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Le chiffre principal correspond à la rente mensuelle brute versée au crédirentier (vendeur) en complément du bouquet. Trois indicateurs précisent la lecture : la rente nette après IR et prélèvements sociaux (ce qui reste vraiment dans la poche du vendeur), l'espérance de vie résiduelle issue des tables INSEE, et le coût total prévisionnel pour l'acquéreur (bouquet + rentes indexées sur la durée moyenne). La barre de répartition matérialise visuellement la part bouquet, la part capital rente et, pour le viager occupé, la décote d'occupation.
La popup « Résultat détaillé » donne le décompte ligne à ligne, un tableau de scénarios à 5/10/15/20 ans avec gain ou perte pour l'acquéreur, le barème complet CGI 669 (usufruit / nue-propriété), et la grille des abattements rente viagère selon l'âge. C'est cette lecture qui permet de calibrer le bouquet et la rente avant rendez-vous notaire.
Comment se calcule un viager en 2026
Le viager combine deux paiements : un bouquet (capital versé comptant à la signature) et une rente mensuelle versée jusqu'au décès du crédirentier. En viager occupé (le plus fréquent), le vendeur conserve l'usage du logement jusqu'à son décès : une décote d'occupation s'applique selon le barème CGI 669, qui répartit la valeur entre usufruit (UF) et nue-propriété (NP) selon l'âge. À 75 ans, UF vaut 30 % et NP vaut 70 % : la valeur effectivement vendue est donc 70 % de la valeur libre.
Exemple chiffré : pour une femme de 75 ans, valeur libre 300 000 €, bouquet 50 000 € en viager occupé. La décote 30 % ramène la valeur effective à 210 000 €. Le capital restant à payer en rente est 210 000 − 50 000 = 160 000 €. Avec l'espérance de vie INSEE de 15,1 ans à 75 ans pour une femme, la rente mensuelle s'établit à 160 000 / (15,1 × 12) ≈ 883 €. Le vendeur étant > 70 ans, l'abattement rente est de 70 % : seuls 30 % de la rente sont imposables à l'IR + 17,2 % de PS.
$$\text{Rente mensuelle = (Valeur libre × NP(âge) − Bouquet)}$$
$$\text{/ (Espérance de vie × 12)}$$
$$\text{Fiscalité = Rente × (1 − Abattement) × (TMI + 17,2 \%)}$$
Décote occupation : barème CGI 669 selon âge. Tables INSEE mortalité 2024 par âge × sexe. Abattements rente CGI 158-6 : 30/50/60/70 % selon âge à la 1ʳᵉ perception.
Pourquoi le viager reste un pari sur la longévité ?
Le viager est aléatoire par nature (Code civil art. 1968). L'acquéreur paie potentiellement plus que la valeur du bien si le crédirentier vit nettement plus longtemps que l'espérance moyenne, et nettement moins en cas de décès rapide. Pour limiter le risque, ciblez un crédirentier de 75 ans et plus : l'espérance résiduelle se situe entre 12 et 15 ans selon le sexe, ce qui borne le pari à une fourchette acceptable. Souscrivez aussi une assurance prédécès débirentier pour protéger vos héritiers en cas de décès prématuré de l'acquéreur.
Pourquoi le viager intéresse le vendeur senior ?
Pour un retraité propriétaire de son logement, le viager permet de monétiser le capital immobilier sans perdre l'usage du bien (en viager occupé). Le bouquet finance les projets de fin de vie (voyages, donations aux petits-enfants, mise aux normes du logement). La rente mensuelle complète la retraite, indexée annuellement contre l'inflation. Et l'abattement de 70 % sur la rente à partir de 70 ans rend la fiscalité très douce : sur 10 000 € de rente annuelle, seuls 3 000 € sont imposables.
- Le viager est un contrat aléatoire : le crédirentier peut vivre 10 à 20 ans de plus que l'espérance INSEE. Préparez votre trésorerie pour assumer la rente sur 25 à 30 ans dans le pire scénario.
- L'abattement rente viagère est figé à l'âge de la 1ʳᵉ perception (CGI 158-6) : 70 ans révolus à la signature = 70 % d'abattement à vie, indépendamment du vieillissement.
- La rente est obligatoirement indexée chaque année (Code civil art. 1976), généralement sur l'IRL ou l'IPC. Le défaut d'indexation peut entraîner la requalification fiscale.
- Une clause de résolution doit être prévue en cas de non-paiement de 3 mensualités consécutives. Sans clause, la procédure devient longue et coûteuse.
