Comment est calculé le montant des IRA d'un crédit immobilier ?
Le code de la consommation (articles L313-47 à L313-49 et R313-25) plafonne les indemnités de remboursement anticipé (IRA). La banque ne peut pas réclamer plus que le plus faible de deux montants. Le premier vaut 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt. Le second vaut 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Votre contrat peut prévoir moins, jamais plus. Le simulateur calcule les deux méthodes et retient la plus faible. Tant que le taux de votre prêt reste sous 6 %, c'est toujours la règle des 6 mois d'intérêts qui s'applique.
Exemple : quelle indemnité pour 100 000 € remboursés ?
Votre prêt est à 3,5 % et vous remboursez 100 000 € par anticipation. Six mois d'intérêts donnent 100 000 × 3,5 % ÷ 2, soit 1 750 €. Le plafond de 3 % représente au moins 3 000 €. L'indemnité maximale est donc de 1 750 €.
À 1,5 %, rembourser 50 000 € coûte au plus 375 €. À 2,5 %, la même somme coûte au plus 625 €. L'indemnité suit donc le taux de votre prêt, pas la durée restante.
Crédit conso : la franchise de 10 000 €
En crédit à la consommation (article L312-34), la franchise protège les petits remboursements. Aucune indemnité n'est due sous 10 000 € remboursés sur 12 mois. Au-delà, le plafond est de 1 % du montant remboursé si plus d'un an vous sépare de la fin du contrat. Il tombe à 0,5 % sinon. Rembourser 15 000 € avec 30 mois restants coûte ainsi au plus 150 €.
$$\text{IRA immo = min(6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, 3 \% du capital restant dû)}$$
$$\text{IRA conso = 0 si cumul 12 mois ≤ 10 000 €, sinon 1 \% (durée restante > 12 mois) ou 0,5 \%}$$
Est-ce avantageux de rembourser son prêt par anticipation ?
L'indemnité n'est qu'un côté de la balance. En face, vous économisez les intérêts de la durée restante. Plus le prêt est jeune et son taux élevé, plus ce gain dépasse l'IRA. Avec un prêt ancien à taux bas, le gain peut rester modeste.
Pour chiffrer ce gain net, passez par notre simulateur de remboursement anticipé. Il compare l'économie d'intérêts aux pénalités, en réduisant la durée ou la mensualité.
Vous changez de banque pour un meilleur taux ? Le simulateur de rachat de crédit intègre l'IRA dans le bilan de l'opération.
Comment ne pas payer d'IRA ?
- Vente du logement liée à une mutation professionnelle, à un licenciement ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint : aucune indemnité n'est due.
- Clause du contrat qui réduit ou supprime les IRA : elle se négocie avant la signature de l'offre de prêt.
- Crédit conso : des remboursements anticipés étalés pour rester sous 10 000 € sur 12 mois.
- Baisse de taux obtenue auprès de votre propre banque : une renégociation de prêt passe par un avenant, sans remboursement anticipé.
Retrouvez nos autres outils de crédit dans la rubrique simulateurs finance.
- L'exonération pour mutation, licenciement ou décès n'est pas automatique. Demandez-la à la banque, justificatifs à l'appui.
- Pour un remboursement partiel, le contrat peut exiger un montant d'au moins 10 % du prêt initial. Cette limite ne vaut pas pour le solde total.
- Une clause qui dépasse le plafond légal ne vous est pas opposable. Si la banque l'applique quand même, saisissez le médiateur bancaire.
Questions fréquentes
Quel est le montant de l'indemnité de remboursement anticipé ?+
En crédit immobilier, l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) est plafonnée au plus faible de deux montants. Le premier vaut 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé. Le second vaut 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour 100 000 € remboursés sur un prêt à 3,5 %, elle atteint au plus 1 750 €. Sous 6 % de taux, c'est toujours la règle des 6 mois d'intérêts qui joue.
Est-il avantageux de rembourser son crédit immobilier par anticipation ?+
Oui si les intérêts économisés dépassent nettement l'indemnité de remboursement anticipé (IRA). C'est souvent le cas en début de prêt, quand le capital restant dû et la part d'intérêts sont élevés. En fin de prêt ou à taux bas, le gain devient faible. Le simulateur de remboursement anticipé chiffre ce gain net.
Comment ne pas payer d'IRA ?+
Trois leviers existent. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont pas dues en cas de vente après une mutation, un licenciement ou un décès. Une clause de suppression peut aussi se négocier avant de signer l'offre. En crédit conso, restez sous 10 000 € de remboursements anticipés sur 12 mois.
Quels cas exonèrent totalement des IRA en crédit immobilier ?+
Aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) n'est due si le remboursement suit la vente du logement pour trois motifs. Il s'agit d'un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint, d'une cessation forcée d'activité ou d'un décès. Cette règle vaut pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999. Demandez l'exonération à la banque avec vos justificatifs.
Comment fonctionne la franchise de 10 000 € en crédit conso ?+
L'article L312-34 du code de la consommation prévoit une franchise. Aucune indemnité de remboursement anticipé (IRA) n'est due sous 10 000 € remboursés sur 12 mois. Au-delà, l'indemnité atteint au plus 1 % du montant remboursé, ou 0,5 % s'il reste moins d'un an. Si vous avez déjà remboursé 3 000 €, il vous reste 7 000 € sans pénalité.
Le PTZ est-il soumis aux IRA ?+
Non, le prêt à taux zéro (PTZ) se rembourse par anticipation sans indemnité. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne concernent que vos prêts à intérêts. Si vous soldez à la fois le PTZ et le prêt principal, seul ce dernier entre dans le calcul. Vérifiez les clauses de votre offre de prêt pour vos autres prêts aidés.
Peut-on rembourser seulement une partie de son prêt immobilier ?+
Oui, le remboursement anticipé peut être total ou partiel. Le contrat peut toutefois exiger un montant minimal de 10 % du prêt initial, sauf s'il s'agit du solde. Les 6 mois d'intérêts de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) portent alors sur la seule somme remboursée. Le plafond de 3 % reste calculé sur le capital restant dû avant le remboursement. Vous choisissez ensuite de réduire la durée ou la mensualité.
Une banque peut-elle facturer plus que le plafond légal ?+
Non. Le plafond des indemnités de remboursement anticipé (IRA) fixé par l'article R313-25 du code de la consommation s'impose au contrat. Une clause plus lourde ne vous est pas opposable. Si la banque insiste, saisissez son médiateur ou signalez-le à l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).