Comment arbitrer utilement
La vraie question n'est pas seulement "combien je peux louer ?" mais "qu'est-ce qui me laisse le meilleur résultat net au bout de quelques années ?" Le simulateur compare donc un produit de vente disponible tout de suite avec des loyers futurs qui restent exposés aux charges, à la vacance et à la fiscalité.
$$\text{Valeur nette location = loyers nets cumulés + valeur de revente future nette − charges et fiscalité}$$
Cette valeur est comparée au produit net d'une vente immédiate.
Les cas où la conclusion change
Un bien déjà payé, bien situé et peu coûteux à entretenir peut se défendre en location. À l'inverse, un bien qui exige des travaux lourds, supporte une forte fiscalité ou génère peu de rendement peut avoir plus de sens vendu puis réalloué ailleurs.
- Le produit de vente doit être comparé à ce que vous pouvez en faire ensuite.
- Une bonne valeur patrimoniale ne garantit pas une bonne performance locative.
- Les travaux différés et la fiscalité future changent souvent plus le résultat que le loyer facial.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?+
Le rendement brut ne déduit aucune charge. Le rendement net intègre la taxe foncière, les charges, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net inclut en plus la fiscalité.
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?+
Dans les grandes métropoles, un rendement brut de 4-5% est correct. En zone tendue moyenne, 6-8%. Au-delà de 10%, il faut analyser les risques (zone, qualité du bien, vacance).