Calcul IFI 2026 : barème, seuil, décote et exemples
18 août 2026 · 9 min
Vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Une fois ce seuil franchi, le calcul démarre à 800 000 € et non à 1,3 million. Une décote atténue la facture entre 1,3 et 1,4 M€. Pour un patrimoine net de 1,5 M€, l'impôt ressort à 3 900 € ; à 2,7 M€, il atteint 12 690 €. Le paiement des premiers avis 2026 est dû au 15 septembre.
Le seuil d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026 et le barème n’a pas bougé : six tranches, de 0 % à 1,5 %. Le point qui piège le plus de contribuables : dès que vous franchissez le seuil, l’imposition se calcule à partir de 800 000 €. Nous détaillons le barème, le mécanisme de décote, l’abattement de 30 % sur la résidence principale et deux calculs complets, patrimoine par patrimoine.
Qui paie l’IFI en 2026 et à partir de quel montant ?
L’IFI vise les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. C’est la photographie de ce jour précis qui compte : une vente signée le 15 janvier ne change rien à l’imposition due au titre de 2026. Un patrimoine à 1 299 000 € échappe totalement à l’impôt, un patrimoine à 1 301 000 € y entre.
Le périmètre est celui du foyer fiscal IFI, qui n’est pas identique à celui de l’impôt sur le revenu. Couples mariés, partenaires de PACS mais aussi concubins notoires additionnent leurs patrimoines, même lorsqu’ils déclarent leurs revenus séparément. Les biens des enfants mineurs sont rattachés au foyer. Un enfant majeur, rattaché ou non pour l’IR, constitue en revanche son propre foyer IFI et déclare seul si son patrimoine dépasse le seuil.
Selon les statistiques de la DGFiP, un peu plus de 193 000 foyers ont déposé une déclaration IFI en 2025, pour un impôt moyen d'environ 11 300 €. Le seuil de 1,3 million n'a jamais été revalorisé depuis sa création : la hausse des prix immobiliers fait donc basculer chaque année de nouveaux foyers dans l'impôt.
Le barème IFI 2026 : pourquoi le calcul démarre à 800 000 euros
Le barème 2026 est reconduit à l’identique. Il fonctionne comme celui de l’impôt sur le revenu : chaque taux ne frappe que la fraction de patrimoine comprise dans sa tranche. Vous ne payez jamais 1,5 % sur la totalité de votre patrimoine.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | Impôt sur la tranche pleine |
|---|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % | 8 890 € |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % | 24 300 € |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 62 500 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | selon patrimoine |
La subtilité tient au décalage entre le seuil d’entrée et le point de départ du calcul. Le seuil sert uniquement à déterminer si vous êtes redevable. Une fois qu’il est franchi, la tranche à 0,50 % comprise entre 800 001 € et 1 300 000 € s’applique bel et bien, ce qui représente déjà 2 500 € d’impôt incompressible pour tout redevable.
Erreur de calcul très répandue, y compris sur des sites spécialisés : appliquer 0,5 % à la seule fraction qui dépasse 1,3 million. Un patrimoine net de 2 260 000 € ne donne pas 4 800 € d'IFI (960 000 × 0,5 %) mais 9 220 € : 2 500 € au titre de la tranche à 0,50 %, puis 960 000 × 0,70 % = 6 720 €. L'écart dépasse 90 %.
La décote entre 1,3 et 1,4 million : le vrai taux marginal atteint 1,95 %
Pour amortir l’effet de seuil, une décote s’applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Sa formule est fixée par l’article 977 du CGI : décote = 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Elle se soustrait de l’IFI brut issu du barème.
À 1 300 000 €, la décote vaut 17 500 − 16 250 = 1 250 €. À 1 400 000 €, elle tombe à zéro. Entre les deux, chaque euro supplémentaire de patrimoine coûte 0,70 % au titre du barème, plus 1,25 % de décote perdue. Le taux marginal réel grimpe donc à 1,95 % dans cette zone, soit davantage que le taux le plus élevé du barème. C’est le seul segment où arrondir la valeur d’un bien à la hausse se paie aussi cher.
Cas chiffré, patrimoine net taxable de 1 350 000 €. IFI brut : 2 500 € (tranche 800 000 à 1 300 000) + 50 000 × 0,70 % = 350 €, soit 2 850 €. Décote : 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 625 €. IFI dû : 2 225 €. Attention aux calculs que l'on croise ailleurs, avec un brut annoncé à 2 100 € ou une décote de 750 € : les deux sont faux.
