Trois familles de garantie pour un même crédit
L'hypothèque conventionnelle est une sûreté réelle inscrite par acte notarié : elle donne à la banque un droit sur le bien. Frais : émoluments notaire, taxe de publicité foncière (TPF), contribution de sécurité immobilière, débours. Coût souvent le plus élevé, mainlevée obligatoire à payer en cas de revente avant échéance.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) ressemble à l'hypothèque mais reste réservé à l'acquisition d'un bien existant (exclu neuf et VEFA). Avantage : exonération de taxe de publicité foncière (CGI art. 678), donc moins cher que l'hypothèque. La mainlevée reste due en cas de revente.
$$\text{Hypothèque = émoluments + taxe publicité foncière + CSI + débours + TVA}$$
$$\text{PPD = émoluments + CSI + débours + TVA (pas de TPF)}$$
$$\text{Caution = commission + FMG, restitution finale du FMG entre 70 et 80 \%}$$
La caution mutuelle, l'option la plus souple
Le cautionnement mutuel (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF, CASDEN) repose sur un organisme tiers qui se porte caution pour la banque. Vous payez une commission et une cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). À l'extinction du prêt sans incident, une partie du FMG vous est restituée (souvent 70 à 80 %).
Avantage majeur : pas d'acte notarié, pas de frais de mainlevée si vous revendez. Cette souplesse explique le succès commercial du modèle. Mais il faut être accepté par l'organisme de caution, ce qui n'est pas automatique sur certains profils.
Quel arbitrage selon votre projet
Pour une résidence principale destinée à durer (10+ ans sans revente), les trois options finissent à des coûts proches après mainlevée et restitution FMG. Pour un projet à horizon court (revente probable dans les 5 à 10 ans), la caution prend l'avantage parce qu'elle évite les frais de mainlevée.
Sur un bien neuf ou en VEFA, le PPD n'est pas accessible et l'arbitrage se réduit à caution vs hypothèque. Pour une vue complète du financement, ajoutez ces frais au coût de l'opération via notre simulateur de TAEG.
- Les frais d'acte notarié d'acquisition restent distincts des frais de garantie : ils figurent côté frais de notaire, pas côté TAEG.
- La restitution du FMG dépend de l'extinction normale du prêt sans incident : à anticiper comme une estimation, pas comme un acquis.
- Sur un dossier à risque (faible apport, profil atypique), l'organisme de caution peut refuser ou demander une caution complémentaire.
Questions fréquentes
Caution, hypothèque ou PPD : laquelle est la moins chère ?+
Sur la plupart des profils, la caution mutuelle reste la moins coûteuse en net (après restitution du FMG). Le PPD arrive juste après pour un bien ancien, l'hypothèque ferme la marche à cause de la taxe de publicité foncière. Le simulateur affiche le détail pour votre montant.
Pourquoi le PPD n'est-il pas disponible sur un bien neuf ?+
Le privilège de prêteur de deniers est juridiquement réservé à l'acquisition d'un bien existant. Pour le neuf et la VEFA, l'arbitrage se réduit à hypothèque ou caution. C'est une limite structurelle, pas une décision commerciale de la banque.
Combien rendra le Fonds Mutuel de Garantie en fin de prêt ?+
La restitution moyenne tourne autour de 70 à 80 % du FMG initial, selon la performance du fonds et l'absence d'incident sur votre dossier. Le simulateur applique un taux de restitution conservateur, à confirmer avec l'organisme.
Faut-il payer une mainlevée en cas de revente anticipée ?+
Oui pour l'hypothèque et le PPD : il faut faire lever l'inscription au service de la publicité foncière, avec frais notariés. Non pour la caution : pas d'inscription à effacer, donc pas de mainlevée à payer. C'est l'avantage caché de la caution sur un projet de revente.
Les frais de garantie entrent-ils dans le TAEG ?+
Oui, intégralement (code conso L313-25). Ils figurent dans la fiche pré-contractuelle FSI ou FIPEN avec les frais de dossier et l'assurance imposée. Notre simulateur de TAEG les intègre dans le calcul global.
Que se passe-t-il si l'organisme de caution refuse mon dossier ?+
Vous basculez automatiquement sur hypothèque ou PPD selon le bien. Le surcoût se fait sentir surtout en cas de revente anticipée à cause de la mainlevée. Anticipez ce risque sur les dossiers à profil atypique.