- L'acquéreur d'un viager occupé ne peut pas occuper le bien, le louer ni le revendre librement sans accord du crédirentier. C'est de la nue-propriété temporaire.
Questions fréquentes
Comment se calcule le bouquet et la rente d'un viager ?+
Le bouquet est libre, généralement 25 à 40 % de la valeur occupée. La rente est ensuite déterminée par : Rente mensuelle = (Valeur occupée − Bouquet) / (Espérance de vie × 12). La valeur occupée résulte de la valeur libre minorée de la décote d'occupation selon le barème CGI 669 (30 % à 75 ans, 20 % à 85 ans). L'espérance de vie provient des tables INSEE par âge et sexe. Notre simulateur calcule automatiquement ces trois composantes selon vos paramètres.
Quelle différence entre viager occupé et viager libre ?+
Le viager occupé (le plus fréquent, environ 95 % des viagers) prévoit que le vendeur (crédirentier) conserve l'usage du logement jusqu'à son décès. Une décote d'occupation s'applique selon l'âge : 30 % à 75 ans, 20 % à 85 ans. Le viager libre laisse l'acquéreur (débirentier) occuper ou louer le bien immédiatement à la signature, sans décote. Le viager libre coûte donc 30 à 50 % plus cher en rente à âge et bouquet équivalents.
Quelle est la fiscalité d'une rente viagère pour le vendeur ?+
La rente viagère est imposable à l'impôt sur le revenu après abattement selon l'âge à la 1ʳᵉ perception (CGI art. 158-6) : 70 % d'abattement à partir de 70 ans, 60 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 30 % avant 50 ans. La fraction imposable supporte aussi 17,2 % de prélèvements sociaux. À 75 ans avec TMI 30 %, sur 10 000 € de rente annuelle, vous gardez environ 8 590 € net (3 000 € imposables × 47,2 %).
À quel âge vendre en viager ?+
L'âge optimal du crédirentier se situe entre 70 et 80 ans. Avant 70 ans, l'abattement fiscal n'atteint pas encore 70 % et l'espérance résiduelle reste longue (20 ans+), donc la rente est mécaniquement faible. Après 80 ans, la décote d'occupation diminue (UF 20 %) mais l'espérance reste raisonnable. À 75 ans, l'équilibre est généralement optimal : 70 % d'abattement IR, espérance 12-15 ans, décote 30 %.
Le viager est-il un bon investissement pour l'acquéreur ?+
Le viager peut être avantageux à trois conditions. D'abord, choisir un crédirentier de 75 ans et plus pour limiter l'aléa de longévité. Ensuite, négocier une décote effective de 30 à 40 % vs la valeur libre (bouquet + valeur capitalisée des rentes ≤ 70 % de la valeur marché). Enfin, souscrire une assurance prédécès débirentier (0,5 à 1,5 % du capital rente/an) qui couvre vos héritiers. Le viager est risqué si le crédirentier dépasse de 5 ans son espérance INSEE.
L'indexation de la rente est-elle obligatoire ?+
Oui, le Code civil (art. 1976) impose une indexation annuelle de la rente viagère. L'absence d'indexation peut entraîner une requalification fiscale et invalider une partie des abattements. Les indices les plus utilisés sont l'IRL (Indice de Référence des Loyers, 2,5 %/an en moyenne, plafonné à 3,5 % depuis 2022) et l'IPC (Indice des Prix à la Consommation, 2 %/an en moyenne). L'ICC (Indice du Coût de la Construction) est plus volatil et moins recommandé.
Que se passe-t-il en cas de décès de l'acquéreur avant le vendeur ?+
La rente est transmise aux héritiers du débirentier, qui doivent continuer à la payer jusqu'au décès du crédirentier (Code civil art. 1980). C'est un risque majeur du viager qui peut être couvert par une assurance prédécès débirentier souscrite à la signature. Une autre option est de prévoir une clause de réversibilité au conjoint survivant côté acquéreur, ou une clause de résiliation moyennant indemnisation du crédirentier.
Le viager occupé peut-il être vendu ou loué par l'acquéreur ?+
Non, tant que le crédirentier occupe le bien, l'acquéreur ne peut ni l'occuper, ni le louer, ni le revendre librement (sauf accord exprès). C'est de la nue-propriété temporaire. Vous pouvez revendre votre droit de nue-propriété viagère à un autre investisseur, mais le marché secondaire est étroit et la décote forte (50 à 70 %). Une fois le crédirentier décédé, vous récupérez la pleine propriété et pouvez occuper, louer ou revendre librement.