Frais de notaire 2026 : nouveau barème et DMTO en hausse
13 juin 2026 · 8 min
En 2026, comptez 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Deux nouveautés cette année : un nouveau barème d'émoluments en baisse de 2 % depuis le 1er mars (arrêté du 25 février 2026) et des DMTO portés à 6,32 % dans 88 départements. Les primo-accédants échappent à cette majoration.
Pour un achat à 300 000 € dans l’ancien, prévoyez environ 23 600 € de frais de notaire en 2026, contre 6 800 € pour le même budget dans le neuf. Le calcul a changé cette année : l’arrêté du 25 février 2026 abaisse les émoluments du notaire de 2 % à partir du 1er mars, pendant que la majorité des départements maintiennent leurs droits de mutation au taux majoré de 5 %. Nous décomposons chaque ligne de la facture, avec le détail du calcul ancien vs neuf et la remise réservée aux primo-accédants.
Que payez-vous vraiment derrière les « frais de notaire » ?
L’expression est trompeuse : le notaire conserve moins de 20 % de la somme que vous lui versez le jour de la signature. L’essentiel part vers l’État, le département et la commune sous forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui pèsent à eux seuls près de 80 % de la facture dans l’ancien.
Le reste se répartit entre trois postes. Les émoluments rémunèrent le notaire selon un barème national réglementé, identique de Lille à Marseille. La contribution de sécurité immobilière finance l’enregistrement du changement de propriétaire : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Les débours couvrent les pièces que le notaire avance pour vous (cadastre, état civil, urbanisme), soit 800 à 1 400 € en pratique, régularisés quelques mois après la vente.
Nouveau barème des émoluments : ce qui change depuis le 1er mars 2026
C’est la nouveauté réglementaire de l’année : l’arrêté du 25 février 2026 (NOR ECOC2604872A), publié au Journal officiel, fixe les tarifs des notaires du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Les quatre tranches du barème de vente baissent de 2 % de façon homothétique. À noter que plusieurs sites affichent encore l’ancien barème : vérifiez toujours la date du texte cité.
Voici les deux barèmes côte à côte, le taux s’appliquant tranche par tranche sur le prix de vente :
| Tranche du prix | Barème jusqu’au 28/02/2026 | Barème depuis le 01/03/2026 |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,627 % | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,085 % | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % | 0,799 % |
Concrètement, sur un bien à 300 000 €, les émoluments passent de 2 847 € HT à 2 794 € HT : une économie de 64 € TTC. Autrement dit, la baisse est réelle mais symbolique face à la hausse des DMTO votée en 2025, qui ajoute environ 1 500 € sur le même bien. Le solde reste défavorable à l’acquéreur dans l’ancien.
DMTO 2026 : le taux applicable dans votre département
Depuis la loi de finances 2025, les conseils départementaux peuvent porter leur taxe de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité a saisi l’occasion : en 2026, 88 départements appliquent le taux majoré. Le total des DMTO (taxe départementale + taxe communale de 1,20 % + frais d’assiette de 2,37 % prélevés sur la part départementale) varie donc selon votre adresse.
| Taux départemental | DMTO total dans l’ancien | Départements concernés en 2026 |
|---|---|---|
| 5,00 % (majoré) | 6,3185 % | 88 départements, dont Paris, Rhône, Gironde, Bouches-du-Rhône |
| 4,50 % (maintenu) | 5,80665 % | 11 départements, dont Yvelines, Val-de-Marne, Val-d’Oise |
| 3,80 % (historique) | 5,09 % environ | Indre, Morbihan, Mayotte |
La liste évolue à chaque délibération départementale et certains taux peuvent encore bouger d'ici mars 2028. Vérifiez le taux en vigueur auprès de votre notaire ou de la chambre départementale avant de boucler votre plan de financement.
Sur un achat à 300 000 €, l’écart entre un département à 5 % et un département à 4,50 % représente 1 536 €. Pour isoler précisément cette part fiscale de votre projet, notre simulateur de droits de mutation calcule la taxe exacte selon votre département.
Primo-accédants : la remise qui vaut 1 500 € en moyenne
La majoration de 0,5 point ne s'applique pas aux primo-accédants. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années et que le bien acheté devient votre résidence principale, vous conservez le taux de 4,50 % même dans un département passé à 5 %.
Cette exemption, prévue par la loi de finances 2025, joue automatiquement : le notaire applique le taux réduit dès lors que les deux conditions sont remplies et attestées dans l’acte. Sur un bien à 300 000 €, l’économie atteint 1 536 €. Sur un bien à 450 000 €, elle dépasse 2 300 €.
Nous vous conseillons de signaler votre situation dès le compromis : le statut s’apprécie à la date de signature de l’acte authentique. Un acquéreur qui revend sa résidence principale moins de deux ans avant d’acheter ne remplit pas la condition, même s’il est locataire au moment de l’achat.
