Déficit foncier 2026 : 10 700 € ou 21 400 € à déduire

16 juin 2026 · 9 min

L'essentiel : en location nue au régime réel, le déficit foncier s'impute jusqu'à 10 700 € sur le revenu global, 21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire (prorogé jusqu'au 31/12/2027). L'économie d'impôt sur cette part vaut votre TMI, pas 58,2 %.

En location nue au régime réel, vos charges et vos travaux qui dépassent vos loyers créent un déficit foncier. Ce déficit s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, voire 21 400 € quand vous rénovez énergétiquement une passoire classée E, F ou G. Combien vous économisez réellement dépend surtout de votre TMI. La réponse n’est pas celle que répètent la plupart des sites. Nous détaillons le calcul exact, les conditions du plafond majoré prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 et deux cas chiffrés pas à pas.

Déficit foncier 2026 : de quoi parle-t-on exactement ?

Le déficit foncier naît quand vos charges déductibles dépassent vos loyers sur une même année, en location nue soumise au régime réel. Les charges concernées sont fixées par l’article 31 du CGI : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion. Ce solde négatif vient réduire votre base imposable, donc votre impôt.

L’intérêt est double. Le déficit issu des charges hors intérêts s’impute d’abord sur votre revenu global (salaires, pensions, BIC), ce qui efface une partie de votre impôt dès l’année des travaux. Avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, ce mécanisme s’impose comme le premier levier fiscal de l’immobilier ancien.

Le déficit foncier suppose le régime réel. Au micro-foncier (loyers inférieurs à 15 000 € par an), un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement et interdit tout déficit. Pour l'activer, optez pour le réel, choix engageant sur trois ans.

Les deux plafonds 2026 : 10 700 € ou 21 400 €

Deux plafonds coexistent selon la nature de vos travaux. Le doublement à 21 400 €, créé par la loi de finances rectificative pour 2022 (article 12) et encadré par le décret du 21 avril 2023, devait s’éteindre fin 2025. La loi de finances 2026 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Vous disposez donc encore de deux années pleines pour engager une rénovation lourde.

Cette fenêtre tombe à pic face au calendrier des passoires thermiques : la location d’un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des biens classés F le sera en 2028. Rénover combine ainsi mise en conformité et avantage fiscal majoré.

Le plafond standard de 10 700 €

Régime de droit commun, il vise tous les travaux déductibles, qu’ils soient énergétiques ou non. La part de déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent bascule sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond majoré de 21 400 € pour rénover une passoire

Le plafond double pour les travaux de rénovation énergétique qui sortent un logement du statut de passoire. Quatre conditions se cumulent : un devis accepté à partir du 5 novembre 2022, un paiement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, un DPE de départ classé E, F ou G et un DPE d’arrivée classé A, B, C ou D. Vous pouvez vérifier le point de départ en estimant la classe énergétique de votre logement avant de chiffrer les devis.

Sans les deux DPE, avant et après travaux, l'administration refuse le plafond majoré et vous reclasse à 10 700 €. Conservez les diagnostics, les devis et les factures détaillées pendant dix ans.

Combien déduisez-vous vraiment selon votre TMI ?

Le déficit foncier est une déduction d’assiette, pas une réduction d’impôt. La fraction imputée sur le revenu global réduit votre revenu imposable : elle vous fait économiser votre IR au taux de votre tranche marginale et rien d’autre. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent pas aux salaires, donc cette part ne les économise pas.

Le fameux calcul à 58,2 % ne vaut que dans un cas précis : quand votre déficit efface des revenus fonciers existants, issus d’autres biens loués nus. Ces loyers, eux, supportaient bien l’IR au TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Autrement dit, plus vous avez de foncier positif à effacer, plus le gain grimpe vers 58,2 %. Sur la part qui efface du salaire, vous restez à votre TMI seul.

Lecture du tableau : valeurs calculées sur le plafond majoré de 21 400 €. Sur le plafond standard de 10 700 €, divisez par deux.

