À quoi sert un tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement est le document que la banque doit obligatoirement joindre à son offre de prêt. Il liste, pour chaque échéance du crédit, la part de capital remboursé, la part d'intérêts versée, le coût de l'assurance et le capital qu'il vous reste à rembourser. C'est l'outil le plus simple pour suivre votre crédit et comprendre comment chaque mensualité est composée.
Pour un prêt à taux fixe, la part capital + intérêts est calculée une seule fois pour toute la durée et reste constante. Ce qui bouge, c'est la répartition entre ces deux parts. Au début, l'essentiel de la mensualité finance des intérêts ; à la fin, c'est presque uniquement du capital. C'est ce déséquilibre qui rend le remboursement anticipé bien plus rentable en début qu'en fin de prêt.
Pourquoi les intérêts sont plus élevés au début
Les intérêts d'un mois sont toujours calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser, pas sur le capital emprunté à l'origine. Au mois 1, vous devez encore presque toute la somme, donc la banque facture beaucoup d'intérêts. Quelques années plus tard, votre dette a baissé : la base de calcul est plus petite, donc les intérêts du mois aussi. Comme la part totale capital + intérêts reste fixe, c'est le capital remboursé qui prend la place laissée vacante. Sur un prêt de 25 ans, les premières années peuvent ainsi représenter plus de la moitié du coût total des intérêts.
Capital, intérêts, assurance : à quoi correspond chaque part
Chaque ligne de votre tableau contient trois composantes simples :
- Le capital remboursé est la partie de la mensualité qui réduit réellement votre dette. C'est ce qui fait baisser le capital restant dû d'un mois sur l'autre.
- Les intérêts sont le prix payé à la banque pour utiliser son argent ce mois-ci. Ils dépendent du capital restant dû et du taux nominal du prêt.
- L'assurance emprunteur couvre le décès, l'invalidité et parfois la perte d'emploi. Selon le contrat, la prime est calculée sur le capital initial (prime fixe) ou sur le capital restant dû (prime dégressive). Le coût total varie fortement selon la méthode.
- C : capital emprunté
- t : taux mensuel (taux annuel / 12)
- n : nombre total de mensualités
- M : mensualité hors assurance
Le tableau d'amortissement vous donne directement le coût total du crédit : intérêts cumulés + assurance cumulée. C'est le surcoût payé pour emprunter. Trois leviers permettent de le réduire : un meilleur taux nominal, une durée plus courte et une assurance moins chère, par exemple via une délégation autorisée par la loi Lemoine. Le simulateur affiche ces trois postes séparément pour que l'arbitrage soit clair, et permet de comparer en un clic les deux modes d'assurance.
Quand consulter votre tableau
Avant de signer une offre, pour comparer deux propositions de banques sur la même durée. Avant un remboursement anticipé, pour estimer combien d'intérêts vous économiserez. Avant une renégociation ou un rachat, pour calculer le gain net après frais. Avant la revente du bien, pour connaître le capital restant dû et donc la somme à solder à la banque.
- L'assurance emprunteur peut être calculée sur le capital initial (prime fixe) ou sur le capital restant dû (prime dégressive) : utilisez le bouton du simulateur pour comparer les deux modes sur votre prêt.
- Un différé d'amortissement, souvent proposé en VEFA, gèle la baisse du capital pendant plusieurs mois : vous ne payez que les intérêts et l'assurance, ce qui allonge le coût total.
- Les frais de dossier, de garantie et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû) ne sont pas inclus dans le tableau.
Questions fréquentes
Pourquoi paie-t-on plus d'intérêts au début du prêt ?+
Parce que les intérêts d'un mois sont calculés sur le capital restant dû à ce moment-là. Tant que vous n'avez quasiment rien remboursé, ce capital reste élevé donc les intérêts sont importants. À mesure que le capital baisse, la part d'intérêts dans la mensualité baisse aussi, et la part de capital remboursé augmente. Sur un prêt de 25 ans, c'est pour ça que les premières années pèsent autant dans le coût total.
Comment réduire le coût total de mon crédit ?+
Trois leviers efficaces : négocier un meilleur taux nominal, raccourcir la durée du prêt et faire baisser l'assurance emprunteur. La délégation d'assurance, autorisée à tout moment par la loi Lemoine, fait gagner 30 à 50 % par rapport au contrat groupe de la banque. Un remboursement anticipé en début de prêt, quand les intérêts sont concentrés, est aussi très rentable, à condition de vérifier les indemnités (IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû).
Assurance fixe ou dégressive : laquelle choisir ?+
L'assurance sur capital initial donne une prime constante chaque mois et un coût total plus élevé. L'assurance sur capital restant dû donne une prime qui baisse avec le capital remboursé, donc un coût total plus faible. Quand l'assureur le permet, le mode dégressif est presque toujours le plus économique. Le simulateur affiche les deux modes pour vous montrer l'écart sur votre prêt.
Le remboursement anticipé est-il rentable ?+
Oui, surtout en début de prêt, lorsque vous payez encore beaucoup d'intérêts chaque mois. Vérifiez les indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû selon le plus avantageux pour la banque.
À quoi sert un différé d'amortissement ?+
À ne payer que les intérêts et l'assurance pendant les premiers mois (souvent 12 à 24 mois). C'est utile en VEFA quand vous payez déjà un loyer en attendant la livraison. Le différé augmente le coût total du crédit, mais soulage la trésorerie au démarrage.