Comment déterminer votre patrimoine net taxable
Le patrimoine net taxable se calcule en deux temps : la somme des biens et droits immobiliers imposables, moins les dettes déductibles rattachées à ces biens. L’évaluation retenue est la valeur vénale au 1er janvier, celle que vous obtiendriez en vendant dans des conditions normales de marché. Les outils Patrim et DVF permettent de s’appuyer sur des transactions réelles, ce qui vaut mieux qu’une estimation d’agence en cas de contrôle.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, à déclarer vous-même : une maison estimée 900 000 € entre dans l’assiette pour 630 000 €. Un seul logement par foyer peut en profiter. Les biens affectés à votre activité professionnelle principale sont, eux, totalement exonérés.
| Entre dans l’assiette IFI | Reste hors assiette |
|---|---|
| Résidence principale, après abattement de 30 % | Immobilier professionnel affecté à l’activité principale |
| Résidences secondaires, garages, caves, parkings | Bois et forêts sous engagement de gestion durable, à hauteur de 75 % |
| Immobilier locatif, nu ou meublé, y compris LMNP au réel | Biens ruraux loués à long terme, à hauteur de 75 % |
| Parts de SCPI et d’OPCI, pour leur fraction immobilière | Liquidités, actions, obligations, assurance vie hors supports immobiliers |
| Parts de SCI, terrains à bâtir, biens en construction | Meubles, œuvres d’art, véhicules, or |
Côté passif, seules les dettes existant au 1er janvier, à la charge du foyer et liées à un actif imposable sont déductibles : capital restant dû des crédits immobiliers, travaux facturés non réglés, taxe foncière, taxe sur les logements vacants. L’impôt sur les revenus locatifs et la taxe d’habitation ne se déduisent pas.
Deux calculs complets : patrimoine de 1,5 M€ puis de 2,7 M€
Le passage du patrimoine brut au patrimoine net taxable fait souvent gagner plusieurs milliers d’euros. Voici le détail étape par étape sur deux situations types, la première proche du seuil, la seconde nettement au-dessus.
Couple avec 1,5 million d’euros nets taxables
Situation au 1er janvier 2026 : résidence principale estimée 900 000 €, deux appartements locatifs de 700 000 € et 400 000 €, 120 000 € de parts de SCPI. Le crédit du locatif affiche 320 000 € de capital restant dû, avec 25 800 € de travaux facturés non payés et 4 200 € de taxe foncière.
- Résidence principale : 900 000 − 30 % = 630 000 €
- Locatifs et SCPI : 700 000 + 400 000 + 120 000 = 1 220 000 €
- Actif imposable : 630 000 + 1 220 000 = 1 850 000 €
- Passif déductible : 320 000 + 25 800 + 4 200 = 350 000 €
- Patrimoine net taxable : 1 850 000 − 350 000 = 1 500 000 €
- Tranche 800 000 à 1 300 000 : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
- Tranche 1 300 000 à 1 500 000 : 200 000 × 0,70 % = 1 400 €
- IFI dû : 3 900 €, soit un taux moyen de 0,26 %
Le patrimoine brut atteignait 1 970 000 €. L’abattement sur la résidence principale et les dettes ont ramené l’assiette à 1,5 million, hors zone de décote.
Patrimoine de 2,7 millions d’euros nets taxables
Le calcul mobilise cette fois trois tranches. Sur 2 700 000 € nets taxables : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €, puis 1 270 000 × 0,70 % = 8 890 €, enfin 130 000 × 1 % = 1 300 €. Total : 12 690 €, pour un taux moyen de 0,47 %.
Ce redevable est très au-delà de la décote. Son levier n’est plus le lissage du seuil mais la structure de son passif et le sort de sa résidence principale, dont l’abattement pèse davantage à mesure que sa valeur augmente.
Combien vous paierez selon votre niveau de patrimoine
Le tableau ci-dessous donne l’IFI 2026 dû, décote comprise, pour des patrimoines nets taxables courants. Il permet de situer votre situation en quelques secondes avant même de saisir vos biens un par un.
| Patrimoine net taxable | IFI brut | Décote | IFI dû | Taux moyen |
|---|---|---|---|---|
| 1 300 000 € | 2 500 € | 1 250 € | 1 250 € | 0,10 % |
| 1 350 000 € | 2 850 € | 625 € | 2 225 € | 0,16 % |
| 1 400 000 € | 3 200 € | 0 € | 3 200 € | 0,23 % |
| 1 500 000 € | 3 900 € | 0 € | 3 900 € | 0,26 % |
| 2 000 000 € | 7 400 € | 0 € | 7 400 € | 0,37 % |
| 2 700 000 € | 12 690 € | 0 € | 12 690 € | 0,47 % |
| 5 000 000 € | 35 690 € | 0 € | 35 690 € | 0,71 % |
| 10 000 000 € | 98 190 € | 0 € | 98 190 € | 0,98 % |
Deux enseignements. Le taux moyen reste très inférieur au taux marginal jusqu’à 3 millions, ce qui relativise l’effet des tranches hautes pour la grande majorité des redevables. Et la progression est brutale entre 1,3 et 1,4 million : l’impôt est multiplié par 2,6 pour 100 000 € de patrimoine supplémentaire.
