Aucune formule directe ne permet de l’isoler : le calcul se fait par itérations successives, ce qu’un tableur ou un simulateur exécute en une fraction de seconde.

À noter que le TRI se lit toujours en face d’une durée de détention. Un même bien affiche un résultat différent à 5, 9 ou 15 ans, parce que la fiscalité de la plus-value, l’amortissement du capital emprunté et la revalorisation du marché ne progressent pas au même rythme.

Pourquoi le rendement brut ment sur votre rentabilité

Le rendement brut se calcule en trois secondes : loyers annuels divisés par le prix d’achat. Sur notre bien à 100 000 € loué 500 € par mois, cela donne 6 %. Ce chiffre ne dit rien des charges, rien de l’impôt, rien du crédit et rien de la revente. Il sert à trier des annonces, pas à décider.

Reprenons le même bien en descendant les étages un par un. Les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant et l’entretien pèsent 1 500 € par an. La fiscalité foncière ponctionne ensuite près de la moitié du résultat pour un contribuable à 30 % de tranche marginale. Le calcul du rendement net-net est déjà bien plus honnête que le brut. Il reste toutefois figé : il ignore le temps et la sortie.

Un écart de 6 % à 2,38 % sur le même bien : voilà pourquoi l’indicateur que vous retenez oriente toute votre décision d’achat.

Comment calculer le TRI d’un investissement locatif étape par étape

Le calcul repose sur une seule chose : la ligne de flux de trésorerie année par année. Vous listez ce qui sort de votre poche en année 0, ce qui entre ou sort chaque année d’exploitation, puis le solde de la revente en dernière année. Le reste n’est que mécanique de tableur.

Il convient de bâtir cette ligne dans l’ordre suivant, sans sauter une étape :

• Année 0 : apport, frais de notaire, travaux, mobilier, frais de dossier et de garantie, en négatif.
• Années 1 à N moins 1 : loyers encaissés, moins charges réelles, moins mensualités de crédit, moins impôt sur les revenus fonciers.
• Année N : le flux d’exploitation de l’année, plus le prix de revente net vendeur, moins l’impôt sur la plus-value, moins le capital restant dû à la banque.

Sur tableur, la fonction =TRI(plage) appliquée à cette série renvoie directement le résultat. Attention au piège classique : le prix d’achat ne doit figurer en année 0 qu’à hauteur de ce que vous décaissez réellement. Si vous empruntez 80 000 €, la banque les verse au vendeur, pas vous : seul votre apport entre dans le flux initial.

Cas chiffré 1 : achat comptant à 100 000 €, revente à 9 ans

Vous achetez un T2 pour 92 000 € plus 8 000 € de frais, soit 100 000 € tous frais inclus, payés sur votre épargne. Il se loue 500 € par mois. Les charges annuelles s’élèvent à 1 500 €. Vous êtes imposé à 30 % de tranche marginale, soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux. Vous revendez au bout de neuf ans à 110 000 €.

Voici le calcul déroulé :

• Loyers annuels : 500 × 12 = 6 000 €
• Revenu foncier imposable : 6 000 − 1 500 = 4 500 €
• Impôt annuel : 4 500 × 47,2 % = 2 124 €
• Flux annuel net : 6 000 − 1 500 − 2 124 = 2 376 €
• Plus-value brute à la revente : 110 000 − 100 000 = 10 000 €
• Abattement pour durée de détention (9 ans) : 24 % à l’impôt sur le revenu, 6,6 % aux prélèvements sociaux
• Impôt sur la plus-value : (10 000 × 76 % × 19 %) + (10 000 × 93,4 % × 17,2 %) = 1 444 + 1 606 = 3 050 €
• Flux année 9 : 2 376 + 110 000 − 3 050 = 109 326 €

La série devient : −100 000, puis huit fois 2 376, puis 109 326. Le TRI ressort à 3,06 %. Pour un bien affiché à 6 % de rendement brut, la déconvenue est nette : votre épargne travaille à peine mieux qu’un fonds euros, avec un locataire à gérer et un bien à entretenir.

Cas chiffré 2 : le même bien financé à crédit

Changeons une seule variable : vous apportez 20 000 € et empruntez 80 000 € sur 20 ans à 3,40 %, le taux moyen constaté en août 2026 sur cette durée. La mensualité s’établit à 460 € hors assurance, soit 5 518 € par an. Les intérêts deviennent déductibles de vos revenus fonciers, ce qui allège nettement l’impôt.

En année 1, les intérêts atteignent 2 676 €. Le revenu foncier imposable tombe à 6 000 − 1 500 − 2 676 = 1 824 €, soit 861 € d’impôt. Votre flux annuel devient 6 000 − 1 500 − 5 518 − 861 = −1 879 €. Vous êtes donc en effort d’épargne pendant toute la détention, ce que le calcul du cash-flow immobilier matérialise mois par mois.

En année 9, le capital restant dû s’élève à 50 584 €. Le flux de sortie devient : −2 239 d’exploitation, +110 000 de revente, −3 050 d’impôt sur la plus-value, −50 584 de solde bancaire, soit +54 067 €. Sur une série qui démarre à −20 000 € et se termine à +54 067 €, le TRI grimpe à 5,71 %. La banque a financé 80 % de l’acquisition pendant que le locataire remboursait le capital : c’est tout l’effet de levier.

Le TRI à crédit se calcule sur les fonds propres réellement engagés, jamais sur le prix du bien. C'est ce qui le rend comparable à un placement financier où vous n'immobilisez que votre épargne.