Exemple chiffré : 300 000 € dans l’ancien et dans le neuf
Prenons un appartement à 300 000 € dans un département au taux majoré de 5 %, le cas le plus fréquent en 2026. Nous détaillons chaque ligne, ce que la plupart des calculateurs en ligne ne montrent pas.
Le calcul étape par étape dans l’ancien
Les émoluments se calculent tranche par tranche avec le nouveau barème :
- 6 500 € × 3,870 % = 251,55 €
- 10 500 € × 1,596 % = 167,58 €
- 43 000 € × 1,064 % = 457,52 €
- 240 000 € × 0,799 % = 1 917,60 €
- Total HT : 2 794,25 €, soit 3 353,10 € TTC après TVA à 20 %
Les DMTO s’ajoutent ensuite : 15 000 € de taxe départementale (5 %), 3 600 € de taxe communale (1,20 %) et 355,50 € de frais d’assiette (2,37 % de la part départementale), soit 18 955,50 € au total. Avec la contribution de sécurité immobilière (300 €) et des débours estimés à 1 000 €, la facture atteint 23 609 €, soit 7,9 % du prix. Un primo-accédant paierait 22 073 € dans le même département.
Le même bien dans le neuf : trois fois moins cher
En VEFA ou pour un logement achevé depuis moins de cinq ans (première mutation), la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix. Les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière unique de 0,715 %, sans taxe communale additionnelle.
| Poste | Ancien (département à 5 %) | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Droits de mutation / TPF | 18 956 € | 2 145 € |
| Émoluments TTC | 3 353 € | 3 353 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 300 € |
| Débours (estimation) | 1 000 € | 1 000 € |
| Total | 23 609 € (7,9 %) | 6 798 € (2,3 %) |
L’écart atteint 16 800 € sur ce seul poste, de quoi peser dans l’arbitrage entre un programme neuf et un bien ancien à rénover. Cet écart de frais modifie aussi le point d’équilibre entre acquisition et location : notre comparateur acheter ou louer intègre ces frais d’acquisition dans le calcul du coût total.
Trois leviers pour réduire la facture
Le premier levier consiste à sortir le mobilier de l’assiette. Cuisine équipée, électroménager et meubles vendus avec le bien peuvent être valorisés séparément dans le compromis, avec liste détaillée à l’appui : cette part échappe aux DMTO. L’administration tolère en pratique jusqu’à 5 % du prix, soit 15 000 € sur notre exemple et près de 950 € d’économie de taxes.
Si les frais d'agence sont contractuellement à votre charge en tant qu'acquéreur, ils sont déduits de l'assiette des DMTO. Vérifiez la mention exacte du compromis : « charge acquéreur » ou « FAI charge vendeur », la différence se chiffre en centaines d'euros.
Le troisième levier porte sur les émoluments : depuis 2021, le notaire peut consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur la part du prix dépassant 100 000 €. Sur un achat à 300 000 €, cela représente 384 € TTC. La remise n’est pas automatique : il convient de la demander avant de choisir votre office, sachant que le notaire qui l’accorde doit l’appliquer à tous ses clients dans la même situation. Avant de cumuler ces optimisations, vérifiez que votre budget global tient la route avec notre simulateur de capacité d’emprunt : la plupart des banques exigent que les frais de notaire soient couverts par l’apport.
FAQ : vos questions sur les frais de notaire 2026
Comment se calcule le montant des frais de notaire dans l’ancien ?
Le calcul des frais de notaire dans l’ancien additionne quatre postes : les DMTO (5,09 à 6,32 % du prix selon le département), les émoluments du notaire (barème dégressif du 1er mars 2026, environ 1 % à 300 000 €), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours (800 à 1 400 €). Le total représente 7 à 8 % du prix.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf en 2026 ?
Dans le neuf, l’État perçoit déjà la TVA à 20 % incluse dans le prix de vente. Les droits de mutation sont donc remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %, ce qui ramène le total des frais à 2 ou 3 % du prix au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien.
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est l’acheteur qui règle les frais le jour de la signature de l’acte authentique. La vente « acte en main », où le vendeur les prend à sa charge, reste rare et doit être expressément prévue dans le compromis.
Peut-on financer les frais de notaire avec son prêt immobilier ?
En théorie oui, via un prêt à 110 %. En pratique, la plupart des banques exigent un apport couvrant au minimum les frais d’acquisition, soit 7 à 10 % du prix dans l’ancien. Les financements sans apport restent réservés aux dossiers les plus solides.
Quel est le taux des DMTO dans mon département en 2026 ?
En 2026, 88 départements appliquent le taux départemental majoré de 5 % (DMTO total de 6,32 %), 11 départements ont conservé 4,50 % (5,81 %) et l’Indre, le Morbihan et Mayotte restent au taux historique de 3,80 % (environ 5,09 %). Le taux applicable est celui en vigueur au jour de la signature de l’acte.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes ne se négocient pas. Seuls les émoluments peuvent faire l’objet d’une remise plafonnée à 20 % sur la part du prix supérieure à 100 000 €, à demander avant la signature.