Le calcul à 58,2 % que vous lisez partout suppose que vous effacez des loyers déjà imposés. Sur la part imputée sur vos salaires, vous économisez votre TMI, pas les prélèvements sociaux. Chiffrer le gain au taux global sans foncier existant surévalue l'avantage de plusieurs milliers d'euros.

Comment calculer votre déficit foncier étape par étape

Le calcul se fait en deux passes, dans cet ordre précis. D’abord les intérêts d’emprunt s’imputent sur les loyers et sur eux uniquement : ils ne peuvent jamais créer à eux seuls un déficit imputable sur le revenu global. Ensuite, les autres charges s’imputent sur le solde. Seul ce second déficit, hors intérêts, remonte sur votre revenu global. C’est ce séquençage que la plupart des articles livrent en résultat brut, sans le détailler.

Cas n°1 : passoire F rénovée à la TMI 41 %

Hypothèses retenues :

• Loyers bruts annuels : 11 000 €
• Intérêts d’emprunt : 4 000 €
• Charges courantes (taxe foncière, assurance PNO, copropriété non récupérable, gestion) : 3 000 €
• Travaux de rénovation énergétique payés en 2026 : 28 000 € (isolation des murs, pompe à chaleur, passage du DPE de F à C)

Déroulé du calcul :

• Étape 1, les intérêts s’imputent sur les loyers : 11 000 − 4 000 = 7 000 € de revenu foncier encore positif.
• Étape 2, les autres charges s’imputent ensuite : 7 000 − 3 000 − 28 000 = −24 000 €.
• Ce déficit de 24 000 € provient des charges hors intérêts : il est imputable sur le revenu global.
• Saut de classe F vers C validé, donc plafond majoré : on impute 21 400 € sur le revenu global.
• Surplus : 24 000 − 21 400 = 2 600 €, reportable dix ans sur les revenus fonciers.
• Économie d’impôt année 1 : 21 400 × 41 % = 8 774 € d’IR, sans prélèvements sociaux sur cette fraction.

Cas n°2 : travaux d’entretien classiques à la TMI 30 %

Hypothèses retenues :

• Loyers bruts annuels : 9 600 €
• Intérêts d’emprunt : 3 000 €
• Charges courantes : 2 000 €
• Travaux d’entretien et de réparation (ravalement, plomberie) : 14 000 €, non éligibles au plafond majoré

Déroulé du calcul :

• Étape 1 : 9 600 − 3 000 = 6 600 €.
• Étape 2 : 6 600 − 2 000 − 14 000 = −9 400 €.
• Déficit de 9 400 € issu des charges hors intérêts, sous le plafond de 10 700 € : imputable en totalité, sans surplus à reporter.
• Économie d’impôt : 9 400 × 30 % = 2 820 € d’IR.

Cas fréquent mal déclaré : avec 8 000 € de loyers, 9 000 € d'intérêts et 5 000 € de travaux, le résultat foncier ressort à −6 000 €. Pourtant seuls 5 000 € (les travaux hors intérêts) s'imputent sur le revenu global. Le millier d'euros d'intérêts non absorbés part en report sur les seuls revenus fonciers. Imputer les 6 000 € en bloc expose à un redressement.

Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ?

Trois familles de travaux sont déductibles : l’entretien (peinture, ravalement), la réparation (toiture, chauffage, plomberie en panne) et l’amélioration (isolation, double vitrage, ventilation, remplacement d’équipements vétustes). C’est sur ce poste que l’administration redresse le plus souvent, en requalifiant une « amélioration » en agrandissement.

À l’inverse, ces dépenses sont exclues du déficit foncier et ne se récupèrent qu’à la revente, via la plus-value :

• la construction, la reconstruction ou l’agrandissement du bien
• la surélévation et la création de surface habitable nouvelle
• l’aménagement de combles ou la création d’une pièce supplémentaire

Le Conseil d’État a confirmé le 16 décembre 2022 que ces travaux structurels restent exclus, même intégrés à un chantier global de rénovation.

Les aides perçues réduisent la base déductible. Sur 28 000 € de travaux financés à hauteur de 8 000 € par MaPrimeRénov' ou les CEE, vous ne déclarez que 20 000 € en déficit foncier. On déduit la charge nette restée à votre charge, jamais le montant brut de la facture.