L’effet de levier joue dans les deux sens

C’est le point que la plupart des contenus sur le TRI passent sous silence : l’emprunt amplifie le résultat, quel qu’il soit. Tant que la rentabilité de l’opération dépasse le coût du crédit, le levier vous enrichit. Dès qu’elle passe dessous, il vous appauvrit plus vite qu’un achat comptant.

Le tableau ci-dessous reprend nos deux scénarios en faisant varier le seul prix de revente, toutes choses égales par ailleurs.

À 90 000 €, le financement bancaire fait moins bien que l’achat comptant : le levier s’inverse. Second enseignement, à 100 000 € de revente le TRI au comptant vaut exactement le rendement net-net de 2,38 %. Sans plus-value ni moins-value et avec des flux constants, les deux indicateurs convergent. C’est un excellent repère de contrôle quand vous doutez d’un résultat de simulation.

Le prix de revente est l'hypothèse la plus fragile de tout le calcul. Un écart de 30 000 € entre scénario bas et scénario haut fait varier le TRI à crédit de 0,27 % à 7,46 %. Testez systématiquement trois hypothèses de sortie, jamais une seule.

Quel est un bon TRI immobilier en 2026 ?

Aucun seuil universel n’existe. Trois points de comparaison rendent pourtant le chiffre lisible. Le premier est le taux sans risque : le Livret A rémunère 1,7 % net depuis le 1er août 2026, sans fiscalité ni gestion locative. Un investissement locatif qui ne bat pas franchement ce niveau ne rémunère ni votre temps ni votre risque.

Le deuxième repère est le coût de votre propre argent. À 3,40 % sur 20 ans en août 2026, un TRI inférieur à ce taux signale une opération qui détruit de la valeur : vous payez l’argent plus cher que ce qu’il vous rapporte. Le troisième repère est l’OAT 10 ans, autour de 3,7 % cet été, soit le rendement d’un placement d’État sans aucune gestion.

Sur ces bases, nous considérons qu’un TRI de 7 à 9 % sur du locatif résidentiel financé à crédit constitue une opération saine. Au-delà de 10 %, le dossier mérite un examen approfondi : soit le bien présente un vrai potentiel de création de valeur, soit les hypothèses de revente sont trop optimistes.

Les trois pièges qui faussent un calcul de TRI

Premier piège : l’apport nul. Si vous ne décaissez rien en année 0 et encaissez du cash-flow positif dès l’année 1, la série n’a plus de solution mathématique exploitable et le TRI devient infini ou incohérent. Dans ce cas, il convient de raisonner en cash-flow cumulé plutôt qu’en pourcentage.

Deuxième piège : l’hypothèse implicite de réinvestissement. Le TRI suppose que chaque euro encaissé est replacé au même taux, ce qui est rarement vrai. Le TRI modifié, la fonction =TRIM sur tableur, corrige ce biais en fixant un taux de replacement réaliste.

Troisième piège : oublier l’assurance emprunteur, les frais de garantie et la vacance locative. Chacun de ces postes retire entre 0,3 et 0,8 point de TRI sur une opération à crédit. Nos deux cas les écartent volontairement pour rester lisibles : intégrez-les dans votre simulation personnelle.

Le TRI ne remplace pas le cash-flow, il le complète. Une opération peut afficher un TRI de 8 % tout en vous coûtant 190 € par mois pendant neuf ans. Vérifiez toujours les deux avant de signer.

Questions fréquentes sur le TRI immobilier

Voici les six questions qui reviennent le plus souvent chez les investisseurs qui découvrent cet indicateur.

Quelle différence entre le TRI et le rendement locatif ?

Le rendement locatif est une photo à un instant donné : loyers rapportés au prix d’achat. Le TRI est un film sur toute la durée de détention, qui intègre le crédit, la fiscalité, le temps et le prix de revente. Sur notre exemple, 6 % de rendement brut correspondent à 3,06 % de TRI au comptant.

Qu’est-ce qu’un bon TRI en investissement locatif ?

Il doit d’abord dépasser le taux de votre crédit, soit environ 3,40 % en août 2026, puis le taux sans risque du Livret A à 1,7 %. Sur du locatif résidentiel financé à crédit, une fourchette de 7 à 9 % correspond à une opération correcte.

Comment calculer le TRI sur Excel ?

Saisissez vos flux dans une colonne : le décaissement initial en négatif sur la première ligne, puis un flux par année, revente incluse sur la dernière ligne. La formule =TRI(plage) renvoie le taux. La fonction =TRI.PAIEMENTS gère les flux à dates irrégulières.

Le TRI tient-il compte des impôts ?

Uniquement si vous les intégrez à vos flux, ce que beaucoup de calculateurs en ligne omettent. Il faut soustraire l’impôt sur les revenus fonciers chaque année, puis l’impôt sur la plus-value l’année de la revente. C’est précisément ce qui creuse l’écart avec le rendement brut.

Peut-on calculer un TRI sans prévoir de revente ?

Oui, en retenant la valeur de marché estimée du bien en dernière année comme flux terminal, même si vous ne vendez pas. Sans ce flux, le TRI ne mesure que l’exploitation et sous-estime fortement la performance patrimoniale.

Pourquoi mon TRI est-il inférieur à mon rendement brut ?

Parce que le brut ignore les charges, la fiscalité et le temps. Sur un bien détenu sans plus-value avec des flux constants, le TRI converge vers le rendement net-net, soit 2,38 % dans notre cas contre 6 % de brut affiché.

Pour aller plus loin

Calculez le TRI de votre investissement locatif sur notre simulateur en testant plusieurs hypothèses de financement et de revente.

• Simulateur de rendement locatif : pour trier vos annonces avant d’entrer dans le détail des flux.
• Simulateur de plus-value immobilière : pour chiffrer précisément l’imposition de votre sortie.