Ce que répartit le simulateur
Le calcul commence par une valeur économique du bien, puis la répartit entre un capital versé au départ et une rente dans le temps. Le résultat sert à tester des scénarios cohérents, pas à remplacer une expertise ou une négociation réelle entre les parties.
$$\text{Valeur économique du viager = valeur libre du bien − valeur du droit d'usage et d'habitation éventuel}$$
Cette valeur est ensuite ventilée entre bouquet initial et rente périodique.
Les paramètres qui pèsent le plus
Plus l'occupant est jeune, plus la part de rente tend à être importante. Le type de viager, libre ou occupé, modifie aussi fortement la valeur retenue, car le droit d'usage vient diminuer la valeur immédiatement mobilisable.
- Le viager occupé ne se lit pas comme une vente classique au prix de marché.
- La répartition bouquet/rente change la trésorerie de départ, pas seulement le total économique.
- Les frais, la fiscalité et les clauses du contrat doivent ensuite être regardés séparément.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?+
Le rendement brut ne déduit aucune charge. Le rendement net intègre la taxe foncière, les charges, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net inclut en plus la fiscalité.
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?+
Dans les grandes métropoles, un rendement brut de 4-5% est correct. En zone tendue moyenne, 6-8%. Au-delà de 10%, il faut analyser les risques (zone, qualité du bien, vacance).