Lire le résultat du simulateur
Le chiffre principal correspond à l'IFI dû en 2026 après application du barème progressif, de la décote anti-effet de seuil et des éventuelles réductions pour dons aux fondations. Trois sous-indicateurs précisent la lecture : votre patrimoine net imposable (RP × 70 % + autres biens − dettes), la tranche marginale atteinte (0 % à 1,5 % selon votre niveau de patrimoine) et la marge restante avant de basculer dans la tranche supérieure. La barre visuelle matérialise votre position sur les 5 tranches imposables.
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition ligne à ligne du patrimoine, le barème complet IFI 2026 avec l'IFI calculé sur chaque tranche pour votre cas, et un tableau de composition détaillé (RP, biens, parts sociétés, forêts, dettes). L'IFI ne porte que sur l'immobilier depuis 2018 (contrairement à l'ancien ISF qui taxait aussi actions, obligations, placements financiers) : un patrimoine total de 2 M€ dont seulement 1 M€ d'immobilier net échappe complètement à l'IFI.
Comment calculer l'IFI en 2026
Le calcul de l'IFI se fait en quatre étapes successives. D'abord le patrimoine brut immobilier : valeur RP × (1 − 30 %) + autres biens + quote-part immo des SCI/SCPI/OPCI. Ensuite la déduction des dettes immobilières (capital restant dû des crédits affectés). Si le patrimoine net dépasse 1,3 M€, le barème progressif s'applique à partir de 800 000 € (effet de seuil mais assiette dès 800k). Notre simulateur IFI calcule la décote 1,3-1,4 M€ et applique automatiquement le plafonnement 75 % des revenus.
Exemple chiffré : pour un foyer détenant une résidence principale de 2 000 000 €, une résidence secondaire de 800 000 € et 200 000 € de crédit immobilier restant dû, le calcul donne : RP × 70 % = 1 400 000 € + 800 000 € résidence secondaire − 200 000 € dettes = 2 000 000 € de patrimoine net imposable. Tranche 800k-1,3 M (0,5 %) = 2 500 €. Tranche 1,3 M-2 M (0,7 %) = 4 900 €. IFI total ≈ 7 400 € à payer en juin 2026, à déclarer via l'annexe 2042-IFI.
- IFI : montant final dû en 2026
- P_net : patrimoine net imposable = RP × 70 % + autres biens + parts immo − dettes
- Barème : 6 tranches progressives de 0 % à 1,5 % (CGI 977)
- D_1,3-1,4 : décote anti-effet de seuil entre 1,3 M€ et 1,4 M€
- R_dons : réduction 75 % des dons aux fondations RUP (plafond 50 000 €)
- Plaf_75 % rev : plafonnement IFI + IR + PS ≤ 75 % revenus imposables
Les leviers pour réduire son IFI
Cinq leviers majeurs permettent d'optimiser l'IFI sans changer de stratégie patrimoniale. Premier : conserver ses crédits immobiliers plutôt que de les solder par anticipation, chaque 100 000 € de dette = 100 000 € de patrimoine en moins. Deuxième : investir en bois et forêts sous engagement de gestion durable, abattement 75 % (un million d'euros pèse 250 000 € dans l'assiette). Troisième : donner aux fondations RUP, réduction d'IFI 75 % du don plafonnée à 50 000 €. Quatrième : activer le plafonnement 75 % des revenus si la trésorerie devient tendue. Cinquième : structurer l'activité pro via le LMP éligible pour l'exonération biens pro.
L'IFI vs l'ancien ISF : ce qui a vraiment changé
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 avec une différence cardinale : seul l'immobilier reste imposé. Les actions, obligations, livrets, contrats d'assurance vie, OPCVM, voitures de collection et œuvres d'art sont désormais hors champ. Un contribuable avec 5 M€ de patrimoine global dont 1 M€ d'immobilier net échappe entièrement à l'IFI là où l'ISF lui aurait coûté plusieurs dizaines de milliers d'euros. À l'inverse, un investisseur principalement immobilier (multipropriétaire, SCPI/OPCI lourdes) reste pleinement concerné, le barème et le seuil 1,3 M€ étant rigoureusement les mêmes qu'en 2017.
- La déclaration IFI s'effectue chaque année via l'annexe 2042-IFI à votre déclaration de revenus. Échéance commune fin mai à mi-juin selon votre département.
- Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété aux enfants) change radicalement le calcul : l'usufruitier reste imposable sur la pleine valeur sauf cas dérogatoires.
- Les biens donnés en location meublée non professionnelle (LMNP) restent dans l'assiette IFI ; seul le LMP éligible (revenus locatifs majoritaires + activité principale) ouvre l'exonération biens pro.
- Les SCPI et OPCI sont imposables sur leur quote-part immobilière, communiquée chaque année par les gestionnaires dans le rapport annuel.
Questions fréquentes
Comment se calcule l'IFI en 2026 ?+
Le calcul de l'IFI 2026 démarre par le patrimoine net imposable : valeur des biens immobiliers (résidence principale après abattement 30 %, autres biens, parts immobilières de sociétés) moins les dettes immobilières déductibles. Si ce patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros, le barème progressif s'applique : 0,5 % entre 800 k€ et 1,3 M€, 0,7 % jusqu'à 2,57 M€, 1 % jusqu'à 5 M€, 1,25 % jusqu'à 10 M€, 1,5 % au-delà. Une décote lisse l'effet de seuil entre 1,3 et 1,4 M€, et le total est plafonné à 75 % des revenus imposables.
Qui doit payer l'IFI en 2026 ?+
L'IFI concerne les foyers fiscaux français dont le patrimoine immobilier net imposable au 1ᵉʳ janvier 2026 dépasse 1 300 000 €. Le calcul prend en compte tous les biens immobiliers détenus directement (résidence principale après abattement 30 %, résidences secondaires, biens locatifs, terrains) ou via société (SCI familiale, parts de SCPI et OPCI pour leur quote-part immo). Les biens professionnels éligibles (activité principale) en sont exonérés. Environ 150 000 foyers français sont concernés chaque année.
Quel abattement sur la résidence principale ?+
La résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30 % de sa valeur vénale (CGI 973). Une RP estimée à 2 millions d'euros ne pèse donc que 1,4 million dans l'assiette IFI. Cet abattement s'applique au bien occupé à titre principal au 1ᵉʳ janvier, peu importe sa forme (appartement, maison, propriété rurale). Pour les couples détenant la RP en indivision ou via une SCI familiale, l'abattement s'applique à la part détenue par chaque foyer fiscal séparément.
Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?+
Les dettes affectées à l'acquisition ou aux travaux des biens IFI restent déductibles (CGI 974). Concrètement : capital restant dû des crédits immobiliers, comptes courants d'associés affectés à l'immobilier, dettes fiscales (taxe foncière non payée). Sont exclues les dettes contractées par un proche pour soi-même ou les emprunts in fine non amortis sur dette résiduelle. Pour les très gros patrimoines, la déductibilité est plafonnée au-delà de 5 millions de patrimoine.
Comment réduire son IFI avec des dons ?+
Les dons aux fondations reconnues d'utilité publique (RUP) ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € de réduction par an (CGI 978). Concrètement, un don de 66 667 € génère le maximum de 50 000 € de réduction d'IFI. Au-delà de ce don, la réduction est plafonnée et l'excédent est perdu. Privilégiez les fondations éligibles (recherche, enseignement supérieur, action humanitaire, environnement) et conservez le reçu fiscal.
Qu'est-ce que le plafonnement IFI 75 % ?+
Le plafonnement IFI (CGI 979) limite l'addition IFI + IR + PS + prélèvements obligatoires à 75 % des revenus imposables nets de l'année précédente. Mécanisme protecteur pour les contribuables fortement patrimoniaux à faibles revenus (retraités, dirigeants en transition). L'excédent au-delà du seuil est restitué après calcul. Le plafonnement complexe (multiples sources de revenu, revenus exceptionnels) demande un conseil patrimonial dédié.
Quelle différence entre IFI et ancien ISF ?+
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 avec une différence majeure : seul le patrimoine immobilier est imposé. Les actions, obligations, livrets, contrats d'assurance vie, OPCVM, voitures de collection et œuvres d'art ne rentrent plus dans l'assiette, contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine. Concrètement, un investisseur de 5 millions d'euros dont 1 million seulement d'immobilier net est totalement exonéré d'IFI alors qu'il aurait payé plusieurs dizaines de milliers d'euros d'ISF. Le barème et le seuil 1,3 M€ sont en revanche identiques à l'ancien ISF.