Lire le résultat du simulateur
Le verdict principal indique la stratégie gagnante sur votre durée de détention : Acheter si le patrimoine acheteur dépasse celui du locataire, Louer sinon, Équilibre si les deux convergent. L'écart chiffré sous le verdict mesure la différence en euros à la fin de la période. Trois sous-indicateurs précisent : le point d'équilibre (année où l'achat reprend la main), le patrimoine acheteur final (valeur bien moins capital restant moins frais revente) et le patrimoine locataire final (apport placé + économies cumulées).
La popup « Résultat détaillé » donne la décomposition fine, la courbe patrimoine acheteur vs locataire année par année et un tableau aux échéances clés. La courbe acheteur part en négatif les premières années à cause des 7,5 % de frais d'acquisition (ancien) ou 2,5 % (neuf), puis remonte au fur et à mesure que le capital se rembourse et que le bien s'apprécie. La courbe locataire est plus linéaire grâce au placement de l'apport au taux d'opportunité. Le croisement matérialise l'instant précis où l'achat devient gagnant.
Comment calculer l'arbitrage acheter ou louer
Le calcul acheter ou louer compare deux patrimoines nets sur la même durée. Patrimoine acheteur = valeur bien réévaluée par l'appréciation annuelle moins capital restant dû moins frais de revente. Patrimoine locataire = apport placé au taux d'opportunité plus économies différentielles capitalisées. Notre simulateur Acheter ou louer identifie le point d'équilibre (break-even), c'est-à-dire l'année où l'achat reprend l'avantage malgré les frais d'acquisition initiaux.
Exemple chiffré : un projet d'achat à 280 000 € (ancien, apport 50 000 €, 25 ans à 3,45 %) vs un loyer équivalent de 1 000 €/mois sur 10 ans, avec appréciation 1,5 %/an, IRL 2 %/an et placement 4 %/an donne un verdict Acheter. Patrimoine acheteur final 130 020 € vs locataire 123 252 €, écart + 6 768 € en faveur de l'achat. Le break-even est atteint dès l'année 9, ce qui valide l'arbitrage pour une détention de 10 ans ou plus.
- P_ach(n) : patrimoine acheteur net après n années
- V_0 : prix d'achat initial
- α : taux d'appréciation annuel du bien
- K_n : capital restant dû en année n
- F_r : frais de revente (≈ 6 % de la valeur)
- P_loc(n) : patrimoine locataire après n années
- A : apport initial placé
- r : taux de placement annuel net
- Δ_k : économie différentielle année k (coût acheteur − coût locataire)
Les trois variables qui font basculer le verdict
Trois leviers déterminent l'arbitrage à 80 % : la durée de détention (moins de 4 à 5 ans, les frais d'acquisition ne sont pas amortis), l'appréciation prix annuelle (à 0 % comme en zone détendue, l'achat n'a pas de moteur patrimonial) et le taux de placement alternatif (à 5 % net, l'apport placé reste compétitif face à l'achat). Les écarts sur le loyer ou la mensualité pèsent moins fort en comparaison. Faites systématiquement une simulation pessimiste à appréciation 0 % et placement 5 % pour vérifier la robustesse du choix.
Ce que le calcul ne couvre pas
L'arbitrage achat/location dépasse le seul calcul patrimonial. Trois critères qualitatifs doivent peser autant : mobilité géographique (acheter impose un ancrage qui peut bloquer une opportunité professionnelle à 2-3 ans), évolution familiale (changement de surface anticipé qui forcera une revente potentiellement défavorable), et sécurité psychologique de la propriété (pour certains profils, la stabilité émotionnelle d'être chez soi a une valeur non chiffrable mais réelle). Utilisez le calcul comme un point de départ, pas comme un verdict définitif.
- L'apport personnel doit être strictement identique dans les deux scénarios : sinon la comparaison est biaisée d'office (le locataire ne place pas le même montant).
- Le loyer retenu doit correspondre à un bien équivalent en surface, étage, quartier et standing à l'achat envisagé : sous-estimer le loyer fausse complètement l'arbitrage.
- La simulation suppose une appréciation prix linéaire et constante, ce qui ne reflète pas les cycles immobiliers réels (parfois 5 à 10 ans de stagnation).