Report sur dix ans, niches fiscales et engagement de location

Au-delà du plafond imputable sur le revenu global, le déficit n’est pas perdu : il se reporte. Trois règles structurent cet étalement et sécurisent l’avantage.

Le report du surplus sur dix ans

Le surplus de charges au-delà du plafond se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes et sur eux seulement. Si l’imputation des 10 700 € rend votre revenu global lui-même négatif, ce déficit global se reporte alors six ans sur le revenu global. Pour comparer en amont micro-foncier et régime réel selon vos loyers, chiffrez les deux options avant d’opter pour le réel.

Le report sur dix ans devient illusoire si vous n'avez pas de revenus fonciers futurs pour l'absorber. Si vos travaux dépassent le plafond, étalez les factures sur deux exercices, avant et après le 31 décembre : vous imputez deux fois 21 400 € au lieu de reporter un excédent que vous ne récupérerez peut-être jamais.

Un avantage hors plafonnement des niches fiscales

Parce qu’il s’agit d’une déduction et non d’une réduction d’impôt, le déficit foncier reste hors du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par foyer. Un contribuable qui sature déjà ce plafond avec un Denormandie ou un Malraux peut donc imputer en plus son déficit foncier. Le cumul est légal dès lors qu’il porte sur des biens différents.

Vendre le bien ou le passer en location meublée avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation entraîne la reprise rétroactive de l'avantage, avec intérêts de retard. Concrètement, vous vous engagez à louer nu trois ans après l'année d'imputation sur le revenu global.

Déficit foncier ou LMNP : que choisir en 2026 ?

Les deux régimes réduisent l’impôt par des voies opposées. Le déficit foncier joue sur les travaux d’une location nue, avec un effet rapide et massif sur trois à cinq ans. Le LMNP au réel joue sur l’amortissement du bien et du mobilier, avec un effet plus lent mais étalé qui neutralise durablement l’imposition des loyers.

Le choix dépend de votre profil. À la TMI 41 % avec une passoire à rénover, le déficit foncier offre un gain immédiat imbattable. Pour construire un patrimoine locatif à fiscalité neutralisée dans la durée, comparez les régimes LMNP réel et micro-BIC avant d’arbitrer. Certains investisseurs combinent les deux sur des biens distincts.

Questions fréquentes

Le plafond de 21 400 € est-il maintenu en 2027 ?

Oui. La loi de finances 2026 a prorogé le doublement jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux engagés et payés entre le 1er janvier 2023 et cette date restent éligibles, sous réserve du saut de classe DPE de E, F ou G vers A, B, C ou D.

Peut-on cumuler déficit foncier et MaPrimeRénov’ ?

Oui, à une condition. Le montant des aides perçues (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) doit être déduit des travaux déclarés en déficit foncier. Vous déclarez la dépense nette restée à votre charge, pas la facture brute.

Le déficit foncier fonctionne-t-il en SCI ?

Oui, en SCI à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale) : chaque associé impute sa quote-part de déficit selon son pourcentage de parts. La SCI à l’impôt sur les sociétés est exclue du mécanisme.

Micro-foncier ou régime réel : quelle différence ?

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, sans tenir compte de vos charges réelles : aucun déficit possible. Le régime réel déduit vos charges effectives et autorise le déficit foncier. Il devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers.

Combien de temps faut-il conserver le bien en location ?

Vous devez le louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation sur le revenu global. Un déficit imputé sur vos revenus 2026 impose donc une location jusqu’au 31 décembre 2029.

Comment déclarer un déficit foncier sur la 2044 ?

Le résultat foncier négatif se reporte sur le formulaire 2044, annexe de la déclaration 2042. La fraction imputable sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €) et le surplus reportable se ventilent dans les cases dédiées, à reprendre chaque année tant que le report n’est pas épuisé.

Pour aller plus loin

Chiffrez votre déduction et votre économie d’impôt en quelques saisies : simuler mon déficit foncier.