Réduire son IFI : les leviers qui fonctionnent vraiment
Le levier le plus rentable reste le don : 75 % des sommes versées à certains organismes d’intérêt général viennent en réduction de l’IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction. Un versement de 10 000 € allège l’impôt de 7 500 €. Le don doit être effectué avant la date limite de déclaration pour être retenu au titre de l’année.
Le plafonnement joue ensuite pour les patrimoines importants aux revenus modestes : le total IFI, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ne peut dépasser 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent se déduit de l’IFI. Nous vous conseillons de vérifier ce calcul chaque année, il est souvent oublié par les retraités propriétaires.
Le démembrement n'allège pas automatiquement l'IFI : l'usufruitier déclare en principe la valeur en pleine propriété du bien, pas sa seule quote-part. La donation de la nue-propriété sort le bien du patrimoine du donateur uniquement dans les cas prévus par l'article 968 du CGI, où la charge fiscale est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire. Un calcul préalable est indispensable avant de signer chez le notaire.
Reste la détention via société. Une SCI à l’IR ou à l’IS ne fait pas disparaître l’immobilier de l’assiette : vos parts y entrent à hauteur de leur fraction représentative d’actifs immobiliers imposables. Le choix du régime se juge sur la fiscalité des revenus et de la plus-value, pas sur l’IFI.
Déclaration et paiement 2026 : l’échéance du 15 septembre
La déclaration s’effectue avec celle des revenus, sur l’annexe 2042-IFI, complétée si besoin du formulaire 2042-IFI-COB pour les biens détenus via des sociétés. Pour 2026, la campagne s’est close le 19 mai pour le papier et entre le 21 mai et le 4 juin en ligne selon le département de résidence.
La séquence en cours concerne le paiement. Les premiers avis d’IFI 2026 sont arrivés dans les espaces particuliers et la date limite de règlement est fixée au 15 septembre 2026, portée au 20 septembre pour un paiement en ligne. Le télérèglement est obligatoire au-delà de 300 €. Un retard entraîne une majoration automatique de 10 %, sans mise en demeure préalable. L’adhésion au prélèvement à l’échéance reste possible jusqu’au 31 août 2026.
Actualité 2026 : la transformation de l'IFI en impôt sur la fortune improductive, votée par amendement lors des débats sur le projet de loi de finances, n'a pas été retenue dans le texte définitif adopté par 49.3. Fonds en euros, cryptoactifs, or et objets de valeur restent hors de l'assiette. L'IFI applicable au patrimoine au 1er janvier 2026 est bien l'IFI immobilier classique, avec le barème et le seuil habituels.
Questions fréquentes sur le calcul de l’IFI 2026
Quel est le seuil IFI de 1,3 million exactement et que se passe-t-il juste en dessous ?
Vous êtes redevable dès lors que le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. À 1 300 000 € pile ou en dessous, aucune déclaration IFI n’est à déposer. Conservez toutefois vos justificatifs de valorisation : l’administration dispose d’un droit de reprise de six ans.
Comment fonctionne la décote IFI et jusqu’à quel montant ?
La décote concerne les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable et s’impute directement sur l’IFI issu du barème. Au-delà de 1 400 000 €, elle est nulle.
La résidence principale compte-t-elle dans le calcul de l’IFI ?
Oui, pour 70 % de sa valeur vénale seulement. L’abattement de 30 % est à appliquer vous-même dans la déclaration. Il ne vaut que pour un seul logement par foyer fiscal et ne s’étend pas aux résidences secondaires.
Les SCPI et l’assurance vie sont-elles taxables à l’IFI ?
Les parts de SCPI et d’OPCI entrent dans l’assiette pour leur fraction immobilière, communiquée chaque année par la société de gestion. Une assurance vie n’est concernée qu’à hauteur des unités de compte investies en immobilier. Les fonds en euros restent exclus en 2026.
Un crédit immobilier réduit-il l’IFI ?
Le capital restant dû au 1er janvier se déduit du patrimoine imposable dès lors qu’il finance un bien lui-même imposable. Un crédit in fine fait l’objet de règles d’amortissement fictif qui limitent la déduction et les prêts familiaux sont encadrés.
Que risque-t-on en cas d’oubli de déclaration IFI ?
La majoration est de 10 % en l’absence de mise en demeure, portée à 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure. Des intérêts de retard s’y ajoutent. Une régularisation spontanée limite fortement la sanction.
Pour aller plus loin
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