- Les frais de revente intègrent les frais d'agence (5 à 7 %) mais excluent les éventuels travaux préalables à la vente.
Questions fréquentes
Comment fonctionne le calcul acheter ou louer ?+
Le simulateur compare deux scénarios à budget équivalent. Côté acheteur : votre apport finance l'achat, les mensualités remboursent le crédit, et la valeur du bien est réévaluée chaque année selon l'appréciation prix. Patrimoine = valeur bien − capital restant dû − frais de revente (6 %). Côté locataire : votre apport est placé au taux d'opportunité (livret-ETF), et la différence entre coût d'achat et coût de location est elle aussi placée. Patrimoine = apport capitalisé + économies cumulées capitalisées. Le break-even est l'année où l'acheteur reprend la main.
Quelle durée de détention faut-il pour rentabiliser un achat ?+
En 2026 avec un taux crédit autour de 3,5 %, une appréciation 1,5 % et un placement à 4 %, le break-even se situe typiquement entre 6 et 9 ans. En dessous, les frais d'acquisition (7,5 % dans l'ancien) ne sont pas amortis. Un achat prévu pour moins de 4 ans est presque toujours perdant, sauf appréciation très forte. Au-delà de 12 à 15 ans, l'achat devient quasi systématiquement gagnant grâce à la composition de l'appréciation et au remboursement du capital.
Quels chiffres prendre pour l'appréciation et le taux de placement ?+
Pour l'appréciation, l'indice Notaires-INSEE long terme s'établit autour de 1,5 % par an en moyenne nationale, mais cache des écarts forts par zone : 2 à 3 % sur les grandes métropoles dynamiques, 0 à 1 % en zones détendues, parfois négatif depuis 2022. Pour le taux de placement, un livret A à 2,4 %, un PEA en ETF World à 6-7 % brut ou un mix prudent à 4 % constituent des références. Faites toujours une simulation pessimiste à appréciation 0 % et placement 5 % pour tester la robustesse.
L'apport personnel doit-il être identique dans les deux scénarios ?+
Oui, c'est même la condition de validité du calcul. Si vous comparez un achat avec 50 000 € d'apport à une location sans apport placé, vous biaisez d'office la comparaison en faveur de l'achat. Le bon raisonnement : votre apport personnel est une ressource patrimoniale, et il doit être affecté à un usage dans les deux scénarios (immobilisé dans le bien ou placé en livret-ETF). Sinon le calcul n'a plus de sens.
Pourquoi l'achat est-il presque toujours gagnant à 25 ans ?+
Sur 25 ans, l'effet de levier du crédit + l'appréciation composée + le remboursement complet du capital aboutissent presque toujours à un patrimoine acheteur significativement supérieur, même avec des hypothèses prudentes. Sur cette durée, le crédit est totalement remboursé, le bien vaut souvent 50 à 80 % de plus en nominal, et le locataire a payé l'équivalent de 25 années de loyer sans contrepartie patrimoniale. Sauf cas extrême (perte massive de valeur du bien), l'achat l'emporte. Le vrai débat se situe entre 5 et 15 ans.
Que se passe-t-il si je suis mobile professionnellement ?+
La mobilité géographique est le risque numéro un de l'achat. Une mutation imprévue à 3 ou 4 ans force une revente au pire moment : frais d'acquisition non amortis, marché potentiellement défavorable, plus-value RP exonérée mais frais d'agence à supporter (5 à 7 %). Si votre horizon professionnel est incertain ou si vous évoluez dans un secteur à forte mobilité (consulting, expatriation, fonction publique), la location reste plus prudente même si le calcul patrimonial pencherait pour l'achat sur le papier.
Les frais d'agence et de revente sont-ils pris en compte ?+
Oui. Le simulateur retient un taux de frais de revente de 6 % par défaut, qui couvre l'estimatif des frais d'agence côté vendeur (en pratique 4 à 8 % du prix selon le mandat). Ces frais sont déduits de la valeur de revente dans le calcul du patrimoine acheteur final. La plus-value RP étant exonérée d'impôt (CGI art. 150 U II), aucune fiscalité supplémentaire n'est appliquée sur la revente d'une résidence principale. Si vous prévoyez une revente sans agence (mandat direct), réduisez le taux de frais revente dans la simulation.